“Imóvel sempre foi um grande patrimônio”

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Entrevista de Luis Fernando Pires sobre a demanda por imóvel

 “Cresceu o número de carros e o de moradias.

Um imóvel que eu vendia dois anos atrás a R$ 70 mil,

hoje é vendido a R$ 170 mil”.

 

“A demanda (por imóveis) aumentou pra todos. Os poderes públicos também estão com dificuldades de se dimensionar para a nova demanda”.

Essas são afirmações do presidente do Sinduscon/MG, Luis Fernando Pires, em entrevista ao Portal Emorar.

 E-Morar -“ Há construtoras em Belo Horizonte que, por exemplo, têm quatro prédios em andamento e que acabam atrasando na entrega de todos. Não seria mais correto fazer um, terminar e entregar no prazo correto e depois começar a construção do outro?

LFP – Não dá pra fazer uma análise dessas porque é estamos falando de hipóteses. Eu entendo que as empresas têm que tocar sua estrutura. Cada obra tem sua estrutura, seu ritmo, sua programação e seu cronograma. Todos os prédios, eu entendo que cada prédio tem lá sua programação e seu ritmo. O normal é que a construtora assuma a quantidade e se dimensione para aquilo a que ela se propôs.

E-Morar – Qual que é o tempo de atraso na entrega de imóveis?

LFP -” Não há dados sobre média de atraso. Tem obra que não está atrasando nada, mas tem outras que atrasam por razões diversas. A gente falar sobre uma hipótese solta, não gosto nem de analisar, generalizar não é bom. Há empresários que têm mais ou menos dificuldades de gestão ou de seriedade, mas eu não posso generalizar. Os empresários daqui são bons, sérios e cumprem as obrigações deles.

E-Morar – Qual o papel do Sinduscon como instituição? O que ele tem feito pra evitar esses problemas de atraso na entrega de imóveis?

LFP -” Qual o nosso papel? Nós estamos trabalhando com formação de mão de obra. Ah, esse é um gargalo? Então, estamos trabalhando com isso. Então, nós temos um convênio com o SENAI e com a Fiemg pra formar a mão de obra, estamos aumentando a formação de mão de obra. Pegamos e formamos agora 100 multiplicadores pra formar mão de obra nos canteiros de obras.

E-Morar – Esse é o maior gargalo?

LFP -” É um dos. Não dá pra dizer que é o maior. Tudo precisa de uma sequência. Pra você escrever sua agenda, você precisa do caderno, da tinta, do seu dedo… Então, qual é o maior gargalo? O maior ponto de qualquer um deles, senão você não escreveria. É o seguinte: precisa da mão de obra, precisa do material, precisa do projeto aprovado, precisa de todas as coisas. Não tem um que é mais ou que é menos. Na verdade, nós precisamos de todos os recursos. Nós estamos formando a mão de obra, nós estamos trabalhando junto à  prefeitura para o gargalo também da aprovação dos projetos e da liberação do habite-se, bombeiros… A demanda aumentou pra todos. Os poderes públicos também estão com dificuldades de se dimensionar para a nova demanda. Os cartórios também têm que se adequar, todo mundo, tem. Nós estamos procurando trabalhar em cada um dos itens, não tem um que é mais importante ou menos importante que o outro.

E-Morar -“ Tem que trabalhar, então, num nível mais global?

LFP -“ Sim. Nós estamos trabalhando esses problemas em todos os níveis, reúne-se em nível federal com os ministros, em nível estadual com governadores, que o governador tem uma ótima situação e criou, inclusive, um programa de simplificar em nível de estado. Um dos primeiros convênios que ele assinou, pra simplificar, foi justamente com a área de cartórios porque o governo estadual quer ajudar, quer que Minas tenha melhores condições de negócios, um ambiente adequado. A visão do governo do estado é criar um clima favorável de desenvolvimento do estado, que mais estados queiram investir. E pra isso tem que criar condições favoráveis.

