Imóvel na planta: lucro exige trabalho

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Além de trabalho, comprar imóvel na planta requer atenção  e conhecimento

Kenio - BonecoÉ vantajoso comprar imóvel na planta? Todos conhecem a regra: “o trabalho produz riqueza”. Entretanto, as pessoas se empenham em obter lucro sem esforço e assim, vemos proliferar aplicações no mercado de ações, em produtos financeiros e no mercado imobiliário em busca de ganhos financeiros sem ter que empregar seu tempo, seu esforço físico nem mesmo intelectual. Mas há riscos que são ignorados, que podem gerar grande prejuízo, como a perda de todo o investimento, fato esse que ocorreu na década de 90 com a falência da Construtora Encol e que se repetiu várias vezes no decorrer de 2000 e agora com a quebra de outras construtoras como a Milão, Ponta Engenharia, e recentemente com a Habitare e Dínamo que deixou centenas de pessoas sem o apartamento.

Muitos compradores deixaram de adquirir apartamentos, lojas e salas prontas por terem sido seduzidos com a expectativa de ganhar entre 25% a 50% de retorno em médio prazo. Realmente, à primeira vista é um grande negócio investir R$300.000,00 e lucrar quase o dobro disso num prazo de 3 anos. Realmente, milhares de investidores tiveram êxito e ótimo retorno financeiro no período de 2006 a 2013, que passou a ser conhecido como boom imobiliário.

Essa ideia de fazer o dinheiro trabalhar para nós é antiga. Com a hiperinflação que perdurou dos anos 80 até 1994, a população foi educada a aplicar no antigo overnight que chegou a pagar juros de 1% ao dia e depois nos CDBs, Fundos de Investimentos, VGBL, PGBL, além da Bolsa de Valores, onde o aplicador só vê o resultado final, sem ter que se empenhar para ter lucro. Consolidou-se a cultura de ganhar com o menor esforço, sem nada produzir.

Comprar imóvel novo ou na planta? 

Há mais de 60 anos já era comum o construtor lançar um empreendimento na planta, receber dos compradores e depois sumir deixando um “esqueleto” no terreno. Poucos se lembram disso, mas essa situação imoral é que motivou a aprovação em 1964 da Lei 4.591, que estabeleceu regras na incorporação, ou seja, a venda de unidades imobiliárias que não existem ainda, as quais são atreladas a uma fração do terreno.

Caso todas as pessoas fossem honestas, sérias e cumpridoras de suas promessas, não seriam necessários contratos, leis, advogados, delegados, juízes e promotores de justiça. Diante do fato de muitas pessoas não honrarem seus compromissos, a referida lei estabeleceu regras que visam aumentar a segurança dos compradores de unidades na planta.

O comprador que deseja não ter trabalho, que rejeita pagar especialistas para assessorá-lo e à Comissão de Representantes, deve comprar somente unidade pronta. Assim, não terá riscos de metragem errada, apartamento ou garagem que não correspondem com a planta (que a lei proíbe que o construtor altere), acabamentos com problemas, atraso na conclusão da obra ou do construtor sumir ou falir.

Comprar na planta exige trabalho e conhecimento                                      

Agora, se o comprador deseja lucrar e aproveitar a valorização que pode ocorrer no andamento do processo de produção, não se admite uma postura desinteressada e ingênua. Falta compreensão de que ao adquirir uma fração ideal de um condomínio, o adquirente passou a ser sócio de dezenas ou centenas de outros que fazem parte do empreendimento e que dessa forma deveriam se organizar para criar a Comissão de Representantes que é fundamental para fiscalizar o incorporador/construtor.

Há mais de meio século foi criada a lei nº 4.591/64 justamente para autorizar os compradores a fiscalizar a construtora.  Mas, parece que todos se esqueceram das 42.000 famílias lesadas pela falência da Encol em 1990, a maior construtora do país. Basta vermos que até hoje a maioria das obras negociadas na planta são ilegais, pois é ignorado o artigo 32 que determina que somente após possuir o registro da incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis torna-se possível a venda. E o mais interessante é que ninguém se importa em afrontar a lei, pois a venda sem esse registro, conforme artigo 65, configura crime contra a economia popular e ainda contravenção penal nos termos do artigo 66.

A lei protege os compradores ao determinar que esses devam registrar, junto à matrícula da incorporação, o Contrato de Promessa de Compra e venda. Mas estranhamente ninguém faz o registro, o que possibilita a venda em duplicidade da mesma unidade, além da mudança ilegal do projeto. Assim, vemos construtora, que após vender dezenas de unidades, aproveitar que ninguém registra o contrato de compra e venda no cartório, para obter mais recursos no banco e hipotecar todo o terreno e as unidades já negociadas, colocando em risco os compradores que depois não conseguem o documento de propriedade.

O atraso e os defeitos na realização da obra poderiam ser evitados se a Comissão de Representantes contratasse um perito engenheiro e um advogado para orientá-la contra os atos irregulares da construtora, mas isso parece coisa de outro mundo, já que nenhum comprador quer trabalhar para o condomínio. Só querem o lucro, e o resultado são dezenas de edifícios gerando prejuízos ou invés de rentabilidade. Diante disso veremos novos casos de construtoras falindo, seus diretores ficando ricos e sumindo com os recursos dos adquirentes que insistem em fazer negócios contando apenas com a sorte, ignorando as leis que os protegem e os profissionais que podem orientá-los de forma isenta e segura.

XXV ENCONTRO IMOBILIÁRIO DA OAB-MG – 04 de abril de 2016

O tema desse artigo, bem como as questões que envolvem o direito do comprador rescindir o contrato com a construtora, quanto e de que forma pode ser cobrada a multa na rescisão serão abordados na palestra que ministraremos no dia 04 de abril, às 19h00, no auditório da Ordem dos Advogados do Brasil, na Rua Albita, 250 – Belo Horizonte-MG. Serão  esclarecidas as dúvidas dos participantes, dentre elas, como agir quanto a não entrega do Condomínio Fechado com as obras prometidas, a ilegalidade da construtora transferir o pagamento da comissão de corretagem para o adquirente e o direito do autor da ação exigir o reembolso do que pagou de honorários da parte que perde a ação. Informações e inscrições a partir do dia 18/03: www.oabmg.org.br (na parte de eventos) ou no tel. (31) 3225-5599 com a advogada Josi.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.