Irregularidades em condomínios em debate na OAB-MG

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Convenção de condomínios pode prever situação que acarreta a exclusão do morador 

Kenio - BonecoOs condomínios podem ser considerados comunidades privadas em que a convenção deve ser cumprida, desde que não contrarie as leis e os princípios jurídicos. Diante do vício de muitos condôminos ignorarem a necessidade de assessoria jurídica para redigir a convenção, constatam-se artigos que afrontam a lei, em especial o Código Civil e a Constituição Federal,  criando situações contrárias à boa-fé e que contribuem para o agravamento dos problemas.

A existência de artigos abusivos em muitas convenções pode ser em parte creditada à sordidez humana, pois em vários casos esse instrumento é elaborado por uma pessoa que deseja criar uma situação injusta que lhe favoreça, como a utilização da fração ideal para impor um rateio de despesas desequilibrado ou o uso abusivo de uma área comum. Nesse caso, quando são violados princípios jurídicos na convenção é possível questionar o artigo em juízo que tem o objetivo impor a vontade cruel de alguns que redigem a convenção para prejudicar um vizinho ou a coletividade condominial. Todavia, a convenção bem elaborada pode conter normas e punições que impeçam que os moradores e usuários cometam atos antissociais, bem como abranger soluções quando ocorrem crimes dentro do condomínio.

DIA 04/04 EVENTO DA OAB ORIENTARÁ OS CONDOMÍNIOS

Diante do fato de ocorrerem situações que configuram crimes nos condomínios, o XXIV Encontro Imobiliário da OAB-MG, que será realizado no dia 04 de abril, às 19:00, no auditório da Rua Albita, 250, abordará os ilícitos penais que podem ser previstos na convenção, de maneira a estimular uma convivência mais respeitosa.

O Encontro Imobiliário, na palestra que ministraremos abordará diversos temas, como a compra e venda de unidades na planta, a rescisão contratual, a multa cobrada pela construtora, a comissão de corretagem, os honorários advocatícios, dentre outros.  As inscrições são abertas ao público em geral, podendo ser efetivadas por meio do site da www.oabmg.org.br

Quanto à questão criminal, a palestra será ministrada pela advogada e professora de Direito Penal, Daniela de Almeida Tonholli, que explica que “a vantagem da natureza privada das relações condominiais é poderem adequar as regras específicas à realidade dos conflitos existentes em cada uma dessas comunidades. Essas regras incluem previsões severas, como a aplicação de multas, às vezes pesadas, por condutas antissociais. Contudo, algumas das condutas antissociais podem não ser contidas por essas multas. Questiona-se, assim, se é cabível a exclusão de um condômino por não se adequar aos padrões normativos eleitos para aquele condomínio, o que gera muita discussão”.

Daniela Tonholli explica que “muitas vezes as condutas antissociais caracterizam também crimes, não podendo nessa esfera os demais condôminos fazerem previsões restritas ao âmbito particular da convenção do condomínio. As questões criminais, mesmo que sejam crimes de ação penal privada, devem ser necessariamente resolvidas no âmbito da justiça. Sobre isso, as regras possíveis de serem estabelecidas no estatuto que tratem de crimes cometidos por um condômino estão vinculadas a uma sentença penal condenatória transitada em julgado. Depois de se ter certeza de que o condômino cometeu o crime, pode isso motivar uma punição no condomínio. Pode-se incluir na convenção que a prática reiterada de uma conduta criminosa, em especial a reincidência, possa motivar a exclusão do condômino ou morador.

O problema é que enquanto tramita esse processo criminal até resultar na condenação, a vida e os conflitos no condomínio continuam”.

Muitos crimes ocorrem na assembleia e na redação da ata

Para a professora Daniela, “cabe aos condôminos prejudicados agirem de forma imediata diante dos abusos no que tange à caracterização de crime. Não se deve deixar de agir por ser difícil fazer prova sobre o delito. Quando crimes ocorrem nas reuniões de condomínio, o registro dos fatos na ata da assembleia garante os primeiros elementos para a prova necessária. Todavia é comum o secretário responsável pelo registro dos fatos na ata da assembleia se negar a fazer tal inclusão. As justificativas passam pelo argumento de que a ata não se presta a registro de fatos particulares, mas somente de interesse geral do condomínio. Ledo engano. Tudo o que se passa na assembleia deve, obrigatoriamente, ser registrado, sob pena de a negativa de registro, por si só, já caracterizar um crime em si”.

“Além da manipulação da ata, barulhos de animais e outros sons, desconfiança sobre a gestão do síndico, acusações, ofensas, má gestão, restrições indevidas sobre o uso das partes comuns, furtos de bens do condomínio, invasão de privacidade e até agressões físicas são realidades vivenciadas por moradores de alguns condomínios”, esclarece a advogada.

Temos que admitir que o direito penal está presente no dia a dia dos condôminos e que suas normas podem ser aplicadas de forma favorável ao restabelecimento da ordem e boa convivência entre esses vizinhos, lapidando a noção de respeito e consideração recíprocos.

PARTICIPE DO XXIV ENCONTRO IMOBILIÁRIO DA OAB-MG – dia 04/04, às 19h

Veja no site www.oabmg.org.br os diversos temas que farão parte das palestras. As inscrições são abertas ao público, podendo ser feitas antecipadamente pelo site. Desde que existam vagas, a inscrição poderá ser realizada na entrada da sede da OAB, no auditório, localizado na Rua Albita, 250 – Bairro Cruzeiro – Belo Horizonte.

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Tel. (31) 3225-5599 – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.