E-Morar – Segundo dados do IPEAD, da UFMG, 84% dos imóveis hoje são vendidos na planta. Esse não é um percentual muito alto? Eles não deveriam construir para depois vender?

LFP -” Isso demonstra claramente uma mudança de posição dinâmica de mercado. Não dá pra gente avaliar qual percentual que é ótimo. O que o senhor pode colocar é o seguinte, como eu estou falando pra você de materiais. Você hoje chega a Belo Horizonte e vai a qualquer loja de materiais e, raramente, vai comprar um produto que tem na loja. Eles vão te pedir tantos dias, 15 ou 30… Ou seja, estão comprando a todo momento. Vão à  fábrica, pedem para produzir. Isso é próprio do mercado. Se o sujeito está com o apartamento pronto, já pra entregar porque está pronto, deve ser porque o mercado estava com dificuldades de venda. Fez tudo, investiu o dinheiro inteiro e aí ele vai colocar o apartamento à  venda. Ou então ele colocou o apartamento à  venda antes e não conseguiu vender. Hoje, quando você está com um percentual maior significa que a velocidade de venda está maior do que o imóvel pronto. As empresas, na medida em que vão lançando os produtos, já vendem.

E-Morar – É uma situação diferente do período anterior, em que se tinha uma velocidade de venda menor.

LFP -” Claro. Ele é próprio do mercado, não tem nada de negativo nisso, não. A gente tem que considerar o seguinte: isso não é um problema. Nós temos que partir do princípio de que as pessoas são sérias até que se prove o contrário. Se não for, pau nele! Processa, prende… Você não vai se meter a fazer um prédio se é jornalista -” -“Peraí, se eu sou jornalista, como vou fazer um prédio? Então quem vai fazer? Dentro do principio da seriedade não tem nenhum mal você lançar o seu imóvel e vender e você receber lá na frente. Isso não tem nenhum malefício, porque você está lançando, a pessoa compra hoje e tem um prazo maior para pagar. E, à s vezes, ela está planejando. à€s vezes, ela nem precisa do imóvel agora. Então isso não é nenhum mal. Pelo contrário, pode ser que você esteja fazendo um investimento, como em uma poupança: -“Meu filho é jovem, mas eu já vou comprar um apartamento pra ele”. Então, você está fazendo uma poupança, investindo. Imóvel sempre foi considerado um patrimônio importante, dizem que dinheiro na mão é vendaval, né? Isso não é só para construção, não; isso é pra qualquer produto que você for comprar. Eu quero ter garantia de procedência, eu quero ter garantia de que o cara vai me entregar.

E-Morar -“ Tem que pesquisar bem.

LFP -“ Sim , e eu te garanto uma coisa: se minha construtora é séria, ela vai resolver os problemas que aparecerem, eu não te garanto que não vai aparecer problema. Eu te garanto o seguinte: a obra que eu pegar, eu vou tentar resolver os problemas e entregar. Se tiver um problema -” -“Ah, eu tive um problema com o acabamento” -” eu vou consertar, eu vou fazer o que tem que ser feito. O que eu garanto para os meus clientes é isso. Agora, que não vai aparecer problema, eu não garanto, não. Uma hora as economias se movimentam mais rápido, na outra se movimentam menos… Há fenômeno que ninguém administra. A economia está cada vez mais globalizada, você tem interfaces mundiais. Então, tem coisa que nem depende daqui. A facilidade de transação e comunicação… Com a internet você tem uma possibilidade enorme de comunicação, então nós estamos num momento do mundo que a dinâmica é atualizada constantemente.

E-Morar – Por que os preços dos imóveis em Belo Horizonte estão tão caros? Por exemplo, um imóvel que é vendido na Savassi está mais caro que os de Nova York. Quais são as expectativas para os próximos 10 anos?

