Lei do inquilinato: o que mudou em dois anos?

4
858

kenioAs mudanças na Lei do Inquilinato, nº 12.112, de 09/12/09, completaram dois anos, no dia 25/01/12. Muitos efeitos positivos surgirão com a aplicação mais célere pelos magistrados. Ela, que criou novos artigos e alterou outros da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, tem como principais objetivos:

a) Proteger o proprietário do imóvel de forma a não ser penalizado pela morosidade da justiça;
b) Estimular o investimento no setor de locação, diante da redução do risco de prejuízo que era agravado com a demora na desocupação decorrente da falta de pagamento do aluguel e/ou encargos (água, energia elétrica, IPTU e taxa de condomínio);
c) Reduzir o risco de perda da garantia para o locador e ao mesmo tempo regulamentar a permanência ou não do fiador no contrato de locação;
d) Combater a inadimplência, especialmente do locatário que insistia em só pagar, após a uma ação de despejo por falta de pagamento, situação essa que gerava prejuízo e desgaste para o locador;
e) Prestigiar o inquilino “bom pagador”, o qual representa 97% do mercado de locação, pois diante da maior rapidez do despejo por falta de pagamento, o locador poderá reduzir as garantias, pois terá menor risco;
f) Criar um ambiente que gerará a redução do prêmio do Seguro de Fiança Locatícia e do custo da Fiança Bancária, já que diante do maior celeridade para desocupar o imóvel locado pelo inadimplente, haverá menor risco de prejuízo para a Cia. Seguradora ou para o banco.
g) Estimular o inquilino a fazer acordo com o locador antes do vencimento do prazo do contrato NÃO RESIDENCIAL, já que a lei autoriza o Juiz a conceder liminar com prazo de 15 dias para desocupar o imóvel (se prorrogada a locação, após decorrido o prazo de 30 dias da notificação prévia) caso o locador promova o despejo.
h)  Proporcionar mais liberdade ao fiador, pois possibilita que este deixe de ser garantidor após o vencimento do prazo contratual, caso não tenha mais interesse em manter sua relação com o inquilino. Diante dessa possibilidade, a lei estimular o locador a agir com maior rapidez contra o inadimplente, pois o fiador não deverá ser onerado pela inércia no caso do inquilino deixar de pagamento o aluguel e encargos.

Falta de pagamento
Antes da entrada das novas regras, a Ação de Despejo por Falta de Pagamento levava em média 14 meses. Tendo em vista que geralmente o locador propõe Ação de Despejo sobre após três meses de atraso, o prejuízo do locador superava facilmente o valor de 22 meses de aluguel, já que além do aluguel, o inquilino deixava de pagar o IPTU, energia elétrica, taxa de condomínio/água e ainda os reparos e pintura do imóvel.
Essa demora acabava por comprometer também os fiadores, já que estes são os garantidores de todas as obrigações contratuais do inquilino. A lei antiga possibilitava que o inquilino procrastinasse o andamento do processo e assim ficava mais de 14 meses sem nada pagar, até que fosse sentenciado e ordenada a desocupação do imóvel.

Com a nova lei, agora o juiz pode determinar o despejo com maior rapidez, logo após o inquilino contestar a ação e não efetivar o pagamento. A medida deve ser realizada no prazo de 15 dias, a contar da juntada do mandado de citação. Dessa forma, os despejos por falta de pagamento estão tendo um prazo menor, o que poderá estimular os locadores a serem mais flexíveis com a exigência de garantias.  Quanto mais rápido os magistrados determinarem a desocupação, logo após o inquilino contestar e NÃO QUITAR TODO O DÉBITO, melhor será para o mercado, especialmente para os 97% dos inquilinos que são pontuais e que poderão ser beneficiados com a redução do prêmio do Seguro Fiança e das exigências referentes aos fiadores.

