IPTU e os motivos para um aumento exagerado

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Alta do IPTU pode estar relacionada a vizinho no condomínio ou à classificação do tipo do imóvel

Com o aumento de até 2.000% na guia do IPTU de 2017, milhares de proprietários inconformados têm lotado os postos do BH Resolve, no Centro, Barreiro e Venda Nova para registrar a sua reclamação. Ocorre que há o risco do reclamante ter seu imposto aumentado ao invés de reduzido por falta de conhecimento das regras.

No Brasil poucos são os profissionais que estudam as diversas leis que normatizam o IPTU (Código Tributário, as leis municipais e o Decreto Regulamentador do IPTU) e que sofrem alterações todos os anos. Assim, grande parte das reclamações dos proprietários é realizada de forma equivocada e, apesar de em vários casos o contribuinte estar pagando mais do que seria correto, acaba tendo seu pedido negado pela Prefeitura. 

Reclamar do IPTU pode afetar todos os vizinhos – reforma externa afeta o valor do imposto

Somente quando ocorre a Revisão do Mapa de Valores, que é aprovado pela Câmara Municipal, é que se torna possível aumentar a base de cálculo, ou seja, o valor venal dos imóveis conforme o valor real de mercado. Isso é realizado de tempos em tempos, tendo a última atualização ocorrido em 2009, o que majorou o IPTU em 2010 e 2011. Sem um novo Mapa de Valores, o IPTU é apenas corrigido pelo IPCA-E a cada 12 meses, sendo que esse índice variou 49,82% no período de 2011 a 21016. Mas, se o proprietário reclama é aberto um processo administrativo, no qual o fiscal da Prefeitura, ao comparecer no local, pode revisar não só o item reclamado, mas também conferir e requalificar os demais elementos do cadastro do IPTU.

Dessa forma, se o proprietário de um apartamento reclama que o padrão de acabamento não é o que consta na guia, pode vir a ter uma surpresa por agir de forma amadora. Imaginemos um edifício com 40 apartamentos construído originalmente com portaria e escadas com piso de ardósia, porta e grades de metal de entrada, além das janelas em metalon, sendo que cada apartamento se enquadra na guia pelo valor de R$ 350 mil, por ter o padrão de acabamento P2 (baixo) ou P3 (normal).

Ocorre que, se nos últimos anos, esse prédio passou por reformas e melhorias com a troca do revestimento das fachadas para granito, portaria e grades da entrada substituídas por vidros temperados, pisos de ardósia substituídos por mármore, janelas de alumínio e um interfone instalado. O padrão novo é apurado apenas ao verificar as característica externas do prédio, que passará a ser P4 (alto) ou P5 (luxo), que têm valor de metro quadrado de construção bem mais elevado, podendo subir 30%, ou seja, para R$455 mil.

Fiscalização

Assim, ao provocar a visita do fiscal da Prefeitura e este, ao averiguar que o edifício foi reformado, determinará a revisão do IPTU dos demais 39 apartamentos automaticamente, elevando o padrão de acabamento e, consequentemente, o valor do imposto para todas as unidades.

Isto está previsto no § 6º, art. 15, do Decreto Municipal 16.524/16, que determina: “No caso de reclamação tempestiva promovida por uma ou algumas unidades autônomas de edifícios condominiais, serão processadas, de ofício, para as demais unidades, a partir do exercício em que foi interposta a reclamação, as alterações de lançamento referentes a elementos que se relacionem, indistintamente, com todas as unidades do condomínio.”

Classificação do tipo de imóvel eleva valor do IPTU 

É de suma importância que o contribuinte atente-se para a classificação arbitrada pela Prefeitura, identificada na guia pelo termo “Tipo de Imóvel”, que determinará o lançamento ser “residencial” ou “não residencial”.

Esta informação refletirá diretamente na alíquota aplicada no cálculo do IPTU do imóvel, sendo que o “residencial” inicia em 0,60% e atinge o máximo de 1,00%. Já a cobrança do imposto do imóvel “não residencial” se inicia com a alíquota de 1,20% e atinge o máximo de 1,60%.

Proprietários de casa comercial devem estar em alerta

Vale o alerta, em especial, aos proprietários de casas que são utilizadas com fins comerciais. Constata-se que dezenas de casas que foram construídas para serem residências, como na Av. Bandeirantes, no Bairro Anchieta, na Av. Otacílio Negrão de Lima, na Lagoa da Pampulha e em outras avenidas que passaram a ter muito movimento de automóveis, passar a ser locadas para escritórios, clínicas, academias, etc.

Para aquelas casas que se encontram desocupadas ou que no momento não estão exercendo a atividade comercial, pode ser requerido à Prefeitura que seja aplicada a alíquota do residencial, pois essa é a sua concepção conforme o Habite-se, atualmente denominado Certidão de Baixa de Construção. No entanto, há inúmeros casos concretos em que a Prefeitura classificou o imóvel como casa comercial ou até mesmo loja, aplicando uma alíquota muito superior que a cobrada para mera casa, pois antes, naquele local havia uma empresa ou atividade comercial.

Como exemplo, citamos um imóvel com valor venal de R$500.000,00 (quinhentos mil reais) em que, apesar de estar desocupado ou não exercendo atividade comercial no momento, teve o tipo de imóvel classificado como casa comercial ou loja.

Consequentemente, as alíquotas aplicadas foram: 

de 0,00 até 44.961,00                    1,20%         539,53
de 44.961,01 até 149.875,00         1,30%      1.363,88
de 149.875,01 até 500.000,00       1,40%      4.901,75  

Imposto calculado (casa comercial/loja): R$6.805,16

Entretanto, caso obtenha êxito ao exigir a classificação do imóvel como casa residencial, o contribuinte pagará:

de 0,00 até 119.901,00                   0,60%         719,41
de 119.901,01 até 299.754,00        0,70%      1.258,97
de 299.754,01 até 500.000,00        0,75%      1.501,84

Imposto calculado (casa – residencial): R$3.480,22

Assim, o contribuinte pagaria 48,86% a menos do valor do IPTU, ou seja, obteria uma economia de R$3.324,94.

Terrenos em construção podem ter 50% de desconto

O início de uma construção pode resultar na redução da metade do IPTU. A maior alíquota de IPTU em Belo Horizonte é aplicada aos terrenos vagos, no percentual de 3%, ou seja, bem superior a alíquota de 0,8 a 1% sobre o imóvel residencial. Ela visa desestimular que um proprietário especule com terrenos, ou seja, retenha vários lotes vagos para esperar que esses valorizem com o passar dos anos.

Entretanto, o proprietário do terreno, logo que obtenha o Alvará de Construção e inicie a obra, no caso, a fundação, já poderá requerer o desconto de 50% do IPTU. Esse desconto será concedido por três anos consecutivos.

Compreender a Guia

Certamente a Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) aplicou as regras corretamente aos imóveis, mas levando em conta que são 671.527 guias, é razoável que em alguns casos ocorra alguma incorreção. Cabe ao contribuinte analisar sua guia para pagar de forma correta.

Tendo em vista que o Mapa de Valores Genéricos da maioria das cidades do país é desatualizado, isso acaba gerando o direito de milhões de contribuintes pagarem menos, o que é bom para quem tantas despesas no início do ano.  O fato do valor do IPTU pesar muito no bolso das famílias e no caixa das empresas, pois as alíquotas são elevadas, pode ser um dos fatores que explicam a postura racional da maioria dos prefeitos não revisar constantemente o Mapa de Valores dos Imóveis, pois quando isso ocorre há um grande desgaste político para o prefeito.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG

Fone: (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.