Inquilino deve saber agir perante a imobiliária

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Os interesses do inquilino e do locador são antagônicos e pelo fato de poucos profissionais dominarem as regras do mercado, o locador evita ter contato com o inquilino. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Os interesses do inquilino e do locador são antagônicos e pelo fato de poucos profissionais dominarem as regras do mercado, o locador evita ter contato com o inquilino. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Pretende ser inquilino? Leia dicas de como lidar com a imobiliária

Ter um inquilino ideal exige cuidados. A maioria das pessoas tem pouca experiência em locar um imóvel e ao comparecer à imobiliária desconhece a sistemática de funcionamento, deixando de tomar providências prévias que podem facilitar a aprovação da sua ficha de cadastro e dos fiadores. As imobiliárias têm como foco proteger o proprietário do imóvel, no caso o locador, de riscos e problemas. Diante disso, o locador paga à imobiliária para selecionar o inquilino dentro do perfil desejado, cabendo a essa, como especialista analisar o cadastro e as garantias de maneira que aquele que a contrata tenha segurança no caso de inadimplência. Em nenhuma hipótese deve o pretendente à locação entrar em contato direto com o locador, pois caso esse desejasse realizar a locação diretamente não teria contratado a imobiliária.

Há candidato à locação que fica chateado ao ver que o imóvel que lhe interessou acabou sendo alugado por outro pretendente, apesar de ter preenchido as fichas de cadastro e entregue à imobiliária para análise. Em vários casos o pretendente deixa de levar informações e documentos que poderiam aumentar a segurança da locação e agilizar a aprovação do seu cadastro. Ao entregar as fichas cadastrais com falhas, sem documentos atualizados (comprovantes de renda, registro do imóvel do fiador e certidão negativa de ônus com menos de 30 dias, etc) dá chance de outra ficha completa, que é apresentada depois, ser melhor avaliada e aprovada.

Falta de agilidade como comprometer a locação de um imóvel

Portanto, em vários casos a frustração em não conseguir alugar o imóvel decorre da falta de agilidade do próprio candidato que deixa de tomar as providências essenciais para que tenha êxito de ser escolhido dentre vários candidatos. Caso a imobiliária ficasse dias e dias esperando a boa vontade do primeiro candidato completar a documentação a ficha e deixasse de alugar para os que chegaram depois com o cadastro completo, seria considerada inapta, pois o locador a dispensaria por ser incompetente ao fazê-lo perde a renda do aluguel, além de lhe causar prejuízo com o pagamento do IPTU e da quota de condomínio do imóvel fechado.

Bons imóveis são disputados por vários candidatos

O valor dos imóveis disponíveis para locação está atrativo, sendo que quando são bem localizados e em ótimo estado são disputados, às vezes, por vários candidatos, já que a lei garante ao locador escolher quem irá ocupar sua propriedade. Não cabe a ninguém, nem mesmo à imobiliária, questionar o locador que exige que lhe sejam apresentadas as fichas do inquilino e dos fiadores para que ele dê a palavra final sobre quem irá morar ou trabalhar no imóvel que lhe pertence.

Uma dica para o pretendente sair na frente e ter seu cadastro aprovado é desde já solicitar os documentos dos fiadores e deixar tudo pronto para poder preencher as fichas de cadastro de imediato, logo que encontrar o imóvel desejado. Assim viabiliza a aprovação rápida da locação e elimina a concorrência. Muitos candidatos perdem o imóvel por falta de tempo dos fiadores em juntar os documentos, sendo que alguns viajam ou demoram em apresentar o registro atualizado do imóvel com a certidão negativa de ônus que os cartórios de registro pedem cinco dias para expedir.

Imobiliária é apenas a representante do locador

O locador, ao nomear como procuradora uma imobiliária, exige que essa seja profissional, que tenha critérios rigorosos para escolher o melhor candidato a inquilino, que deverá ter boas garantias, sendo a mais utilizada a fiança representada por dois fiadores, devendo ambos terem renda comprovada de no mínimo quatro vezes o valor do aluguel e encargos, sendo que pelo menos um deverá ter um imóvel (exceto lote, pois esse é facilmente vendido) quitado, localizado no mesmo município onde for efetivada a locação.

Imobiliária existe por ser complicado alugar 

O locador contrata uma imobiliária porque a Lei do Inquilinato é protecionista, pois no caso de inadimplência é comum o processo de despejo e cobrança demorar anos. Diante da lentidão do Poder Judiciário, do risco de conflitos, pois os interesses do inquilino e do locador são antagônicos e pelo fato de poucos profissionais dominarem as regras do mercado, o locador evita ter contato com o inquilino. A Lei do Inquilinato é um desafio até mesmo para os advogados que não são especializados na matéria. Dessa maneira, cabe ao pretende à locação negociar somente com a imobiliária, devendo fazer as solicitações sobre o estado do imóvel antes de assinar o contrato, pois não tem sentido solicitar reformas após concluir o contrato.

Cabe à imobiliária fazer o possível para escolher o candidato mais adequado – independente de quem apareceu primeiro – com a melhor renda/emprego e as garantias (fiador, seguro fiança, título de capitalização) mais robustas, pois sua função é reduzir os riscos. Essa é a regra do mercado, não existindo nenhum direito do pretendente se impor para ser escolhido ou reclamar dos critérios do locador, pois este coloca no seu imóvel quem ele bem entende.

Seria incompetente a imobiliária que fizesse o contrato de locação com um inquilino com fiadores com baixa renda se tivesse um outro cadastro bem melhor, que desse maior segurança para o locador.

Candidato deve agilizar a documentação 

Diante dessas regras que regem o mercado há décadas, cabe ao candidato, ao começar a ver as ofertas, já ter em mãos todos os seus documentos e dos fiadores, com os comprovantes de renda e de propriedade do imóvel de maneira a facilitar a aprovação do cadastro.

Nenhuma imobiliária reserva o imóvel para quem está ainda colhendo os documentos, pois isso prejudicaria o locador. Os demais pretendentes se sentiriam desrespeitados se tivessem que esperar o candidato “estrela” que fica dias e dias colhendo os documentos vagarosamente, para apresentar à imobiliária, e depois, passados 20 dias, aqueles fossem avisados que o imóvel não foi alugado.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Professor e coordenador da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.