Inquilino: consulte antes de assinar

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Todo dia surgem novos casos de inquilinos sendo surpreendidos com uma Ação de Despejo do imóvel após terem investido anos no planejamento do seu negócio, na compra de diversos equipamentos, na realização de obras, no treinamento de empregados, em publicidade do local e na divulgação de sua atividade. De uma hora para outra o inquilino vê seu sonho de anos por água abaixo, pois ignorou a importância da redação do contrato do local onde obtém o seu sustento. É comum a empresa ter valor comercial somente naquele local, basta vermos os anúncios nos jornais de “pontos comerciais” entre R$100 mil a R$ 4 milhões.

A experiência comprova que estes problemas surgem pelo fato do inquilino não se importar em obter informações essenciais sobre o funcionamento da relação locatícia, a qual é regulada por uma das leis mais complicadas do país. É comum o inquilino, bem como o locador, simplesmente ligar para um amigo, advogado de outra área, contador, ou para um “entendido” e perguntar sobre algumas questões da locação, ignorando diversas situações atuais e futuras. Somente quem tem grande vivência em conflitos judiciais (despejo, revisional de aluguel, renovatória) consegue vislumbrar o que pode ocorrer daqui alguns anos e como evitar o risco de prejuízo para o inquilino ou para o locador.

Lei Especial
O Código Civil regulamenta as relações contratuais em geral. Raros são os contratos no Brasil que possuem uma legislação específica. Diante da complexidade das locações prediais urbanas, há décadas surgiu a Lei do Inquilinato que regulamenta a renovação dos contratos com prazo de 5 anos e assim garante ao inquilino mais estabilidade de uso do imóvel, mesmo contra a vontade do locador. Essa proteção legal evita que o inquilino seja obrigado pagar todo ano novas “luvas” ao locador ou aumentar o valor aluguel de forma exagerada. Por falta de cuidado 30% dos inquilinos perdem o direito a Ação Renovatória por acharem que entendem de tudo e assim são despejados logo após o final do prazo contratual.
Na locação incide, ainda, regras do CC, da Constituição Federal e do Plano Real, sendo importante compreender a doutrina e a forma como o Poder Judiciário interpreta as cláusulas do contrato de locação e as normas aplicáveis ao caso concreto.

Falta de reflexão
A maioria das pessoas arrisca e pensa que economiza ao não consultar um especialista sobre o um assunto que não domina. Há inquilino que é surpreendido com a Ação de Despejo no meio do prazo do contrato movida por um novo adquirente ou fica sem entender como seu aluguel dobrou após ter construído tantas obras no terreno locado. Mas quem teve cuidado não corre esses riscos.
Redigir um contrato consiste num desafio para muitos, tanto é que mais de 95% do mercado utiliza modelos de contrato, que ignoram o necessário aprofundamento sobre o caso concreto. O resultado são os processos judiciais onerosos por causa da redação de cláusulas mal pensadas ou decorrentes de falta de conhecimento das várias situações que ocorrem nas locações e que têm diversos reflexos inimagináveis para os leigos. Cabe ao inquilino levar a sério a redação do contrato que poderá representar seu sucesso durante décadas no imóvel locado ou seu fracasso após ter investido muito dinheiro e tempo para fazer “o ponto comercial”.

Rádio Justiça do STF e Bandnews
Ouça toda quarta-feira, às 9h, minha coluna de Direito Imobiliário no Programa Justiça da Manhã, na Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, no site: www.radiojustica.jus.br (104,7 Brasília/Goiás). As dúvidas dos leitores serão respondidas por e-mail ou na Rádio BandNews (89,5 FM), toda 2ª e 6ª feira, às 13h12 e na Rádio Nacional de Brasília. Envie sua pergunta para ouvintebh@bandnewsfm.com.br

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis
Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliários de MG
Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Professor de Direito Imobiliário do MBA da FEAD.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.