Imóvel na planta: pacto lesa compradores

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Acordo entre Governo Federal, ABRAINC E CBIC prejudica quem compra imóvel na planta

Kenio - BonecoA rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta pode ficar ainda mais complicada para os adquirentes. Alguns membros de órgãos oficiais do Governo Federal, em conjunto com representantes da justiça carioca, provavelmente assessorados pelos advogados da Associação Brasileira das Incorporadoras-ABRAINC e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção –  CBIC, assinaram no dia 27 de abril o acordo denominado “Pacto para o aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores” que, segundo esse grupo, facilitará a discussão relativa aos contratos objeto de rescisão e evitará demandas judiciais.

No entanto, não visa proteger o consumidor, configurando um verdadeiro atentado à boa-fé e à função social do contrato. O pacto em questão afronta os princípios do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e as regras gerais do contrato previstas no Código Civil (CC).

É espantoso como o Pacto ignora centenas de decisões dos Tribunais, que determinam que as construtoras tenham por obrigação o cumprimento dos contratos e o pagamento das penalidades quando ocorre infração, na mesma proporção e forma que os consumidores.

Os argumentos que fundamentam as mirabolantes “orientações” do Pacto que pode ser denominado “Manual de como lesar o consumidor”, distorcem a realidade das transações imobiliárias, pois colocam como vítimas as construtoras/incorporadoras, bem como os demais adquirentes que não rescindem os contratos. Na realidade, são as incorporadoras que sistematicamente descumprem as leis, ao se recusarem a pagar as multas a que têm direito os compradores, que deixam de receber por mais de dois anos a unidade atrasada por culpa exclusiva do construtor.

Pacto afronta jurisprudência pacificada no STJ 

Fica evidente que a intenção do Pacto é criar polêmica e tumultuar o andamento dos processos judiciais, pois ele impõe que as incorporadoras adotem cláusulas que chocam diretamente com as súmulas e com a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o qual tem a função de unificar o entendimento sobre a aplicação das leis no país. Vejamos alguns exemplos das ilegalidades do Pacto.

– PRAZO DE CARÊNCIA DE 180 DIAS PARA DEVOLVER DINHEIRO DO COMPRADOR

Os compradores lesados têm sempre que entrar em juízo para receber a multa e a devolução do que pagaram para que possam comprar outra moradia. Tanto é verdade que diante da constante má-fé das construtoras em se recusarem a devolver o crédito dos compradores decorrente da rescisão do contrato, o STJ editou, em agosto de 2015, a súmula 543:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O Pacto afronta o STJ e coloca um modelo de cláusula que é pior do que a pretensão da construtora parcelar a devolução do dinheiro do comprador. Simplesmente, impõe que todos os novos contratos devem prever que no caso de devolução, essa ocorrerá somente após 180 dias de carência. Na 6ª cláusula do Pacto consta que todas as aberrações jurídicas deverão ser obrigatoriamente seguidas pela totalidade das incorporadoras associadas no país até o dia 1º de janeiro de 2017. E na cláusula 7ª, para dar uma aparência de “coisa séria” estipula que a incorporadora que não seguir os “modelos de cláusulas vale tudo” poderá “aplicar a multa de R$10.000,00 por contrato celebrado em desconformidade com o presente acordo”.  

As justificativas que fundamentam a criação do Pacto colocam as incorporadas como se fossem fieis cumpridoras de suas obrigações, a ponto de não falar em multas de 10% ou 20% contra elas, mas dedica páginas com a redação de modelos de cláusulas que impõem esse patamar de multa contra os consumidores. Ante isso, cai por terra as diversas repetições no texto de que o equilíbrio contratual motivou a redação do Pacto.

Na realidade, constata-se que de 2011 a 2015, milhares são os casos de obras que estão inacabadas, colocando muitos adquirentes na triste condição de nunca receberem o imóvel nem o dinheiro de volta. Como exemplo, em Belo Horizonte-MG, a Construtora Habitare faliu e deixou 500 famílias sem os apartamentos, o mesmo ocorrendo com diversas outras como a Construtora Dínamo, o que resultou em quase 2000 processos judiciais que não existiriam se as incorporadoras cumprissem as leis e os contratos.

