Incorporadoras de imóveis distorcem o mercado

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Na realidade são as incorporadoras que infringem o contrato e assim motivam a rescisão do negócio, mas se recusam a devolver os valores dos adquirentes. Foto: Eugênio Gurgel/divulgação
Na realidade são as incorporadoras que infringem o contrato e assim motivam a rescisão do negócio, mas se recusam a devolver os valores dos adquirentes. Foto: Eugênio Gurgel/divulgação
Incorporadoras abusam da boa-fé de consumidores e cobram multa abusiva 

No período de 2007 a 2014, muitas incorporadoras e construtoras venderam empreendimentos que não tinham condições de entregar, pois, aproveitaram a demanda criada pelo desejo de muitos potenciais compradores, que com a economia aquecida, pretendiam adquirir uma moradia ou a sede própria para seu trabalho. Dessa maneira, milhares de adquirentes foram prejudicados com a não entrega dos apartamentos, salas e lojas no prazo prometido por várias incorporadoras que, por incompetência administrativa, por excesso de ganância e até mesmo má-fé, atrasaram mais de dois anos a entrega. Há inúmeros casos do dinheiro ter sido desviado e nada ter sido construído no terreno que ficou vazio, o qual foi retomado pelo permutante, deixando os adquirentes sem a fração ideal que pensaram que seria deles.

Essa situação motivou os adquirentes a rescindirem os contratos de promessa de compra e venda, sendo que a maioria desses contratos foram redigidos de maneira maliciosa pela incorporadora, pois estabelecia multa e penalidades somente contra o adquirente. Os incorporadores não se importaram em ferir o Código de Defesa do Consumidor (CDC) que determina que o contrato deve ser equilibrado em respeito à vulnerabilidade dos consumidores, ou seja, cláusulas que, se não puderem lhe dar vantagens, certamente não poderão tirar-lhes nenhuma.

Muitas incorporadoras abusaram da boa-fé dos consumidores, pois distorceram os contratos, descumpriram os prazos previstos para conclusão da obra, entregaram unidades com vícios de construção agravados por falta de fiscalização do Responsável Técnico que administrava mais obras do que tinha condições de acompanhar. Diante da ganância em lançar mais empreendimentos do que tinham capacidade para construir, os problemas, os defeitos e os atrasos aumentaram.

Comissão do corretor 

Diante do cenário de vale tudo para faturar e pagar menos impostos, as incorporadoras, a partir de 2011, criaram a manobra de fazer o comprador pagar a comissão de intermediação do corretor de imóveis. Essa inversão de conduta é ilógica, pois o mercado, durante décadas, sempre determinou que esse profissional fosse pago pela vendedora/incorporadora, pois presta o serviço para esta e não para o adquirente.

Configura crime de Falsidade Ideológica, previsto no art. 299 do Código Penal, colocar no contrato que foi o comprador, que nunca viu o corretor –  que trabalha no estande da construtora que contratou esse intermediário – o que normalmente é aceito pelo comprador que acredita ser essa obrigação dele e entende que por ser o contrato, um contrato de adesão, não pode fazer nenhuma modificação em suas cláusulas. Além disso, tal manobra fere o CDC por configurar venda casada, pois nenhum pretendente à aquisição é obrigado a contratar um corretor de imóveis.

Quanto configurado o prejuízo financeiro do adquirente, que passa a ter que pagar o INSS do corretor de imóveis e ainda ser onerado com maior valor do Imposto de Renda referente ao lucro imobiliário, pode o construtor/incorporador vir a responder pelo crime de estelionato, previsto no artigo 171 do Código Penal, já que lucraram ao gerar maior despesa para o comprador que foi enganado.

O parâmetro justo da multa rescisória

Na realidade são as incorporadoras que infringem o contrato e assim motivam a rescisão do negócio, mas se recusam a devolver os valores dos adquirentes e em 90% dos casos força-os a entrar em juízo para receber seu crédito. Essa postura visa fazer o adquirente receber um valor de 20% a 30% do que têm direito, pois os contratos preveem uma multa entre 70% e 80% do que o adquirente pagou. Esse percentual é abusivo, pois o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais Estaduais têm como base a multa de 10% sobre o que o adquirente pagou, caso ele tenha se arrependido e motivado a rescisão.

Somente nos casos em que o valor final da multa de 10% a ser paga pelo adquirente resultar num valor que não cubra as despesas da incorporadora com corretagem e publicidade, é que o STJ determina percentual acima de 10%, sendo o limite máximo de 25% sobre o valor pago pelo adquirente.  Historicamente, não é por costume, mas por lei, quem contrata paga. A comissão sempre é paga pelo dono do imóvel, sendo que ela nunca é acrescida ao valor do apartamento como as incorporadoras “inventaram” para tentar induzir os adquirentes em erro e transferir tal remuneração para eles.