Garantias oferecidas pelo inquilino
A lei proíbe mais de uma garantia para a locação; proíbe uma caução superior a três meses de locação. (art. 37 da Lei 8.245/91). Estabelece também as forma de garantia para o contrato de locação que são: caução, fiança e seguro de fiança locatícia e ainda títulos de capitalização.

A caução pode ser feita por bens móveis (carros, motos, etc) e bens imóveis, mas esse tipo de garantia é pouco aceita no mercado de locação.

A locação é tão arriscada para a seguradora que algumas entraram no mercado e acabaram por sair em razão do alto risco. Atualmente o mercado brasileiro tem apenas a Cia. Porto Seguro para oferecer uma apólice de seguro de fiança locatícia, que tem um custo médio de 180% o valor do aluguel. Esse valor deve ser pago pelo inquilino para a Cia. Seguradora a cada 12 meses.

As novas regras da lei certamente  estimularam o crescimento da FIANÇA BANCÁRIA e do SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA, pois diante da possibilidade do fiador, num contrato prorrogado por prazo indeterminado, deixar de ser o garantidor num prazo de apenas 120 dias, poderá o inquilino encontrar como alternativa a aquisição de uma garantia profissional, ou seja, assumir o custo de pagar a um banco ou a uma Cia de Seguro para que esta assuma o lugar do fiador que não deseja mais ser o garantidor.

Exoneração do fiador
A nova lei estabelece que quando vence o prazo inicial do contrato de locação, há possibilidade de o fiador se exonerar. O fiador poderá comunicar diretamente ao locador ou administradora da locação, após o contrato vencido, cabendo ao locatário/inquilino promover, no prazo de 30 dias, a indicação de novo fiador, sob pena de ser despejado. Geralmente o fiador é uma pessoa que tem o inquilino/afiançado como pessoa de sua confiança, sendo comum ser um amigo ou parente.  Caso o fiador se exonere, deverá até 30 dias após o vencimento do contrato, comunicar o locador ou a administradora da locação de que não mais vai ser o fiador do contrato, cabendo ao locador/administradora comunicar imediatamente ao inquilino tal fato para que ele providencie um novo fiador. O fiador que deseja se eximir da obrigação permanecerá como garantidor do contrato por 120 dias, a contar do dia que entregou a notificação ao locador.

Após estes dois anos de vigência da lei, vimos que praticamente não ocorram exonerações expressivas, pois a relação entre inquilinos e fiadores é de ampla confiança, sendo que a inadimplência nas locações é inexpressiva, o que gera fator de tranquilidade para os garantidores. Portanto, essa nova regra não foi colocada em prática pelos fiadores.

Manutenção da fiança
Diante da ausência de notificação visando sua exoneração, a fiança permanecerá no caso da locação ser prorrogada automaticamente (mantida, após o vencimento do prazo inicial do contrato).

Prorrogar é estender o prazo do contrato já existente, sem que seja necessário fazer e/ou assinar um novo documento. Renovar é fazer novo contrato, com novo prazo determinado. Em geral, a maioria das locações é prorrogada automaticamente, sem prazo determinado, ficando assim mantida a fiança nos mesmos termos.

Despejo rápido
Vencido o contrato, passados 30 dias sem a manifestação do locador ou do inquilino do interesse em não prorrogar o contrato, se considera prorrogado por prazo indeterminado.

Estando o contrato por prazo indeterminado, basta o aviso prévio (notificação premonitória) de 30 dias, pela parte que deseja rescindir o contrato, endereçado à outra, para que o contrato seja denunciado.

A lei não mudou quando a locação residencial, pois diante da propositura da Ação de Despejo por “denúncia vazia” contra o locatário, este poderá se valer do artigo 61 e concordar com o despejo tendo assim o prazo de 6 (seis) meses. Se entregar as chaves dentro do prazo, ficará livre do pagar as custas processuais e honorários de sucumbência.