2 – PACTO TRIPLICA A MULTA CONTRA O COMPRADOR

No Pacto, no caso de arrependimento por parte do comprador, mesmo sem ter obtido a posse do apartamento, terá um prejuízo altíssimo, pois a construtora lucrará com a multa de 25% do valor total do imóvel, que será revendido posteriormente.  Isso é absurdo. Tanto o Superior Tribunal de Justiça como os Tribunais Estaduais determinam o limite da multa de 10% sobre o que o comprador tiver pago. Somente mediante prova de que teve prejuízo não coberto pela multa é que o Poder Judiciário autoriza a elevação da multa até o limite máximo de 25% sobre o valor do que foi pago, nunca sobre o valor total do imóvel como tenta impor o pacto. Entretanto, pelo Pacto a penalidade contra os compradores triplicará, ou seja, aumentará até 200% acima do limite máximo já estipulado nos julgamentos do Superior Tribunal de Justiça.Fica evidente que as Associações de Incorporadoras e Construtoras criaram as cláusulas contando com o fato de serem poucas as pessoas aptas a fazer cálculos financeiros, pois assim fica fácil enganar quem não domina as complexidades envolvidas num contrato imobiliário.

Para provar o abuso dos novos padrões de multa impostos pelo Pacto, basta simular a venda de um imóvel de classe média, no valor de R$900.000,00, tendo sido pago o sinal de R$90.000,00, ou seja, 10%, sendo o restante dos R$810.000,00 dividido em 30 meses, com prestações de R$20.000,00 e o valor final de R$210.000,00 na entrega das chaves.  Caso a rescisão ocorra após serem quitadas 15 parcelas, o comprador terá pago R$390.000,00 (soma do sinal de R$90 mil mais R$300 mil das prestações). Diante da sugestão do Pacto, a construtora poderá então reter o valor integral do sinal (R$90.000,00) e mais o valor de R$60.000,00 que corresponde a perda de 20% sobre o valor de R$300.000,00 decorrente do pagamento das 15 parcelas.

Dessa maneira, o comprador sem ter obtido a posse do apartamento, pelo simples arrependimento terá o prejuízo de R$150.000,00, ou seja, a construtora lucrará 16,7% do valor total do imóvel que a ela revenderá posteriormente.  Isso é um exagero. O Superior Tribunal de Justiça, bem como os Tribunais Estaduais determinam o limite da multa de 10% sobre o que tiver pago o comprador, no caso, seria limitada R$39.000,00. Ante esse exemplo, vemos que a multa será 184% maior que o limite pré-determinado nas reiteradas decisões do STJ. 

Caso o comprador venha a quitar as 30 parcelas e se arrepender no momento de receber as chaves, ou seja, antes de pagar o valor restante de R$210.000,00, a construtora receberia de multa o valor de R$210.000,00 (R$90 mil do sinal acrescido de R$120 mil ref. 20% sobre o valor pago). Essa penalidade representaria 23,33% do valor total do imóvel, ou seja, 204% acima do limite do STJ que seria R$69.000,00 (10% do valor pago pelo comprador).

3      – PRÁTICA ABUSIVA DE TRANSFERIR CORRETAGEM PARA COMPRADOR

Visando reduzir o valor que deveriam pagar de IR para o fisco e aumentar o lucro no caso da rescisão, as construtoras criaram uma manobra. Após o comprador comparecer ao stand e fechar o negócio, por exemplo, R$ 500 mil, com o empregado ou o corretor de imóveis contratado pela vendedora, volta à construtora em outro dia marcado para assinar o contrato de compra e venda. Nesse momento, o construtor ou seu corretor, avisa ao comprador que fará constar no contrato o valor de R$475.000,00 e faz o comprador assinar um contrato à parte de corretagem. Nesse contrato surpresa, contem a inverdade de que o comprador, que nunca tinha visto antes o corretor, o contratou e lhe pagará por “esse serviço” o valor de R$25.000,00.

O Pacto, no item 3.1 consagra essa enganação, pois diz que a manobra “não traz qualquer vantagem econômica para o vendedor, nem prejuízo ou onerosidade para o adquirente”.  Nada mais falso, pois a construtora lucra ao reduzir o pagamento do IR. Sendo o comprador pessoa jurídica, este é prejudicado ao cria o dever de pagar 11% do INSS sobre o valor pago de comissão ao corretor. E ainda, quando o comprador vier futuramente a vender o imóvel, ao constar que comprou por R$475.000,00, e não o valor verdadeiro, terá aumentado seu lucro imobiliário e pagará imposto maior do que serio devido.

No caso de ocorrer a rescisão da compra e venda de imóvel na planta, o comprador terá prejuízo no momento que calcular a multa rescisória sobre o valor do bem, caso conste no contrato um valor menor do que foi combinado no stand de vendas e que constou no anúncio.

Ante essa manobra que decorre do conluio entre incorporadora e o corretor dela, os Tribunais Estaduais, bem como o STJ, têm condenado, quando ocorre a rescisão, a incorporadora e o corretor de forma solidária a devolver a comissão ao comprador. Em várias condenações há devolução em dobro, pois se encaixa como venda casada e repetição de indébito, nos termos do parágrafo único do art. 42 do CDC.

