Investir em hotel pode ser mau negócio para seu dinheiro

0
680
Ficou evidente a enganação das incorporadoras que prometeram bons rendimentos para quem investir em hotel
Ficou evidente a enganação das incorporadoras que prometeram bons rendimentos para quem investir em hotel
Quem investir em hotel e apart-hotéis pode se arrepender

Na hora de investir em hotel, todo o cuidado é pouco. Com a afirmação da prefeitura de Belo Horizonte de que não será mais construído o Centro de Convenções e outras obras que poderiam aquecer o mercado de negócios, aumentou a preocupação do setor hoteleiro que está com baixa ocupação. A cada mês aqueles que adquiriram apart-hotéis e unidades hoteleira têm se surpreendido ao receber o boleto para pagar o prejuízo diante da falta de rendimentos que não insuficientes para cobrir os custos operacionais da Administradora, também denominada Operadora.

Ficou evidente a enganação das incorporadoras que prometeram  bons rendimentos com os apart-hotéis ou com as unidades hoteleiras, que levaram milhares de pessoas a comprar essas unidades na planta no decorrer de 2008 a 2012. Muitos que se iludiram com a expectativa de que a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada de 2016 pudessem gerar uma demanda duradoura.

Prejuízos

Nos últimos dois anos, vários empreendimentos em vários pontos do país, inclusive na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, estão apenas gerando prejuízos aos proprietários. Aflitos, os adquirentes têm constatado que somente as Bandeiras que administram os hotéis auferem lucro, pois elas retiram da receita primeiramente todas as despesas e o lucro da Administradora, sendo que somente o que sobrar é dividido com os proprietários dos apart-hotéis ou unidades hoteleiras.

Falta de orientação jurídica deixou proprietário em apuros

Os proprietários das unidades estão sem saber como se defender, tendo em vista que há administradora que não presta contas, deixando evidente que a gestão não é transparente. Constata-se uma grande falta de respeito com os proprietários, bem como com o síndico que os representa no condomínio no caso dos apart-hotéis, pois por não dominarem as complexas leis que regulamentam a relação (Código Civil, Lei nº 4.591/64, Código de Defesa do Consumidor, CLT, Lei do Inquilinato, etc) ficam à mercê dos experts que comandam as Administradoras e Operadoras Hoteleiras.

Essas operadoras visam apenas o lucro, pois após as construtoras faturarem alto com a venda de apartamentos minúsculos a preços elevados, elas assumem o edifício e elaboram diversos contratos complicados que lhes garantem lucros crescentes em qualquer circunstância, mesmo que administrem pessimamente ou não se empenhem para promover o empreendimento.

Diante da situação crítica, no decorrer de 2016 e em 2017 ocorreram diversos rompimentos de contratos com algumas administradoras que lesaram os proprietários, pois criam despesas elevadas e desnecessárias. Em alguns casos fica constatado que ganham “comissões” dos fornecedores, que são escolhidos com base em pesquisas de preços falsas, acarretando custos muito acima do mercado, fato esse que compromete o rendimento do hotel.

Desunião  dos proprietários perpetua os prejuízos             

Os proprietários que não têm recebido nem um centavo, têm sido desrespeitados por não saberem agir juridicamente e assim a administradora luta para permanecer no prédio para lucrar de forma inconfessável, pois na pior das hipóteses a Bandeira retira sua despesa e o lucro de qualquer maneira. Há caso de operadora, que ao ver que será dispensada, cria dívida de R$25.000,00 que tende a crescer mês a mês, para cada proprietário do apart-hotel pagar, de maneira a inibir que a coletividade dos coproprietários assuma o edifício.

A maioria dos proprietários das unidades, por não ter experiência jurídica e comercial em hotelaria não imaginam o enorme passivo trabalhista que podem ter que arcar, bem como o fato de a administradora não ter realizado as manutenções necessárias, deixando o prédio em péssimo estado, pois não se importa, já que não é proprietária.

Dispensar a bandeira e assumir o prédio é lucrativo

A situação é grave, mas diante de uma boa assessoria técnica e jurídica que tem custo expressivo – o que se justifica porque o profissional trabalhará para atender dezenas de clientes –, há edifícios que conseguiram se livrar desses prejuízos crescentes e sem fim.

Constata-se apart-hotéis que estavam gerando prejuízos e outros que os proprietários que recebiam antigamente por mês R$400,00 da administradora, que após retirá-la, ter rendimentos de R$2.400,00, ao transformá-lo num residencial, o que demonstra a razão da operadora fazer de tudo para não perder essa renda que é obtida sem riscos.

Copa do Mundo

Quanto aos hotéis que foram construídos para a Copa do Mundo, tendo em vista que foram beneficiados pelo Município de Belo Horizonte  Lei 9.952/10, que autorizou o aumento do coeficiente de aproveitamento para cinco vezes a área do terreno – , fato esse que aumentou o lucro da incorporadora –constata-se que a situação é mais grave. O problema é que este caso, a referida lei, exige que o hotel funcione no mínimo 20 anos, mesmo que seja deficitário.

Hotéis inacabados e o investimento sem fim

Há ainda empreendimentos até hoje inacabados, apesar do contrato de compra e venda determinar que o prazo para o término da obra seria março de 2014. Em 2010 quando foram lançadas as incorporações de mais de 30 hotéis em BH, o mercado contava, para aquecer o setor de negócios, com a abertura do Centro de Convenções na região da Cidade Nova e com outras obras que o Prefeito Kalil afirmou em 2017 que não serão realizadas, por falta de recursos.

Tendo em vista que atualmente a demanda pelos hotéis está muito baixa, a ponto de não cobrir os custos operacionais, têm razão aqueles que estão preocupados por ainda continuarem a pagar as obras que não têm prazo para ficar prontas, como no caso do Site Savassi (Novo Hotel e Ibis) localizado na Av. Contorno quase esquina com Av. Getúlio Vargas, que a cada dia exige mais recursos dos adquirentes. O imbróglio se agravou pois o empréstimo de R$80.000.000,00 junto ao Banco do Brasil, que gerou a hipoteca do empreendimento há anos, tomado pela incorporadora Maio, foi desviado para outros negócios.

A incorporadora Maio e a Construtora Paranasa, em um processo judicial movido por um adquirente que exige a devolução do que pagou, ao comparecer perante o juiz, o presidente da Comissão que fiscaliza a obra, em maio de 2017, afirmou que são necessários mais de R$25.000.000,00 para concluir o Site Savassi, o que confirma que demorará muitos anos para vermos esses dois hotéis operando.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Professor da Escola Superior de Advocacia –ESA-OAB-MG.

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

SHARE
Previous articlePreços de imóveis tem a maior queda em maio
Next articleRecém-casados e com decoração sob medida
Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.