IPTU: entender como funciona gera economia

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Poucos são os profissionais que estudam as normas que regulamentam o IPTU

Ao tributar mais de 700 mil imóveis é quase impossível o município de Belo Horizonte não cometer nenhum equívoco nos lançamentos de milhões de dados nas guias do IPTU. É comum alguns contribuintes deixarem de pagar menos por não conseguirem entender como funciona a cobrança desse tributo. O problema é que são raros os profissionais que estudam as normas legais (Código Tributário Nacional, as Leis Municipais e o Decreto Regulamentador do IPTU, que é publicado todo final de ano) que normatizam o IPTU. O simples fato de constar um padrão de acabamento indevido na guia altera o valor da construção e assim afeta na cobrança do IPTU.

Os padrões de acabamento são cinco, que na guia constam o código P1, que é popular; P2 baixo, P3 normal, P4 alto e P5 luxo. Os maiores problemas podem ser encontrados nos imóveis de grande porte, pois qualquer equívoco pode acarretar prejuízos que vão de acumulando por anos.

Há décadas não existiam equipamentos precisos de medição, pois o uso de satélites, GPS, foto áreas e laser são recentes em termos de apuração de metragens dos terrenos e volumetria. Dessa maneira, há imóveis com metragem maior na guia do IPTU, pois essa consta de forma equivocada na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis.

Área real

Sendo menor a área real, o proprietário pode solicitar a retificação para que a Prefeitura cobre o IPTU sobre a metragem real, ou seja, menor. Isso, em alguns casos representa uma grande economia. Há algum tempo tive um cliente que ficou surpreso, pois no requerimento que elaborei, solicitei a devolução do que ele pagou a mais retroativo a 5 anos. Ele foi atendido, e o valor que recebeu retroativo deu para ele comprar um automóvel novo.

Terrenos vagos

O início de uma construção pode resultar na redução da metade do IPTU. A maior alíquota de IPTU em Belo Horizonte é aplicada aos terrenos vagos, no percentual de 3%, ou seja, bem superior a alíquota de 0,8 a 1% sobre o imóvel residencial. Ela visa desestimular que um proprietário especule com terrenos, ou seja, retenha vários lotes vagos para esperar que esses valorizem com o passar dos anos.

Entretanto, o proprietário do terreno, logo que obtenha o Alvará de Construção e inicie a obra, no caso, a fundação, já poderá requerer o desconto de 50% do IPTU. Esse desconto será concedido por três anos consecutivos.

Reclamar requer conhecimento da Lei         

O proprietário ficou surpreso ao constatar que a guia de IPTU do seu apartamento sofreu alteração do padrão de acabamento, o que resultou na elevação do valor do imposto acima da variação da inflação. Achou estranho, pois não pediu nenhuma revisão do IPTU e nem recebeu a visita do funcionário da Prefeitura para que este constatasse a melhoria do acabamento que antes era normal, mas que agora foi enquadrado como alto.

Reclamação de um apartamento pode afetar todo o edifício

Somente quando ocorre a Revisão do Mapa de Valores, que é aprovado pela Câmara Municipal, é que se torna possível aumentar a base de cálculo, ou seja, o valor venal dos imóveis. Isso é realizado de tempos em tempos, tendo a última atualização ocorrido em 2009, o que majorou o IPTU em 2010 e 2011. Sem um novo Mapa de Valores, o IPTU é apenas corrigido pelo IPCA-E. Mas se o proprietário reclama é aberto um processo administrativo, no qual o cadastrista da PBH, ao comparecer no local, pode revisar não só o item reclamado, mas também conferir e requalificar os demais elementos do cadastro do IPTU.

Dessa forma, se o dono de um apartamento reclama que o padrão de acabamento não é o que consta na guia, pode vir a ter uma surpresa por agir de forma amadora. Imaginemos que o edifício com 40 apartamentos foi construído em 1990, com portaria e escadas com piso de ardósia, porta e grades de metal de entrada, além das janelas em metalon, sendo que cada apartamento se enquadra na guia pelo valor de R$350 mil.

O proprietário de um apartamento, ao solicitar a revisão, provocará a visita do fiscal da PBH e este, ao ver que o edifício foi reformado, passando a ter revestimento das fachadas em granito, portaria e grades da entrada substituídas por vidros temperados, pisos de ardósia trocados por mármore, janelas de alumínio e um interfone instalado, determinará a revisão do IPTU dos demais 39 apartamentos automaticamente, elevando o padrão de acabamento.

Reclamação tempestiva

Isto está previsto no § 7º, do art. 17, do Dec. Municipal 15.828/14 que determina: “No caso de reclamação tempestiva promovida por uma ou algumas unidades autônomas de edifícios condominiais, serão processadas, de ofício, para as demais unidades, a partir do exercício em que foi interposta a reclamação, as alterações de lançamento referentes a elementos que se relacionem, indistintamente, com todas as unidades do condomínio.”

Acabamento interno não afeta avaliação

Caso um apartamento seja reformado, passando a valer bem mais que as unidades vizinhas, para a Prefeitura de Belo Horizonte, essa obra não altera o padrão e nem o valor venal constante na guia do IPTU, pois o cadastrista da Prefeitura não entra dentro do apartamento.

O que é analisado pela PBH é a metragem, os itens de valorização externos do edifício, ou seja, as áreas comuns tais como, piscina, sauna, mais vagas de garagem, se houve novas construções, dentre outros, além dos acabamentos já citados.

Equivoca-se quem pensa que esse efeito só poderia ocorrer se a reclamação partisse do síndico. Dessa forma, são as novas características externas do condomínio, sejam elas nas fachadas ou nas áreas de lazer é que são elevadas em conta para definir o padrão de acabamento e o novo valor de construção de todas as unidades. Assim, que até aqueles proprietários que não reclamaram da guia do IPTU poderão vir a ter alguma alteração na guia, o que exige que o reclamante tenha cautela.

Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária – Netimóveis – (31) 3225-5599

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.