LFP -” Como eu estava colocando pra vocês, esse fenômeno não é de Belo Horizonte, é brasileiro. Tem pesquisas aí de regiões que valorizaram mais. O que acontece? Nas áreas que você tem menos possibilidade de expansão e se é uma área que as pessoas têm interesse por ela, ela vai valorizar mais. Quantos terrenos têm na Savassi? Na Savassi não tem nenhum, então vamos ter que derrubar um imóvel. Primeiro, começa derrubando casa, depois prédio de dois andares, de três. Pra que eu vou querer deixar um prédio de três, se eu posso fazer um de quinze? Então, o processo da valorização começa na demanda localizada. O imóvel passa por esse processo de oferta/demanda. Hoje não se tem uma inflação maior por causa da comunicação mundial em que você tem ofertas de procura de fora para suprir a demanda, porque senão, nós estaríamos vivendo num gargalo total. Na construção, eu imagino, que a tendência é buscar o equilíbrio, você aumenta a oferta pra chegar mais perto da demanda.

E-Morar – O Patrick Costa, diretor executivo da rede IMVISTA, diz que os preços dos imóveis de BH não estão caros e que ainda vão subir mais porque estavam defasados há alguns anos. O senhor acredita nisso?

LFP -” Em partes sim, né? Esse assunto é uma variação, mas pode ser uma percepção do que pode acontecer no futuro, de como é que vai ser a distribuição de demanda e os interesses das pessoas. Vai continuar crescendo o interesse pela Savassi? Até certo ponto, depois os interesses serão para outros bairros, daqui a alguns dias as pessoas vão ter preferência pelo Belvedere.

E-Morar – Então o senhor acha que Belo Horizonte ainda tem espaço para construção?

LFP -” Tem espaço, tem espaço. A cidade como um todo tem espaço e vai continuar crescendo. Não tem por que não crescer.

E-Morar -“ Então, daqui a dez anos Belo Horizonte pode ser uma São Paulo, por exemplo? LFP -” Claro que não. O prefeito acabou de aprovar, no final do ano, uma nova legislação com intuito de planejar melhor esse crescimento imobiliário. O planejamento busca equilibrar melhor, porque o problema é crescer sem infraestrutura e você ter baixa qualidade da sua casa.

E-Morar – Esse planejamento foi muito rígido com o setor de construção civil?

Foi negociável. É um trabalho, né? Sempre uma negociação, a participação das entidades -” houve uma participação muito alta, nas várias etapas. Foram discutidos em muitas etapas, numa conferência em que participavam setores representativos da sociedade. Um processo de participação e até um ajuste entre as entidades, o Sinduscon também participava com os empresários num estudo desse projeto de lei, até ir para a Câmara Municipal, e que acabou numa outra rodada que mandou de novo para o Executivo para que acertasse em algumas coisas. Então, tem um processo de ajustes aí.

E-Morar – E foi justo?

LFP -” Ele não tem que ser justo, ele tem que ser trabalhado e então foi o que se julgou entre as partes: o mais equilibrado naquele momento. O pessoal de planejamento urbano do poder público procurou trabalhar enxergando o mapeamento da cidade aonde eles deveriam incentivar e restringir. E houve uma certa negociação pra poder melhorar um pouco as restrições dos coeficientes pra não dar um aperto muito brusco. Primeiro, os empresários ficaram um pouco preocupados, mas nós discutimos e mostramos a todos assim: se a lei é igual pra todos, não muda o mercado da competitividade. Se esse bairro tá restrito, tá restrito para todo mundo. Então, você faz um ajuste e volta a reequilibrar na norma, no planejamento.

E-Morar – Como o senhor acha que está o setor de financiamento em Minas Gerais, acha que está bom, que tá fácil?

LFP -” Esse é um dos fatores que mais ajudam na negociação. A evolução da oferta se dá pela existência do financiamento. Se você quiser parar de vender, fecha a torneira do financiamento que você vai mudar instantaneamente esse negócio. Fechou o abastecimento, você fica sem dinheiro.

E-Morar -“ E quanto à s taxas, o senhor acha que estão boas?

