Imóvel na planta: prédio inacabado exige união

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
OAB promove palestras sobre compra de imóvel na planta e prédio inacabado

Kenio - BonecoQuem compra um imóvel na planta deve ter cautela. Basta analisar com calma os canteiros de obras nas grandes cidades que veremos dezenas de terrenos com obras iniciadas e abandonadas pelo fato da construtora ter cometidos falhas graves, desviado recursos dos compradores, estar em situação pré- falimentar ou ter simplesmente desaparecido. O pior é que os adquirentes por serem mal orientados juridicamente e comercialmente acabam não encontrando a solução por não se unirem e por agirem de forma confusa. Deixam de entender que somente com profissionalismo poderão evitar o agravamento do prejuízo.

Este será um dos temas do XXII Encontro Imobiliário da OAB-MG, que será realizado no dia 03 de junho, às 19 horas, no auditório da Rua Albita, 250, em Belo Horizonte, onde ministrarei a palestra “Problemas e soluções na compra de unidades na planta, com economizar com a transferência da propriedade e o ITBI”. O evento é aberto ao público e as inscrições podem ser realizadas no site www.oabmg.org.br, sendo que ao final das palestras todas as perguntas do público serão respondidas. 

A explicação de existir e continuar a crescer o número de esqueletos nas grandes cidades é a falta de visão empresarial dos adquirentes que esquecem que são sócios, pois fazem parte de um condomínio que exige condução profissional. Em geral, os compradores revoltados com a frustração do edifício não ter gerado o lucro esperado ignoram que a solução exige que montem uma estrutura empresarial, pois terão que gerenciar o empreendimento, ter conhecimento jurídico especializado, contábil e de engenharia.

Isso requer recolhimento de recursos financeiros elevados para pagar por essa assessoria, pois nenhum profissional de categoria trabalha pelo risco, pois quem é bom já tem serviço que o remunera pelo seu tempo e conhecimento.

Diante da falta de compreensão de que para ter lucro ou para resolver o problema é necessário investir, vemos casos como das Torres Gêmeas, localizadas no Bairro Santa Tereza, em Belo Horizonte,  serem leiloadas, tendo os co proprietários das dezenas de unidades perdido tudo, bem como edifícios como no Bairro Grajaú e vários outros da falida Construtora Encol, ficarem 25 anos sem qualquer solução, sendo alguns perdidos pelo usucapião.

O mais incrível é que agora a situação é mais grave do que nos anos 1990, diante do aprimoramento dos golpes. Muitos incorporadores e construtores aprenderam a enrolar os adquirentes, que ansiosos por uma solução mágica, insistem em não buscar uma consultoria que realmente possa resolver o problema. O construtor se aproveita do temor dos adquirentes em não entrar na Justiça e do receio destes terem gastos com advogados, engenheiros e contadores para simplesmente criar uma situação que lhe favorece a não indenizar os prejuízos.

É incrível, mas o desespero dos compradores é tão grande que alguns simplesmente concedem quitação dos desvios de recursos e dos prejuízos causados para que o construtor lhe entregue o empreendimento inacabado. Depois de assinar o documento elaborado maliciosamente, descobre que fizeram um péssimo negócio, pois poderiam ter tomado medidas mais práticas, econômicas e eficazes se tivessem conhecimento das leis.

Compradores ignoram Leis

Para regular e proteger o adquirente de imóvel na planta, o legislador criou em 1964 a complexa Lei de Incorporações em Condomínio, nº 4.591, que exige um enorme conhecimento de diversas matérias, dentre elas: Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, Lei de Uso e Ocupação do Solo, Código de Obras, Lei nº 6.015/73 (Registros Públicos), bem como questões que envolvem a prefeitura, cartórios, convenção de condomínio, assembleias, atas, NBR, contratos, contabilidade, tributos, regras de comercialização de imóveis e corretagem, dentre outros.  Consiste numa situação lamentável os condôminos enfrentarem o construtor que tem bons advogados e diante do desequilíbrio de conhecimento vemos os adquirentes que são leigos se perderem na condução da negociação.

A união é fundamental. Sem ela, os prejuízos e desgaste só tendem a aumentar. O fato de alguns se recusarem a participar dos custos para viabilizar a continuidade da construção e o pagamento dos especialistas que conduzirão os procedimentos jurídicos e técnicos não os isenta de pagar tudo conforme sua fração ideal. Configura enriquecimento ilícito o ato de um coproprietário criar uma situação de tirar vantagem daqueles que arcarem com as despesas necessárias para continuar a obra. Basta a aprovação da maioria do condomínio para que o pagamento da quota parte de cada proprietário seja obrigatório.

Equacionar os prejuízos

Deve-se verificar quem, quando e quanto pagou cada um, para que sejam equacionados e reequilibrados os valores de todas as unidades. A colaboração e a conscientização são essenciais, pois os prejuízos devem ser repartidos por todos, dentro de critérios matemáticos, não se admitindo que um tenha tratamento privilegiado em detrimento do outro. Todos foram prejudicados e, portanto, cada proprietário deve assumir sua parcela de sacrifício para viabilizar a finalização do edifício ou venda para terceiros. Se alguém adquiriu sua unidade por um preço vantajoso, às vezes em condições fora da realidade, deve ter seu contrato reequilibrado com base no valor médio de todas as unidades, já que tal vantagem inexiste diante da não conclusão do projeto. O interesse coletivo deve prevalecer sobre o individual ou, então, todos perderão mais ainda.

Terminar ou vender o prédio?

Após verificar e equacionar o que cada um pagou por sua unidade, cabe à Comissão de Representantes, devidamente assessorada por especialistas, apurar o valor do terreno e da obra edificada, para saber o que vale, bem como o que falta para concluí-la.

Diante desses dados, alguns preferirão vender sua unidade com determinado deságio e outros, por possuírem recursos, preferirão arcar com a nova cota-parte financeira para terminar a edificação. Caso a maioria dos co proprietários não esteja disposta a arcar com o novo orçamento para o término da obra, a alternativa será vender para um empreendedor/construtor que tenha condições de concluir o edifício.

Entretanto, a razão de vermos tantos esqueletos inacabados há décadas decorre da condução dos problemas movida pela emoção e pelo achismo, que somente cria mais obstáculos que resultam no agravamento do problema, pois sem terminar a obra ou vende-la ninguém receberá o que deseja.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da Pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereira.com.br

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.