O STJ é afrontado pelo Pacto nessa questão, pois está em andamento o julgamento pela 2ª Seção para unificar como proibida a cobrança da comissão de corretagem do comprador, pois este nunca contrata o corretor previamente, já que nem o conhece. 

4 – TRANSFERÊNCIA ABUSIVA DE DESPESAS PARA O COMPRADOR

Pelo Pacto, a cobrança de taxa de condomínio e o IPTU poderão ser exigidos logo após o “Habite-se”, também denominado Baixa de Construção, momento em que, na maioria das vezes, as chaves ainda não foram entregues, pois a unidade ainda não se encontra em perfeito estado por faltarem azulejos e pisos. Diante dessa disposição abusiva, poderá a incorporadora fazer o comprador pagar 3 a 6 meses sem ter a posse, o que contraria o STJ, que determina que o comprador só deve pagar essas despesas após ter recebido as chaves.

Por fim, as construtoras poderão cobrar dos consumidores as ligações definitivas com concessionárias, como se tal serviço não estivesse embutido no valor do imóvel. Pelo visto, o Pacto transmite a ideia de que ter esgoto, água e luz numa moradia são itens acessórios, pois pode o comprador ser cobrado à parte para ter “esses benefícios”, pois não estão inclusos no preço do imóvel.

5 – INVENTA PENALIDADE IRRISÓRIA DE 0,25% PARA ILUDIR COMPRADOR 

O Pacto determina que caberá à incorporadora que descumprir a data de entrega do empreendimento, pagar o irrisório percentual 0,25% de multa por cada mês de atraso sobre o valor do que tiver quitado o comprador. Para demonstrar a insignificância dessa penalidade, vejamos o exemplo: no caso de um imóvel que tenha o valor de R$900 mil, tendo o comprador quitado R$200.000,00, por cada mês de atraso ele receberá apenas R$500,00, o que é quase nada para pagar o aluguel em torno de R$4.500,00, pois terá que morar em algum lugar. Ante essa manobra, o Pacto reduz a multa mensal em torno de 90% a favor da construtora que é a parte mais forte da relação contratual. Isso é inaceitável, pois é a construtora/incorporadora que estipula, conforme sua conveniência, a data de entrega do imóvel.

            A jurisprudência consagrou há anos que o correto é a construtora pagar a multa de 0,5% a 1% do valor total atualizado do imóvel por cada mês de atraso, mas o Pacto afronta o que os tribunais já decidiram. 

            Todavia, o absurdo contra o comprador não para por aqui.  O Pacto estipula que passados 180 dias de atraso, encerra a multa mensal, ou seja, o comprador lesado recebe acumulado o percentual de 1,5% sobre o que pagou e pronto. Depois, a partir do 7º mês de atraso o comprador fica a ver navios. Isso é irrisório, pois premia a construtora que descumpre o contrato com uma multa insignificante, que encerra após 6 meses. Mas contra o comprador, o Pacto determina a penalidade de pagar o valor mensal correspondente ao preço de mercado do aluguel, acumulado com quota condominial e IPTU.

6 – MULTA DE FRUIÇÃO SÓ CONTRA COMPRADOR 

Outro ponto de desequilíbrio é o fato de que o Pacto prevê que se o comprador se arrepender e solicitar a rescisão do negócio, caso a unidade já esteja disponível para ele, a construtora cobrará a título de fruição o valor de um aluguel por mês, acrescido da quota de condomínio e IPTU. Tal disposição afronta o CDC, pois deveria constar no Pacto o mesmo direito de o comprador exigir o valor correspondente ao aluguel por cada mês de atraso, caso a construtora não entregue na data pactuada.

Pacto autoriza abusos como se fossem normais

7 – DISTORÇÃO DO QUE SEJA HABITE-SE PARA ANTECIPAR VENCIMENTO 

O Pacto estimula uma anomalia ao aproveitar que os adquirentes desconhecem o que seja realmente Habite-se e como funciona a finalização da documentação do edifício para que possa ser realizado o financiamento junto ao Agente Financeiro e, finalmente, a transmissão da posse.

A regra do mercado é que nenhum comprador obtém a posse em decorrência da emissão do Habite-se/Baixa de Construção. Mas maliciosamente, o Pacto estimula que caso a construtora antecipe a obra e obtenha o Habite-se antes da data prevista no contrato, poderá cobrar do comprador antecipadamente todas as parcelas que não venceram e o saldo devedor.

