ITBI pode ser distorcido pela especulação imobiliária

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O brasileiro adora ver o valor dos seus bens subir, bem como a sua aplicação financeira render elevados juros, a ponto de ter saudade da inflação quando esta o beneficia. Quem comprou imóvel ficou feliz com a alta dos preços que estão agora se ajustando, o que é normal num mercado cíclico. Ocorre que há corretores de imóveis e alguns vendedores lutando contra a maré, alardeando preços especulativos, fora da realidade, para dar a impressão que a euforia de 2009/10 ainda vigora. O problema é que o oferecimento de imóveis por preços ilusórios pode gerar prejuízo aos compradores, pois a Secretaria da Fazenda de Belo Horizonte pode vir a ser induzida a avaliar o imóvel num valor acima do mercado e assim emitir uma guia do Imposto de Transmissão Bens Inter Vivos (ITBI) no valor mais elevado.

Novo cenário
O mercado de imóveis sempre teve baixa liquidez, com variação de preços lenta e duradoura. Justamente, por ser previsível, é mais seguro que os investimentos financeiros e de ações que são voláteis.

Milhares foram os imóveis vendidos na planta, onde o construtor afirmou que a unidade pronta teria uma valorização extraordinária, mas agora, diante da grande oferta de imóveis prontos em determinadas regiões, e com a demanda reduzida, verificamos que, caso o investidor deseje auferir seu ganho, terá que vender por menos do que esperava.

O vendedor tem sofrido a pressão dos custos com IPTU, taxa de condomínio e outros gastos que se tornam pesados caso permaneça muitos meses ou até anos com o imóvel à venda. Estamos numa fase de ajustes.

Corretor “Oba Oba”
A competência e seriedade da Secretaria da Fazenda de Belo Horizonte são consagradas, tendo seus especialistas, dentre eles Omar Pinto Domingos, Érvio de Almeida e Rogério Andrade Oliveira, da Gerência de Tributos Imobiliários (ITBI e IPTU) obtido reconhecimento internacional com publicação na Land Lines, periódico de circulação internacional e editado pelo Lincoln Institue of Land Policy, dos Estados Unidos (http://www.lincolninst.edu/pubs/1876_Land-Lines–January-2011) referente a sistemática do novo modelo de IPTU de BH. Diante disso, outros municípios solicitam orientações dessa equipe sobre a questão imobiliária.

Ocorre que, mesmo diante do recuo do mercado, há corretores anunciando imóvel com valor irreal, pois existe vendedor desejando apenas um excepcional negócio, pois não precisa vender. Há anúncios colocados gratuitamente em sites que distorcem qualquer pesquisa, inclusive do Auditor da Prefeitura que pode utilizar esses dados para fundamentar a avaliação do ITBI. Logicamente, a Prefeitura utiliza também outros dados, além dos anúncios.

Há casos de investidor com receio de ter tanto dinheiro no banco, que compra edifício por preço bem acima do normal, pois na realidade o que deseja é diversificar para proteger parte de seu patrimônio. Utilizar essas situações como base para avaliar, acarreta distorção, sendo importante o comprador conferir no ITBI se a avaliação do imóvel corresponde ao valor justo. Estando acima do mercado, será bom para os Cartórios, pois receberão para fazer a escritura e seu registro.Por isso, os Cartórios não orientam o comprador para buscar uma avaliação justa do imóvel, pois ganham quando está é acima da realidade. Com orientação técnica e jurídica pode ser viável requerer a sua revisão junto à municipalidade, que resultará numa boa economia.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.