A venda de imóvel alugado e o dever do inquilino

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Quando o locador deseja vender o imóvel, o inquilino tem o dever de permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora

Kenio - BonecoO contrato de locação confere ao inquilino somente a posse do imóvel e, deste modo, a propriedade do locador é preservada e deve ser respeitada. Assim, a Lei do Inquilinato permite que o imóvel seja alienado durante a locação, não havendo como o inquilino contestar a venda. Mesmo que o contrato tenha prazo determinado em vigor, o novo adquirente pode romper a locação, ou seja, despejar o inquilino.

Dever de permitir a vistoria
Muitos inquilinos confundem seu direito à privacidade com o dever de cumprir determinadas obrigações decorrentes de lei e de contrato. Assim, devem locador e inquilino estar atentos para seus direitos e deveres para não incorrem em erros.

Quando o locador deseja vender o imóvel, o inquilino tem o dever de permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado por terceiros. Portanto, em nenhuma hipótese o inquilino pode dificultar a visitação, nem mesmo durante os 30 dias em que pode exercer seu direito de preferência.

Caso o inquilino cause algum empecilho a mostrar o imóvel aos possíveis compradores, configurará infração legal e poderá sofrer uma Ação de Despejo por tal motivo e a pagar a multa (em torno de 3 a 6 meses do valor do aluguel) que estiver estipulada em contrato.

Direito de preferência
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o inquilino tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial.

A comunicação feita ao inquilino deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Ou seja, não pode haver dúvidas quanto à proposta oferecida pelo locador e seu recebimento.

Prazo de manifestação do inquilino
Recebida a comunicação com as condições da venda, deve o inquilino responder de maneira clara a sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias. Caso o inquilino não se manifeste nesse prazo, fica entendido que não aceitou a proposta e o locador pode alienar o imóvel para desejar, naquelas circunstâncias oferecidas ao inquilino.

Caso o inquilino aceite a proposta e o locador desista do negócio, fica este sujeito ao ressarcimento de prejuízos que possa vir a causar ao inquilino.

Imóvel sublocado
Se o imóvel estiver totalmente sublocado em decorrência de autorização escrita do locado, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida ao locatário (inquilino). No caso de serem vários sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Se houver pluralidade de interessados, a preferência caberá ao inquilino mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.

Terceiro adquirente não precisa respeitar a locação
Não exercido o direito de preferência e alienado o imóvel para um terceiro, caso este não tenha interesse na continuidade da locação, deverá notificar o inquilino dando o prazo de 90 dias para ele sair do imóvel, independente do prazo do contrato. Não pode o novo adquirente deixar passar mais de 90 dias do registro da venda, sob pena de ser caracterizada a sua concordância tácita na manutenção da locação. Portanto, o adquirente de um imóvel que esteja locado deve fazer o contrato de compra e venda com mais cuidado, diante das diversas particularidades legais.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Consultor Jurídico e Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliários de Minas Gerais
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Av. do Contorno, 6.920 – 1º andar – Lourdes – Belo Horizonte – MG –
Telefone: (31) 3225.5599 – e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

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