Inadimplência em condomínios: saiba como coibir

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kenioA inadimplência em condomínios merece atenção especial, pois quando um condômino deixa de efetuar o pagamento da sua quota parte onera os demais, o que não é justo. É revoltante vermos o impontual utilizar-se normalmente dos porteiros, faxina, elevadores, água, luz, piscina, sauna, etc sem nada pagar, sendo tais despesas quitadas por quem é pontual.

O rateio de despesas serve para cobrir os gastos de manutenção do condomínio. Se há inadimplentes, os demais condôminos acabam tendo que arcar com a quota parte daquele que não paga, pois as contas do condomínio têm que ser quitadas. Ninguém pode ser obrigado a arcar com a despesa alheia, uma vez que a lei veda o enriquecimento ilícito. Existem formas de combater a inadimplência que podem ser inseridas na convenção, como por exemplo, o aumento da taxa mensal de juros, além da aplicação de correção monetária e da multa (ridícula, pois estimula a inadimplência) de apenas 2%. Há ainda a possibilidade de se registrar no SPC ou protestar no cartório o impontual.

O Código Civil possibilita aplicação de multas altas ao condômino inadimplente contumaz, que reiteradamente não cumpre seu dever. Portanto, há possibilidade de se inserir, numa nova convenção, multa de até 500% do valor da taxa de condomínio, aplicável em casos de descumprimento reiterado do dever de pagar a taxa condominial. A experiência tem comprovado que as tentativas de alteração da convenção por leigos geram mais prejuízos do que benefícios. Muitos condomínios perdem em juízo uma demanda por falhas que seriam evitáveis se a convenção fosse redigida por um especialista.

Direito de saber quem está inadimplente
Não há impedimento legal de constar o nome do inadimplente no balancete mensal ou na ata da assembléia. É direito dos demais condôminos saberem quem não quita suas obrigações. O que é vedado por lei é a exposição do inadimplente ao ridículo. Dessa forma, não pode ser fixado o balancete ou relação dos inadimplentes na portaria, elevadores, ou seja, nas áreas comuns, onde qualquer pessoa que entre no edifício veja quem está em débito.

Cobrar para coibir a inadimplência
É dever do síndico agir com diligência quanto aos assuntos do condomínio. Cabe a ele cobrar do inadimplente sob pena de ser responsabilizado. Primeiramente, o síndico deve fazer a cobrança de forma amigável, mas por escrito com protocolo para documentar os fatos. Se a cobrança amigável não surtir efeito, o condomínio deve contratar um advogado para propor a competente ação de cobrança. O não pagamento da dívida, conforme a determinação do juiz, pode acarretar a penhora do apartamento, o qual será leiloado para quitar o débito.

Locação: fique de olho
Apesar de ser dever do inquilino arcar com o pagamento da taxa de condomínio do imóvel locado, caso este não quite, cabe ao síndico postular a ação de cobrança somente contra o locador/condômino. Quem pode cobrar em juízo do inquilino é o locador. Importante esclarecer que a dívida do condomínio é propter rem, ou seja, é uma dívida do bem, segue o mesmo. Assim, se o apartamento foi vendido, é o novo proprietário que deve ser acionado para quitar a dívida existente, sendo que cabe a ele o direito de regresso contra o antigo proprietário.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.