Imóvel na planta exige cuidados ao comprar

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Golpes são evitados se comprador e permutante  forem assessorados sobre imóvel na planta 
Kenio - BonecoVender ou comprar um imóvel na planta requer prudência. Há mais de cinco décadas tornou-se comum a venda de imóveis na planta ou em construção, que passou a ser regulamentada pela Lei 4.591/64, que define essa transação como incorporação. Conforme art. 28 “considera-se incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar uma construção, para alienação total ou parcial de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Desta forma,  é possível se vender uma unidade (apartamento, sala, loja) na planta, que não existe ainda, com base na fração ideal do terreno.

A base desse tipo de transação é a confiança, mas o fato dos compradores agirem de forma ingênua, sem a fundamental assessoria jurídica e técnica, tem motivado constantes prejuízos que seriam evitados se fosse observada que a lei 4.591/64 oferece mecanismos que protegem os adquirentes. É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, seja a preço fechado ou por administração, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes composta por pelo menos três adquirentes. Tendo em vista que esta deve fiscalizar a construtora e a incorporadora no sentido de cumprir os prazos, executar os projetos como aprovados e analisar os documentos que são complexos, é fundamental que essa Comissão tenha recursos financeiros para pagar a assessoria de um advogado especializado na área imobiliária, um engenheiro perito e um contador. Mas lamentavelmente, vemos que esse procedimento é negligenciado e assim o construtor faz o que bem entende por não ter qualquer fiscalização que a lei determinou justamente para evitar os prejuízos que atingem elevadas quantias.

A lei determina que somente depois de depositado vários documentos no Ofício de Registro de Imóveis poderá a construtora vender as unidades, sob pena de ser cometido ilícito penal. Para o comprador ter maior segurança deve averbar o contrato de promessa de compra e venda na matrícula da incorporação, pois assim evitará a venda em duplicidade ou a hipoteca irregular da sua unidade. 

Preço fechado x obra por administração

É importante o comprador de uma unidade em construção entender o que é preço fechado e o que é obra por administração. Na compra de um apartamento de três quartos por preço fechado, por exemplo, no valor de R$700 mil, esse será pago (à vista ou parcelado com correção pelo índice do contrato) e, consequentemente estará quitado, independente do custo da obra.

Na obra por administração a unidade será vendida pelo preço de custo, sendo que o construtor/incorporador recebe um percentual de 10% a 17% sobre tudo que for gasto (material, mão de obra, etc.), a título de remuneração. Nesse caso o projeto é elaborado e orçado e os compradores vão pagando as parcelas referentes às suas unidades de acordo com o andamento da obra. Um apartamento cujo valor de mercado é R$700 mil a preço fechado, dificilmente custará apenas R$350 mil reais em uma obra por administração, pois seria irreal. Nenhuma construção gera lucro líquido de cem por cento, mas certamente quem compra a preço de custo patrocina a obra e por isso tem que pagar menos do que aquele que adquire a preço fechado.

Consumidor é iludido

Muitas construtoras têm ignorado a lei e promovido a comercialização de unidades, por administração, sem qualquer critério. Há casos que caracterizam verdadeiros golpes nos adquirentes de boa-fé. O incorporador, nas construções por administração, fecha a venda por um valor muito abaixo do custo real, com o objetivo de iludir e seduzir o comprador. Nessa hora, deveria o comprador desconfiar do oferecimento de um apartamento num valor bem abaixo do preço praticado pelas várias construtoras de renome no mercado. Há documentos que protegem o comprador desse tipo de golpe, bastando consultar um advogado especializado para conferir a NB, pois o preço prometido deve ser cumprido pelo construtor, podendo subir apenas com base na variação do CUB ou do INCC.

Há dezenas de casos que os compradores são lesados por não entenderem as regras da lei que os protege e passam a ser vítimas do construtor que os induziu a erro para seduzi-los a compra. Depois que o comprador assina o contrato e passa a pagar as parcelas, essas sobem assustadoramente. Isso ocorre porque o custo inicial apresentado era irreal, e teve que ser posteriormente majorado para cobrir o custo real da unidade. Em muitos casos a unidade acaba custando 50% a mais que o preço fechado de R$700 mil, ou seja, R$1.050.000,00 quando se esperava o valor R$500 mil a preço de custo. O construtor, nesse caso, não tem nenhum prejuízo, pois seu ganho consiste num percentual (10 a 17%) sobre tudo que é gasto na obra e quanto mais onerosa, maior seu lucro.

Dono do terreno e o risco da permuta

Muitas vezes até o dono do terreno é iludido, já que a incorporação é realizada sem o registro regular no Ofício de Registro de Imóveis. O incorporador promete uma permuta para o dono do terreno, que em troca ficará com uma ou mais unidades.  O terreno é avaliado por um valor acima da realidade, para estimular o seu proprietário a entregá-lo para incorporação. Só que, por ser leigo, desconhece que a incorporação é promovida de forma ilegal e que a lei o torna responsável pela venda das unidades a terceiros.

Dessa forma, os compradores quando lesados, acabam entrando com o processo judicial contra a construtora e o proprietário do terreno, pois este também acaba virando réu, por ser responsável solidário. A lei determina que o proprietário do terreno é o principal responsável pela obra incorporada.

Prestação de contas é direito do comprador

A prestação de contas pelo incorporador e a fiscalização da obra é um direito do proprietário do terreno e de todos os compradores, que devem formar uma Comissão de Representantes, a qual deve ser devida assessorada por especialistas. O construtor tem a obrigação de prestar contas à Comissão de Representantes a cada seis meses, mas isso, na maioria das vezes, não acontece por desinteresse dos compradores que assim favorecem o surgimento de problemas.

Contratar uma empresa

Para participar de uma incorporação é necessário verificar diversos documentos e experiência jurídica para evitar riscos. Há casos de construtoras famosas que quebraram e voltaram ao mercado através da abertura de nova empresa, utilizando os nomes dos filhos dos antigos sócios. Estas empresas não só voltam ao mercado, como aplicam novos golpes, lesando o comprador que, movido pelo sonho de adquirir o imóvel de sua vida, não se preocupa em buscar uma assessoria especializada para orientar na elaboração do contrato que oferecerá segurança e lucro.

Kênio de Souza Pereira 
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da CMI – Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

Tel : (031)3225.5599.

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.