Inquilino grande leva vantagem sobre locador

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Classificação do tipo de imóvel eleva valor do IPTU
Classificação do tipo de imóvel eleva valor do IPTU
O inquilino poderá reter a posse do imóvel, mesmo após a decretação do despejo pelo juiz, até que sejam pagos os valores dispendidos nas benfeitorias ou na nova edificação

Logo KênioUm grande inquilino pode ser dor de cabeça para o locador. Muitos proprietários de imóveis, inclusive profissionais e empresários bem-sucedidos que assumiram a posição de locadores ficam surpresos quando solicitam um aumento do valor do aluguel que está defasado ou requerem a retomada do seu imóvel, pois descobrem que dificilmente obterão o preço de mercado da locação, e que a retomada da posse do seu bem poderá vir a demorar muitos anos, a ponto de prejudicar seu valor de venda.

A Lei do Inquilinato nº 8.245/91 contém regras extremamente complexas, que, exploradas com habilidade por um inquilino bem assessorado juridicamente, podem colocar o proprietário numa situação preocupante, como se constata com as locações destinadas as antenas de telefonia/Estações de Rádio Base. Tratando-se de locação de um imóvel de dimensões maiores, como um prédio comercial ou terreno, poderá o locador vir a ter que indenizar o inquilino por obras por ele realizadas.

O inquilino poderá reter a posse do imóvel, mesmo após a decretação do despejo pelo juiz, até que sejam pagos os valores dispendidos nas benfeitorias ou na nova edificação. Há ainda casos de o locador que, ao receber o imóvel com obras que não lhe interessam ter prejuízo ao perceber que são irregulares por afrontarem as posturas municipais. Terá o proprietário que pagar por projetos, além do INSS dos empregados que as edificaram, para evitar multas ou ordem de demolição.

Sedução

Os inquilinos de grande porte, com larga experiência em locações, sabem agir de maneira sedutora. Oferecem “algum tipo de vantagem” induzindo o locador a não contratar um expert para redigir o contrato de locação que possa protegê-lo. O locador acha boa ideia de economizar ao não contratar uma consultoria e assim deixa o inquilino feliz, pois o deixa à vontade para montar cláusulas farão o locador perder o poder de negociação.

Contrato pode ser “caixa de surpresas” no futuro

É comum um banco, concessionária de serviço público, dentre outras empresas de renome e até órgãos do poder público, oferecerem o “contrato padrão” elaborado pelo inquilino, que contém “armadilhas” nas entrelinhas, sendo muito difícil um profissional não especializado percebe-las.  Essas surpresas só são descobertas no decorrer de um processo judicial, podendo gerar grandes prejuízos ao locador.

Há casos de locador recebendo valor irrisório de aluguel, que ficou chocado ao descobrir que renunciou ao direito de revisar o contrato conforme o preço de mercado ou que foi forçado a renovar o prazo de contrato por mais cinco anos, mesmo contra a sua vontade. O problema é a falta de cuidado na elaboração do contrato, que deveria ser redigido pelo locador, com a assessoria de quem tem pleno domínio de várias leis, sendo injustificável deixar isso por conta do inquilino.

O proprietário do imóvel deve entender que tem o poder de locar para quem ele desejar, da maneira, condições e preço que bem entender. Mas quando ele é mal-assessorado, vemos o inverso, especialmente quando o inquilino é uma grande empresa que “empurra” o seu modelo de contrato para o locador. É temerário o corretor de imóveis sem domínio da Lei do Inquilinato e das questões processuais que envolvem uma retomada, utilizar modelo de contrato, no caso de locações especiais que exijam cláusulas específicas.

Perda de parte do valor venal

Há casos de o locador praticamente perder a autonomia sobre sua propriedade, diante de condições contratuais que inviabilizam a retomada do imóvel, podendo, inclusive, depreciar o valor de venda em torno de 35%. Diante do elevado valor do bem, em vários casos o interessado na compra consulta um advogado que analisará os problemas que possam podem ocorrer para despejar o inquilino, já que o adquirente deseja utilizar o imóvel.

Ocorre que, há situações em que o adquirente não conseguirá a posse pelo fato de o contrato permitir ao inquilino permanecer no imóvel o tempo que bem desejar, o que inviabilizará a venda. Diante disso, pode o inquilino vir a comprar o bem mais barato em decorrência da ausência de outros interessados que preferem comprar imóvel livre desse transtorno.

Conhecimento tem alto valor

É normal o desequilíbrio de conhecimento nas relações comerciais, levando vantagem quem possui uma excelente assessoria jurídica, muitos anos de experiência na locação e um domínio comercial que supera o conhecimento da outra parte, que não tem know-how na redação de contratos específicos, muitos diferentes dos padrões/modelos que desestimulam uma reflexão jurídica adequada ao caso concreto.

Uma coisa é alugar um apartamento ou loja de pequena dimensão, outra é a locação de um terreno onde o locador construirá para atender os interesses do inquilino ou de uma loja em que o inquilino realizará obras ou reformas expressivas. Há ainda contratos com prazos longos que praticamente tornam inviável a venda do imóvel.

Cabe a cada parte defender seu interesse, pois uma palavra pode mudar todo o teor do contrato. Depois de assinar, não adianta lamentar. Consiste ingenuidade imaginar que um inquilino elaborará cláusulas que beneficiem o locador. Assim, pense, analise, busque orientação para compreender o contrato e seus reflexos futuros antes de fechar o negócio.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel.  (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.