Imposto de Renda e o imóvel na planta

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Normalmente fazemos aplicações e não nos preocupamos com as complexas questões tributárias, que mudam constantemente. Com o objetivo de oferecer a melhor informação para os leitores, solicitei ao advogado tributarista, Gilmar Oliveira, sócio da OLIVEIRA, FRÓIS & BARRETO Advogados e Consultores, que explicasse algumas questões quanto ao IR na compra do imóvel na planta.

O que é ganho de capital?

No âmbito do Direito Tributário, o “Ganho de Capital” consiste no imposto de competência da Receita Federal que incide sobre o lucro imobiliário decorrente da alienação de bens e direitos. Diferentemente do Imposto de Renda que é recolhido anualmente entre março e abril, o pagamento do Ganho de Capital deverá ocorrer no mês subsequente à alienação do patrimônio.

Há possibilidade de isenção do Ganho de Capital quando o montante recebido for destinado à aquisição de outro imóvel, conforme explica Gilmar “de fato, nem sempre é necessário recolher o imposto sobre o Ganho de Capital, já que existem situações em que a legislação tributária isenta o contribuinte. Dentre essas isenções, destacamos a utilização do produto da venda de imóvel residencial para aquisição de imóveis residenciais localizados no Brasil. Para tanto, o contribuinte, pessoa física, deverá aplicar, no prazo de 180 dias, o valor recebido na alienação na aquisição de outro imóvel residencial.

Dispõe o Art. 39 da Lei 11.196/2005 que o contribuinte deverá “aplicar” o produto da venda, no prazo de 180 dias, ou seja, a Lei não determinou, como marco final para contagem desse prazo, a aquisição de outro imóvel, mas sim a aplicação do produto da venda, ou seja, o contribuinte, para fazer jus ao benefício em cotejo, deverá efetuar o pagamento integral, referente à nova aquisição, no prazo de 180 dias contados da celebração do Contrato e Venda.

Vale salientar que caso o contribuinte aplique um valor inferior ao ganho de capital auferido na venda do imóvel, o benefício da isenção será proporcional ao valor empregado na nova aquisição (§ 2º do Art. 39 da Lei 11.196/2005). A lei autoriza ainda que o contribuinte adquira mais de um imóvel, desde que sejam residenciais (§ 3º do Art. 39 da Lei 11.196/2005).

Imóvel na planta
Essa isenção também se aplica a aquisição de imóvel na planta. Nada impede, para fins da isenção em cotejo, que a aquisição seja de imóvel residencial em construção ou na planta, sendo este inclusive o entendimento da Receita Federal. Todavia, para gozar do referido benefício, o contribuinte deve estar atento à formatação dessa transação. Nesse sentido, o contribuinte deverá adquirir o imóvel, mediante o competente Contrato Particular de Compra e Venda, o qual terá como objeto a aquisição da respectiva unidade, conforme “Memorial de Incorporação” devidamente averbado na Matrícula do imóvel (lote). Em outras palavras, caso o contribuinte adquira um lote e contrate a construção da obra, ainda que por administração, não haverá isenção do ganho de capital, devendo ser contabilizada a compra do lote e, uma vez concluída a obra, a construção da respectiva unidade.

Diante das explicações de Gilmar Oliveira, fica claro que cada caso requer atenção especial, de acordo com suas peculiaridades, podendo os leitores tirar outras dúvidas tributárias no www.ofrb.com.br, para saber como agir perante o fisco.

Kênio de Souza Pereira 
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.