Logicamente, o comprador não estando preparado para essa manobra, que desrespeita a data prevista no contrato para entrega da obra, acaba tendo que pagar os juros de 1% sobre uma quantia elevada, podendo ainda ter que pagar a multa rescisória por não conseguir cumprir a cláusula que é leonina, mas aceitável para os “redatores criativos do Pacto”, que ignoram o que seja condição potestativa.

8 – ESTÍMULO À PROPAGANDA ENGANOSA 

Um dos maiores avanços do Código de Defesa do Consumidor foi vincular a propaganda e as promessas dos anúncios ao contrato, de maneira que evitar a má-fé, e que o comprador fosse induzido a comprar um produto e que depois lhe fosse entregue outro.              Todavia, o Pacto liquida essa proteção ao estabelecer no item 4.6 que: “o projeto e o memorial descritivo antes mencionados e os documentos assinados pelo comprador, neste ato, substituem e revogam, para todos os efeitos, quaisquer papéis, cartas, folhetos, informações, publicidades e/ou documentos anterior e eventualmente emitidos ou divulgados…”

Ante isso, o Pacto consagra a irresponsabilidade, podendo o incorporador mentir, enganar para convencer o comprador a concluir a transação, bastando não colocar todos os detalhes das propagandas e do imóvel, pois assim poderá entregar o que bem entender. É notório que o comprador assina o contrato sem analisar detalhadamente o objeto, pois confia no que foi divulgado nos folders que devem retratar a verdade, pois estes integram o contrato pelas regras atuais e o Pacto tenta eliminar essa obrigação de entregar o que foi comprado.

9 – REDUÇÃO DA GARANTIA DE CINCO ANOS CONTRA VÍCIOS CONSTRUTIVOS 

O Pacto afronta o artigo 618 do Código Civil, que determina que a garantia contra vícios construtivos que comprometam a solidez e a segurança é de cinco anos, sendo essa irredutível. De maneira habilidosa, os engenheiros, que são proprietários ou prestadores de serviço das incorporadoras e construtoras, são também os técnicos que criam as normas da ABNT. Eles patrocinaram a elaboração da NBR 15575-1:2013, onde inseriram prazos menores de garantia para assim induzir os magistrados a erro para não responderem por danos decorrentes de falhas de construção.

            Nessa norma, criada em 2013, que afronta o Código Civil de 2002, consta que os defeitos hidráulicos (que podem fazer um prédio ruim com a oxidação das ferragens), nas fachadas, bem como as instalações elétricas que podem causar óbito com um choque, têm a garantia de apenas três anos. Vários são os itens que têm o prazo reduzido para prejudicar o comprador, sendo que o Pacto determina a redução de garantia de 5 anos, o que afronta a lei e a jurisprudência que consagram a sua irredutibilidade.

Conclusão 

Ante a análise do Pacto chega-se à conclusão que foi redigido de forma a proteger unicamente os interesses das incorporadoras afrontando diversos dispositivos legais e a jurisprudência. Sua redação evidencia ter sido concebido por especialistas que atuam no setor com larga experiência nas demandas judiciais e na elaboração de contratos, pois foi elaborado com maestria para mostrar o que não existe e ocultar o que realmente desejam seus criadores que não medem investimentos e esforços para ganhar benefícios a todo custo.

Por ser o contrato de compra e venda bilateral devem os adquirentes tomar as devidas cautelas, pois caso não dominem as diversas leis e regras que regem uma negociação imobiliária, deverão contratar uma consultoria jurídica isenta, apta a orientá-los de forma segura. O Pacto não deve ser levado a sério pelos adquirentes, pois não é lei.

Tendo em vista que o Pacto foi elaborado para fornecer modelos de cláusulas para todas as incorporadoras do país, o que atingirá milhares de consumidores que vierem a adquirir imóveis, que poderão ser lesados com sua orientações ilegais, torna-se imperativo que a Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, constituída por membros dos Ministérios Públicos dos Estados e do Distrito Federal, bem como os Procons que não aceitaram assinar esse “Pacto da Ilegalidade”, tomem as devidas providências em prol do respeito às normas constitucionais, ao CDC e ao CC.

Ao aprofundar na sua análise fica a impressão que seu principal objetivo é confundir a população, bem como os magistrados e seus assessores, que caso não estejam habituados com as nuances do mercado imobiliário, diante do enorme volume de trabalho, poderão vir a ficar em dúvida quando alguma questão for colocada em julgamento. Certamente, as decisões sábias e consolidadas por juízes, desembargadores e ministros do STJ continuarão a orientar a elaboração de decisões justas e em consonância com o CDC e o CC.

Caso deseje analisar todo o teor do “Pacto para o Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores” basta acessar o site www.keniopereiraadvogados.com.br

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG 

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Tel. (31) 3225-5599. 

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.