Conclusão
Com esta nova lei, a retomada do imóvel no caso da inadimplência ficou mais ágil, especialmente quando há redução ou perda da garantia/fiança, situação que aumenta a proteção ao locador contra o inquilino inadimplente, desestimula a inadimplência.

No geral, quem mais foi beneficiado pelas novas regras da lei foi o fiador, diante da redução do seu risco.  Mas, ao mesmo tempo gera maior preocupação ao inquilino que terá que manter suas obrigações em dia, para evitar que o fiador venha a se sentir inseguro a ponto de romper sua ligação dentro do contrato de locação. O Seguro de Fiança Locatícia e a Fiança Bancária tendem a crescer diante desse novo cenário.

Quanto à locação não residencial, o inquilino realmente sofre o maior impacto da lei, pois o locador pode obter a desocupação do imóvel rapidamente, depois de vencido o prazo do contrato, mediante liminar com prazo de 15 dias. Essa situação tem motivado o inquilino a ser mais flexível na renegociação do preço do aluguel conforme o valor de mercado, pois o locador passa a ter um poder maior de encerrar a locação.

O que se constata após estes dois anos de vigência da nova lei é a postura do inquilino promover o fechamento de contrato de locação por prazo mais longo, para reduzir o risco da desocupação. Já como relação as locação em vigor, observar-se ainda  a nova postura do inquilino negociar o novo valor, alguns meses antes de vencer o prazo do contrato, para renovar o contrato por um novo prazo. Dessa maneira, evita a surpresa de um despejo rápido, que pode ocorrer se optar por negociar com o preço do imóvel com o contrato já vencido, caso não consiga pagar o novo valor de mercado.

Juridicamente a nova lei está correta, porque protege o direito de propriedade, reduz o risco do fiador e estabelece normas que impedem que os inquilinos inadimplentes prejudiquem o locador em função do processo de desocupação por falta de pagamento demorar além do razoável.

Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Consultor Jurídico e Conselheiro da CMI (Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais) e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário
Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599 e 9981-2532

SHARE
Artigo anteriorPensar duas vezes antes de comprar formicida
Próximo artigoArquitetos buscam projetos com maior acessibilidade
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Leio sempre os comentários do Kênio sobre assuntos Imobiliários.
    Estou começando com aluguel na mnha imobiliária e as informações me ajudam muito a esclarecer dúvidas.
    Rosana Cedraz

  • O seguro fiança é bom tanto para o dono do imóvel quanto para quem aluga. Normalmente o cliente que aluga consegue pagar o seguro em 12x o que facilita, e as parcelas ficam pequenas.
    Para o dono do imóvel é uma excelente garantia de receber em caso de inadimplência.

  • Maria Isabel Viso Ramos

    Essa lei é mais uma que não sai do papel. O inquilino atrasou 9 meses, eu fiquei tentando receber, o tempo foi passando e ele me enrolando, entrei na justiça, já com 13 meses de atraso no pagamento, a justiça me enrolou e eu parecia a ré, a embromação foi tanta que fiquei transtornada e assinei o papel que a “juíza” leiga imprimiu e quando fui ver tinha assinado a desistência da cobrança dos aluguéis. Entrei na Defensoria Pública com ordem de despejo, mas os inquilinos mudaram e não me entregaram as chaves e nem pagaram nada – óbvio. E agora tenho que aguardar a defensoria encontrar os inquilinos para entregar a intimação. Enquanto isso eu fico sem dinheiro e sem casa, porque não posso entrar na minha própria casa, mesmo estando vazia. Tanta lei pra nada. Neste país nada funciona como está escrito. Vergonhoso. Quem anda certo está sempre errado e vice-versa.

  • leonardo diniz

    Ou seja, mudou absolutamente nada para o Condôminio, já que pelo que entendi, as leis no Brasil favorecem o mau caratér. Estou com dois inquilinos inadiplentes no prédio e não posso fazer absolutamente nada. Uma vergonha. #BrasilPaísDeLadrões País da impunidade