Imóveis: Compradores são prejudicados pela CAIXA

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Falta de recursos do Banco onera compradores de imóveis e aumenta processos de rescisão 

Kenio - BonecoOs compradores de imóveis estão sendo prejudicados pela falta de recursos da Caixa Econômica Federal. Foi divulgado no dia 11 de maio que o banco está sem recursos para financiar imóveis na faixa de renda em que os juros são menores (entre 7,85% a 8,85%, que varia conforme a região do país), denominada pró-cotista, que tem como base o FGTS, na faixa 2, entre R$180 mil e R$500 mil. Essa é a segunda vez que os recursos dessa faixa esgotam nesse ano, o que demonstra a necessidade dos adquirentes serem mais cautelosos no momento da elaboração do contrato de promessa de compra e venda. Poderia ser evitado o dever de pagar multa rescisória diante da ausência do financiamento da CAIXA, caso o comprador fosse melhor orientado.

Esse financiamento consiste no carro chefe dos produtos oferecidos pelo banco público, pois o pró-cotista é utilizado em 85% dos imóveis até R$400 mil.

A CAIXA chegou a deter 90% dos financiamentos imobiliários do país. Todavia, em decorrência dos saques que em 2015 geraram a perda de R$53 bilhões  da Caderneta de Poupança, somados ao aumento do desemprego que resultou em maiores retiradas do FGTS, a CAIXA tem perdido participação no mercado a cada dia, ante a impossibilidade de conceder o crédito imobiliário. Com isso sua participação nos financiamentos imobiliários caiu para 70%, com os bancos privados conquistando maior fatia do mercado.

Reflexo negativo da ausência de pagamento do comprador

O grande problema tem sido o aumento das rescisões contratuais, pelo fato de os compradores não conseguirem cumprir o contrato de promessa de compra e venda, resultando no pagamento de multa rescisória para os vendedores e em especial para construtoras.

Em muitos casos, a transação foi realizada em 2012 e 2013, no momento em que a economia estava aquecida. Quando os adquirentes fecharam com a construtora o contrato de promessa de compra e venda, tinham em mente os juros de 7,85% a 8,85% praticados em alguns produtos da CAIXA, o que é razoável. Mas, agora, após a CAIXA aumentar os juros três vezes desde o começo de 2015, a taxa anual se encontra entre 10,02% e 12,5%, acrescida da TR, o que aumenta expressivamente o valor da prestação. O acréscimo de mais 4% ao ano, numa dívida elevada, por mais de 25 anos representa um peso que inviabiliza o pagamento das prestações para milhares de pessoas que compraram as unidades em construção em 2012 a 2014.

Rotineiramente, os contratos de compra e venda são elaborados com base em modelos com cláusula de pagamento que prevê que o comprador pagará a maior parte do preço do apartamento quando este estiver concluído, com toda a documentação em ordem.

Ocorre que diante do desaquecimento da economia, do aumento do desemprego, os bancos, em especial, a CAIXA, tornaram-se mais exigentes com a análise cadastral, havendo caso de o comprador ficar meses esperando a liberação do contrato de financiamento. Diante da demora acaba sendo acionado judicialmente pela construtora que cobra a multa rescisória ao passar a data prevista para o pagamento final do bem.

Comprador deve redigir o contrato com maior cautela

Um contrato melhor elaborado, que previsse essa situação anormal do mercado ou que condicionasse a conclusão do negócio à liberação de determinado financiamento reduziria o número de rescisões. O rompimento da transação causa grande prejuízo para o adquirente, pois a multa é calculada sobre um valor expressivo.

Quando o adquirente é bem assessorado por um advogado especialista que não tem interesse no fechamento do negócio, pois cobra seu honorário para apenas protegê-lo, esse consegue inserir no contrato de promessa de compra e venda cláusulas que o resguarde. Raramente, o corretor de imóveis tem condições de impor cláusulas para a construtora, pois seu papel é estimular a conclusão da venda, já que somente assim obterá sua remuneração decorrente da comissão de intermediação.

Não cabe ao corretor de imóveis agir como advogado de uma ou de outra parte, pois ele é um promotor de venda. Caso a parte não tenha domínio do negócio poderá levar o modelo do contrato para seu advogado de confiança analisar e reequilibrá-lo de maneira a reduzir os riscos para o cliente.

Seria prudente esclarecer previamente no contrato de compra e venda que o pretendente não tem condições de arcar com a parcela final com recursos próprios, sendo que a conclusão do pagamento depende do Agente Financeiro. Além disso, se constata dezenas de casos em que a CAIXA aprova o cadastro e não assina o contrato de financiamento por ausência de recursos em determinada faixa de juros. Essa situação, apesar de estranha, não gera ao pretendente o direito de acionar judicialmente a instituição financeira.

 Ante a confusão que a falta de recursos tem gerado para centenas de transações, o ideal seria a CAIXA só receber a documentação do imóvel, do pretendente e do vendedor, caso tivesse certeza de que pode cumprir a promessa de financiar. Dessa maneira muitos processos judiciais e multas rescisórias seriam evitadas, pois não haveria perda de tempo e dúvidas que contribuem para a insegurança no mercado.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

e-mail; keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – (31) 3225-5599

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.