Imóvel: atraso na entrega e a recusa a indenizar

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Construtor conta com inércia do comprador de imóvel para lucrar

Kenio - BonecoPor que o construtor se recusa a indenizar quando atrasa a entrega do imóvel? No auge do boom imobiliário que ocorreu entre 2007 a 2011 as construtoras utilizavam a falta de materiais e de mão de obra como justificativas para explicar o atraso de até dois anos relativo a entrega do empreendimento. E agora, diante da paralisação das enormes obras das estatais, com as empreiteiras de grande porte paralisadas com os escândalos do Mensalão e Petrolão, com o desaquecimento da economia que resultou no recuo das vendas de apartamentos, salas e lojas, como explicar obras que foram lançadas em 2012 que estão atrasadas? Há centenas de engenheiros, técnicos e operários disponíveis, sem trabalho, oferecendo seus serviços por valores bem mais baixos do que em 2011 e materiais sobrando a ponto das fábricas e fornecedores concederem descontos expressivos.

A verdade é que nunca faltaram materiais e nem mão de obra, pois o que ocorreu no boom imobiliário foi a ganância de algumas construtoras que aproveitavam a enorme demanda de compradores para vender o que já sabiam que não tinham condições de entregar. No início de 2011, ao participar de uma Audiência Pública na Câmara Municipal de Belo Horizonte para defender o projeto de lei que redigi em 2010, que visava acabar com o vício de o construtor  desviar para outro empreendimento o dinheiro dos compradores de um determinado edifício, ficou claro o que estava ocorrendo no mercado. Entreguei o texto do projeto para o vereador Léo Burguês e pedi para ele apresentá-lo como autor, sendo que o projeto passou a ser conhecido como “Overbooking Imobiliário”.

Na Audiência Pública na CMBH, que contou com a presença de vários construtores que se empenharam em combater o projeto, um dos representantes do SINDUSCON-MG (Sindicato da Construção Civil de Minas Gerais) disse o seguinte para alegar que a nova lei era desnecessária: “O projeto que visa impedir que a construtora que atrasa mais de três meses a entrega do edifício, obtenha alvará de construção para lançar outros empreendimentos é dispensável. Basta a construtora colocar no contrato que demorará 4 ou 5 anos para entregar o prédio”. Ao ouvir isso falei: “Então por que vocês não colocam o prazo verdadeiro no contrato e deixam de iludir o comprador com a promessa de que apartamento ficará pronto em dois anos?O construtor e representante do Sinduscon respondeu: “Se colocar que entregará em 4 anos ninguém comprará.” Entenderam?

Essa é a nossa realidade no Brasil. A falta de seriedade de alguns empresários que abusam da boa-fé dos consumidores, que em busca do lucro fazem qualquer negócio. Eles sabem que o brasileiro é pacífico, tem receio de buscar seus direito junto ao Poder Judiciário, que os adquirentes assinam contratos sem entender as cláusulas, pois dispensam consultoria jurídica prévia.

Direito e obrigações são bilaterais

Ninguém é obrigado a vender imóvel na planta, pois o construtor pode fazer o que bem entende, dentro do prazo que julgar conveniente, desde que o faça com seu dinheiro. Mas se faz um lançamento de um edifício para receber valores antes que as unidades sejam completamente concluídas, obriga-se a cumprir a Lei nº 4.591/64, que regulamenta as incorporações, bem como o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Consiste crime vender as unidades sem antes promover o registro da incorporação no Ofício de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 32, da Lei nº 4.591/64, cabendo ao incorporador cumprir o prazo e o preço contratado. Importante alertar que é o construtor, somente ele, quem estipula o prazo e o preço como bem entende, e logicamente o faz sabendo de todos os riscos e problemas que surgem no decorrer de uma obra, pois é um especialista.

Saber quando poderá ter a posse do apartamento para residir com sua família, ou, no caso de uma loja ou sala, ter a convicção de quando poderá montar seu negócio para obter renda naquele local, é fundamental para o adquirente decidir o fechamento do contrato de compra e venda. Se ocorre atraso, isso acarreta prejuízo para o adquirente, podendo até mesmo inviabilizar um casamento ou a montagem da empresa que foi idealizada para acontecer em determinado momento.

Mesmo que o contrato de compra e venda não contenha cláusula que estipule multa contra a construtora pelo atraso, o Poder Judiciário tem condenado a indenizar o comprador com base num percentual do valor total do contrato. Se a construtora coloca uma multa de 20% contra o comprador descumpre o contrato, a mesma multa é aplicada ao construtor ou loteador no caso de venda de lotes que não entrega o bem conforme contratado. Se o bem é entregue com atraso expressivo, além da multa mensal, que em alguns casos corresponde a 1% do valor do contrato corrigido, por cada mês de atraso, o Poder Judiciário pode condenar ainda aos danos morais para amenizar o sofrimento e o desgaste sofrido pelo adquirente.

Desequilíbrio 

Logicamente, há muitos empresários sérios, construtores honrados que cumprem o que prometem. Mas, lamentavelmente, a experiência tem demonstrado que alguns construtores, até mesmo os de grande porte, não respeitam ninguém, agem como se não existissem leis. Basta vermos os escândalos de corrupção com vários deles sendo presos mediante a atuação exemplar do Juiz Federal Sérgio Moro.

Diante dessa postura desrespeitosa, vemos os compradores sendo lesados justamente por não saberem como exigir seus direitos, pois ignoram as várias leis que os protegem.  Há construtor ou o loteador de condomínio fechado, que faz a seguinte análise: se 100 compradores forem lesados, ainda que a construtora tenha que pagar a uns 20 que entraram com processo judicial, terá lucro!

O fato é que a compra de unidades na planta é baseada na confiança, pois se paga pelo que não existe ainda. O mais incrível é que mais de 80% dos adquirentes fecham o contrato e pagam milhares de reais sem nem conferir a documentação do empreendimento, se o terreno pertence mesmo à construtora. Basta vermos vários empreendimentos de construtoras que faliram recentemente e  centenas de compradores que pagaram por anos pela obra que não saiu do chão e depois foram surpreendidos com a ação do permutante, dono do terreno, rescindido o contrato com a construtora por não ter recebido nada em pagamento do lote, que continua vazio.

Lesar comprador dá lucro

Pelo visto, a falta de seriedade e de respeito aos contratos é que motiva a não entrega dos edifícios ou de loteamentos fechados nos prazos pactuados. Cabe aos adquirentes agirem de imediato e com vigor logo que ocorrer uma infração contratual, pois ao deixarem para depois simplesmente criam uma situação que agrava o seu prejuízo. E na maioria dos casos o excesso de paciência  aumenta o lucro do infrator que conta com a solidariedade dos compradores desesperados por receber o bem que pagaram. Diversos são os casos de compradores, até de hotéis que deveriam estar funcionamento em março de 2014, para a Copa do Mundo, que estão sem receber as multas e ainda pagando muito mais do que foi pactuado, mediante a pressão do construtor que age sem qualquer constrangimento ao turbinar sua lucratividade.

Há construtora que comete o abuso de afirmar que entregou o apartamento pronto, apesar das áreas comuns (corredores, garagem, área de lazer) estarem repletas de materiais e entulhos e ainda faltando os elevadores. Cabe ao adquirente buscar orientação jurídica de imediato, pois para tudo há um momento certo para tomar a medida adequada. Em muitos casos o adquirente é coagido a pagar além do que foi ajustado no contrato e acaba assinando documentos que retiram os seus direitos e depois se arrepende em juízo, ao perder a indenização que teria direito se simplesmente acionasse o Poder Judiciário no momento certo.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.