Termo de compromisso entre incorporadores e consumidores

Visando afrontar e tornar inócua as regras do CDC que protegem os consumidores, bem como afrontar as súmulas e decisões do STJ que proíbem cobrança abusivas de multas rescisórias, a Associação Brasileira das Incorporadoras e a Câmara Brasileira da Industria da Construção têm realizado pleitos perante a Secretaria Nacional do Consumidor e do Ministério da Justiça para criar um TERMO que visa, basicamente, criar vantagens indevidas e abusivas às construtoras.

Esse TERMO distorce as regras do mercado com o objetivo de induzir o aumento das multas para que essas cheguem a 80% do valor pago pelo consumidor, ou seja, mais de 3 vezes o percentual máximo arbitrado pelo STJ, sendo que na grande maioria dos casos a multa é arbitrada em 10%.

Além disso, o TERMO afronta o STJ ao determinar que o consumidor ficará de 60 dias úteis a doze meses esperando para receber o seu crédito, sendo que a súmula 543 do STJ determina a devolução de imediato. O TERMO não estipula nenhuma punição para as incorporadoras que descumprem o contrato, pois essas visam apenas onerar o comprador. Entretanto, a jurisprudência tem priorizado o interesse do adquirente, por ser ele a parte mais fraca da relação, que diante dos abusos que tem sofrido motivou a seguinte súmula:

Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 

Direito de receber multa e danos morais da construtora

Os Tribunais determinam que a incorporadora/construtora deve pagar a multa ao adquirente quando este não recebe a unidade no prazo ajustado no contrato, mas as incorporadoras nunca pagam o valor devido. Somente quando condenadas pelo Poder Judiciário, após um processo, que demora entre 3 a 5 anos, pagam o crédito do adquirente.

Pode o adquirente cobrar, além da multa contratual e as despesas com o aluguel, que configura dano material, caso o atraso seja superior a um ano, os danos morais em decorrência do seu sofrimento, desgosto com a não entrega da sua moradia.

Postura abusiva das construtoras

Com o recuo do mercado de vendas, as incorporadoras/construtoras enxergam nas rescisões uma excelente chance de capitalização, já que mantém consigo o dinheiro do adquirente, além de criar diversos impedimentos para a concretização das rescisões. Mas é importante demonstrar que a incorporadora/ construtora, independentemente de culpa ou arrependimento do adquirente não pode recusar a rescisão.

Apesar de a Lei 4.591/64 definir o contrato como irretratável, na prática não o torna irrevogável, pois diante do não pagamento das parcelas, a unidade é leiloada e o descumprimento por qualquer das partes impede a conclusão da transação. Não há como o incorporador terminar o empreendimento sem receber e nem o adquirente consolidar a propriedade sem pagar todo o preço.

Afinal, a multa contratual existe para regulamentar justamente as decisões tomadas pelo consumidor que vão de encontro aos termos do contrato. Se quer rescindir, que pague a multa e receba, imediatamente, o saldo remanescente que possuir, de acordo com a Súmula 543 do STJ.

Adquirente tem direito de transferir o contrato para terceiros 

O TERMO      que está sendo criado “no laboratório das incorporadoras” procura colocar, como se fosse um direito delas, impedir a transferência do contrato do adquirente para um terceiro, pois aquele TERMO prevê que deverão constar nos contratos de promessa de compra e venda que somente com a anuência delas poderá o adquirente ceder seu contrato de compra e venda.

O Poder Judiciário já julgou ser ilegal a incorporadora cobrar do adquirente a taxa de 3 a 5% sobre o valor do contrato para autorizar a transferência a terceiros, pois nada justifica essa cobrança abusiva, que num imóvel de R$700.000,00, chega a corresponder R$35.000,00.

Todo contratante tem o direito de transferir um contrato, não podendo a construtora impedir ou criar taxas para que o comprador venda seus direitos contratuais. Essa alternativa visa justamente evitar a rescisão contratual e o prejuízo com o pagamento de multa, pois muitas vezes o comprador perde o emprego e fica impossibilitado de manter o pagamento das prestações.

Cabe ao adquirente, caso não domine as complexidades legais e as regras do mercado imobiliário, contratar uma assessoria que o oriente antes de assinar qualquer documento, pois assim terá maiores chances de obter um bom resultado em um negócio que envolve quantias expressivas, onde o erro custa caro.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Tel. (31)  2516-7008. 

www.keniopereiraadvogados.com.br 

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.