LFP -” Estão boas porque essa é uma situação em que o Brasil evoluiu nesses últimos 17 anos, quando entrou o Plano Real, né? Nesses 17 anos houve uma evolução da consciência nossa de uma estabilidade de moeda. Você pode acreditar que pode vender com um maior prazo. Isso está no valor cultural. Hoje, o índice de inadimplência está muito baixo, está bom.

E-Morar – Em torno de quanto?

LFP -” Uns dois por cento. Até pra financiamento de máquinas, de automóveis, de moto, de imóvel, então está numa faixa boa. Este é um fator extremamente positivo para o crescimento imobiliário.

E-Morar – Como está o mercado imobiliário voltado para as classes C e D? O senhor acha que esse é o mercado agora e ele vai continuar crescendo em detrimento das outras faixas?

LFP -” Não é em detrimento. Hoje você tem construtoras vocacionadas mais para aquela classe. Então as que são vocacionadas para as classes A e B vão continuar oferecendo imóveis para as classes A e B. O que acontece é o seguinte, por sua cultura, ela até abre outra empresa para atender as classes C e D, mas as que constroem para a A e B vão continuar construindo para essas classes. O que acontece é que as classes C, D têm um déficit maior que as classes A e B. Então, é claro que ao fazer esse produto, você vai vender mais rápido, porque você está produzindo um produto que tem grande demanda, carência por ele.

E-Morar – O crescimento do poder aquisitivo da quantidade de pessoas é impressionante, né?

LFP -” Cresceu o número de carros e de moradias. Um imóvel que eu vendia dois anos atrás a R$ 70 mil, hoje é vendido a R$ 170mil. Achar apartamento abaixo de R$ 100 mil é mais difícil. Então, se você fizer hoje apartamento de R$ 130 e 150 mil, vai vender tudo imediatamente, na hora que lançar. Porque você vai cair numa faixa que tem bastante carência, onde a classe maior cresceu, né? O Brasil hoje tem um fenômeno diferente da década que eu nasci, 40, 50, o crescimento da população era um tipo. De 60 pra cá mudou o tipo de crescimento da população. A classe média parou de crescer, as classes C e D cresceram mais. Então esse crescimento está no contexto natural. Hoje as exigências são maiores. A Caixa Econômica, pra financiar, procura olhar a qualidade dos empreendimentos que estão sendo implantados. Não querem aglomerados muito grandes, pra poder ter facilidade. O Brasil tem um aspecto positivo, o bônus demográfico, nós estamos e vamos ficar mais, durante uns 20,30 anos, na melhor fase do país em termo de crescimento populacional. Vamos ficar ainda, durante alguns anos, com a maior relação de pessoas produtivas que pessoas não produtivas, então esse é um bônus demográfico que facilita muito no crescimento do país.

E-Morar – Esse período é um período importante para o Brasil…

LFP -” Claro, se ele aproveitar e estiver com o maior numero de pessoas trabalhando, sendo produtivas, tudo isso colabora e esperamos que continue. Espero que não contamine, não. Espero que nós empresários tenhamos juízo e os governantes também. Espero que cada um não se empolgue de mais ou de menos. É bom ser empreendedor, mas não pode ser em excesso.

 

(*) Engenheiro civil pela Universidade Federal Fluminense (RJ), em 1972; pós-graduado em Marketing pela Escola Superior de Propaganda e Marketing (RJ), Luis Fernando Pires trabalhou como gerente técnico da Superintendência da COSIPA (Cubatão -“ SP), de 1973 a 1977. Foi Diretor da IESA -“ Internacional Engenharia SA (1977/1994) e, atualmente, é Presidente e Controlador da MBR – Mascarenhas Barbosa Roscoe S.A – Construções. No Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais – Sinduscon-MG, foi diretor da àrea de Obras Públicas (2003-2005); vice-presidente da àrea de Obras Públicas (gestões 2005-2007 e 2007-2009). Atualmente é Presidente da entidade na gestão 2009-2012.

 

Parte 1 da entrevista:http://twixar.com/iFMrpsc