Imóvel comprado recentemente paga IPTU menor

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Mesmo o imóvel novo tem direito de pagar o IPTU com base no valor praticado em 2009

Poucos sabem que os apartamentos, salas, lojas, bem como os terrenos adquiridos a partir de janeiro de 2011 têm o direito de pagar o valor do IPTU bem mais baixo do que seria o normal, pois a base de cálculo, que é o valor de mercado atual do imóvel, não pode ser levada em conta pela Prefeitura para cobrar este imposto. Somente, mediante uma lei que aprove o novo Mapa de Valores de Belo Horizonte, o qual faz parte dos 5.561 municípios existentes no Brasil, pode vir a figurar numa guia do IPTU o valor real de mercado.

Muitos municípios, inclusive o de Belo Horizonte, tinham o costume de aumentar o valor do IPTU acima da inflação através de um Decreto Municipal do Prefeito. Ocorre que o Supremo Tribunal Federal decidiu, em 2014, que é inconstitucional da majoração do valor venal do imóvel, que é a base a cálculo do IPTU, sem edição de lei pelo Poder Público Municipal. O Código Tributário Nacional autoriza o município a apenas aplicar, a cada ano, a variação da inflação sobre o valor venal, ou seja, veda qualquer majoração (aumento real da base de cálculo) de imposto sem que a Câmara Municipal aprove uma nova lei.

O julgamento teve repercussão geral, ou seja, atingiu todos os 5.561 municípios do Brasil e assim ficou pacificado o entendimento de que enquanto o Mapa de Valores não for aprovado pela Câmara Municipal, deverá o Município desconsiderar o valor real de compra e venda praticado após a publicação do mesmo, fato esse que alivia o bolso de milhões de proprietários de imóveis.

IPTU com base no mapa antigo

Dessa forma, cito um caso concreto de um apartamento no Bairro Estoril, adquirido em 2014, por R$430.000,00, tendo o ITBI considerado este mesmo valor. Porém, o proprietário recebeu a Guia do IPTU de 2015 com o preço de R$213.552,00 como valor venal, ou seja, o resultado é que o proprietário pagará um IPTU menor que a metade do que seria o normal. Foi considerado o valor de R$168.177,00 que seria praticado em 2010, sobre o qual incidiu a correção acumulada 26,98% de quatro anos do IPCA-E, que ficou bem abaixo do preço de mercado, pois este subiu bem mais que a inflação.

Em respeito às regras do Direito Tributário, o Decreto Municipal 15.828/14, que regulamenta o IPTU de Belo Horizonte, estabelece que nos lançamentos de imóveis a partir de janeiro de 2011, não poderá a Prefeitura levar em conta não o valor que foi efetivamente pago pelo comprador. Por exemplo, se o contribuinte comprou um imóvel por R$1.000.000,00 em 2012, deverá ser aplicado o valor de metro quadrado constante no Mapa de Valores de 2009 (que serviu de base para o IPTU cobrado em 2011), já que este foi o último levantamento de preços aprovado em lei pela Câmara Municipal. Assim, o valor da Guia do IPTU em 2013 contou R$600 mil (base de cálculo de 2009), mas agora, após aplicado o IPCA/IBGE de 2013 (5,84%) e de 2014 (6,46%), o valor venal resulta em R$676.063,00, o que é em torno de 55% do preço real de R$1.230.000,00 do imóvel em 2014.

Falta de conhecimento gera prejuízo

No Brasil poucos se preocupam em ler e entender as diversas leis que são aplicáveis aos imóveis, apesar dessa transação ser sempre complexa. Assim, a maioria dos negócios é realizada de forma aleatória, superficial, sem a análise de diversos pontos que podem gerar uma grande economia.

É raro alguém pesquisar a lei do uso do solo, as regras do IPTU que sofrem alterações todos os anos e os dados da guia e por isso, em muitos casos, o contribuinte acaba pagando mais do que seria correto e assim acumula prejuízos a cada ano.

Prefeitura não pode cobrar valor de mercado

Tendo em vista que o valor venal dos imóveis só pode ser alterado por lei, conforme posicionamento do Supremo Tribunal Federal, os lançamentos de imóveis adquiridos a partir de 2011 acabam beneficiando os compradores com um valor final menor de IPTU.

Mesmo o apartamento que foi construído e vendido em 2014, quando o proprietário receber a primeira guia do IPTU em 2015, contará o valor venal com base no lançamento do IPTU de 2011 (Mapa de Valores de 2009). Sobre aquele valor a Prefeitura aplica somente a variação do IPCA-E do IBGE acumulado no período de janeiro de 2011 a dezembro de 2014. Isso acaba aliviando o bolso de milhares de contribuintes, pois acabam pagando em média a metade do valor que seria cobrado se o Mapa de Valores fosse atualizado em 2014.

Compreender a Guia

Certamente a PBH aplicou as regras corretamente aos imóveis, mas levando em conta que são mais de 750 mil guias, é razoável que em alguns casos ocorra alguma incorreção. Cabe ao contribuinte analisar sua guia para pagar de forma correta, ou seja, num valor menor do que seria o normal se fosse considerado o valor venal atual de mercado.

Tendo em vista que o Mapa de Valores da maioria das cidades do país é desatualizado, isso acaba gerando o direito de mais milhões de contribuintes pagarem menos, o que é bom.  O fato do valor do IPTU pesar muito no bolso das famílias e no caixa das empresas, pois as alíquotas são elevadas, pode ser um dos fatores que explicam a postura racional da maioria dos prefeitos não revisar constantemente o Mapa de Valores dos Imóveis. ISSO RESULTARIA NUMA COBRANÇA TÃO ALTA DO IPTU QUE ACABARIA TENDO UM GRANDE DESGASTE POLÍTICO.

Basta vermos a enorme confusão que ocorreu em São Paulo em 2013, quando o prefeito tentou atualizar o Mapa de Valores, pois a pretensão gerou um valor tão elevado que milhares teriam dificuldade de arcar com o aumento acima da inflação.

Entendo que a solução seria as Câmaras Municipais serem mais criteriosas ao analisem os projetos de leis que o Poder Executivo Municipal envia para elas aprovarem, ou seja, deveriam reduzir as alíquotas, para que a cobrança do IPTU representasse um valor mais aceitável para a população. Enfim, há uma grande distorção quanto ao IPTU no país e a matéria poderá orientar milhões de pessoas a exigir um pagamento menor do IPTU, DENTRO DE PRECEITOS LEGAIS.  

Depreciação altera valor da construção

Entender as regras é um desafio para os leigos, pois muitos ficam confusos ao ver um apartamento novo pagando quase o mesmo que outro com vários anos de uso. Da mesma forma, poucos entendem que uma casa antiga, bem valiosa, pode pagar um IPTU menor que outro imóvel inferior, pois ignoram a regra do fator de depreciação que faz o valor da construção cair com o passar dos anos, podendo essa queda ser de 20 a 30% do preço conforme a idade da obra.

Leia mais sobre IPTU.

Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – (31)3225-5599 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

 

 

 

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.