Imobiliária séria evita prejuízos aos clientes

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Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Corretor de imobiliária ética trabalha e fatura melhor, além de proteger cliente

Kenio - BonecoEscolher uma imobiliária idônea evita dor de cabeça e prejuízo financeiro. Com o desaquecimento da economia que reduziu o fechamento de negócios imobiliários temos visto corretores de imóveis em dificuldade financeira por trabalharem sem nada receber, pois são remunerados somente quando ocorre o resultado positivo, ou seja, a efetivação da venda ou a locação. Muitos têm despendido sua energia, tempo, conhecimento na promoção de venda ou locação que está fadada ao insucesso, pois que o imóvel está sendo promovido por vários corretores e pelos próprios proprietários, situação que configura uma anomalia e desorganização.

A consequência tem sido o fechamento de imobiliárias e a desistência de muitos corretores em permanecerem no setor diante da falta de retorno com a perda de tempo. Consiste num desrespeito o corretor avaliar, investir seu tempo, ter despesas com carro, estrutura empresarial e muitas vezes nada receber pelo seu trabalho.

O candidato à compra ou à locação, ao ver o imóvel com placas de várias imobiliárias, entende que este está encalhado ou que o proprietário não tem nenhum profissional de confiança para orientá-lo, pois caso tivesse algum compromisso sério com um corretor este estaria trabalhando com exclusividade e o imóvel não estaria sendo “queimado” com o festival de placas.

Diante desse cenário, é comum o pretendente à compra ou à locação, sendo uma pessoa bem preparada, tentar fazer o negócio diretamente com o proprietário para obter alguma vantagem, sendo comum o vendedor ou locador ser ludibriado por não ter domínio do assunto. Dessa forma o corretor de imóveis é dispensado, apesar de ter investido com a avaliação, orientação profissional, promoção do negócio e tido despesas com anúncios, visitações, automóvel e telefonia, pois o proprietário não tem nenhum vinculo de confiança ou de consideração já que deixou vários “mostradores de imóveis” colocarem placas na fachada do bem que está sendo negociado.

Essa confusão ocorre com frequência por culpa dos próprios corretores que ignoram a lei que exige deles uma postura respeitosa com eles mesmos, pois coíbe a concorrência desleal. A lei veda que um corretor aceite promover a venda ou locação de um imóvel que já esteja entregue a outro profissional, justamente para evitar tumulto nas negociações, bem como a desvalorização do imóvel que é ofertado de forma amadora e irresponsável.

Amadorismo cria riscos e gera prejuízos

Inúmeros são os casos do pretendente que fica confuso ao ligar para as várias imobiliárias que colocaram suas placas numa casa ou apartamento, por receber informações divergentes sobre a descrição do imóvel, com preços diferentes e condições de pagamento diversas. Cabe ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) agir de ofício para apurar se o proprietário autorizou todos a promovem o negócio ao mesmo tempo, pois certamente esses corretores cometem infração ética por inexistir comunicado escrito de um com o outro sobre essa atuação tumultuada que favorece golpes.

Essa situação configura de três a cinco infrações éticas que exigem a punição do CRECI, pois essa conduta irregular contribui para a insegurança do mercado. Qualquer pessoa pode denunciar essas situações de risco, as quais denigrem a boa imagem do corretor que se pauta pela lei.

Outra situação constrangedora comum, que expõe o despreparo do “mostrador de imóveis”, é a imobiliária nem saber que o bem já foi locado ou vendido, pois ao atender o pretendente, só descobre a gafe no momento que chega ao imóvel e percebe que a chave não abre a porta, pois o segredo da fechadura foi trocado.

Vários são os casos de inquilino que propõe processo judicial de indenização contra o locador e a imobiliária, por que após ter aprovado o cadastro e assinado o contrato de locação com a imobiliária, procedimento esse que demora em média cinco dias, ao chegar com o caminhão de mudança descobre que o imóvel já está ocupado porque outra imobiliária alugou na frente. Esse desarranjo acontece por culpa do locador que incumbiu mais de um corretor a promover a locação. O segundo inquilino que foi lesado com a locação em duplicidade tem o direito de receber a multa rescisória prevista no contrato, em média seis meses de aluguel, acrescida de indenização por perdas e danos.

Lei consagra seriedade e honradez

A profissão de corretor de imóveis foi regulamentada em 1978 com a Lei nº 6.530 que estabeleceu os marcos fundamentais para que o cliente – no caso o vendedor ou o locador – tenha uma prestação de serviços adequada, mediante o comprometimento desse prestador de serviços.

Para garantir o empenho do corretor em busca de uma boa venda ou locação, a Lei nº 6.530/78 e o Decreto nº 81.871/78, que regulamentam a profissão, estipularam regras que criam uma relação de confiabilidade e credibilidade na corretagem, pois o proprietário entrega a esse profissional seu patrimônio, sendo comum conferir poderes para fechar o contrato no caso da locação.

Quando o proprietário entende que numa locação o corretor deve ser de confiança, pois lhe entrega uma procuração, nunca permite que qualquer um coloque uma placa no seu imóvel que vale milhares de reais e que pode ser comprometido com um contrato mal elaborado. Certamente, ninguém daria um cheque em branco para quem ele não confia. A prudência e o bom senso indica que deve-se conceder poderes para assinar um contrato somente ao corretor bem preparado, que entenda do Código Civil, da Lei do Inquilinato e que respeita a lei que regulamenta sua profissão. Não se pode cobrar honestidade de quem afronta a ética.

Na lei e no Código de Ética estão citadas em vários artigos as expressões, “honra, dignidade, zelo, discrição, lealdade, probidade, reputação, consideração, respeito, solidariedade, prestígio e legitimidade”. O legislador procurou consagrar a seriedade e a dignidade no exercício da corretagem de imóveis objetivando gerar segurança para os proprietários e pretendentes à compra e à locação.

Dessa maneira, estabeleceu na Lei nº 6.530/78 o seguinte: “Art. 20 – Ao Corretor de Imóveis e a pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado: […] III – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através do documento escrito; […] VIII – violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão.

E o art. 28, da Resolução 146, que define o processo disciplinar por infração ao Código de Ética, estabeleceu penas que variam de advertência, multa e até o cancelamento da licença de corretor e da empresa, para o profissional que age de forma irregular. O impedimento de promover a locação ou venda de forma tumultuada, indigna e irresponsável, está também previsto no Decreto nº 81.871/78 que estabelece: “Art. 5º – Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoas física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado”. Já o artigo 38 estipula: “Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: I – transgredir normas de ética profissional; […] IV – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito.”

Cliente e corretor devem denunciar quem afronta a ética

Há diversos instrumentos legais que propiciam segurança para os clientes com o fim de evitar os golpes que vemos com locações ou vendas em duplicidade e que favorecem o corretor de imóveis trabalhar de forma mais eficiente, sem perder tempo com transações improdutivas, que são disponibilizadas de forma descompromissada.

Cabe ao corretor valorizar o cliente que o prestigia com a opção de venda ou locação exclusiva, pois dessa maneira terá maior tranquilidade para negociar uma condição mais favorável para quem lhe confiou a intermediação, vez que trabalha para beneficiar o dono do imóvel. Em se tratando de uma locação, a imobiliária terá maior condição de selecionar com mais critério o inquilino e seus fiadores, sendo que não ficará tentada em colocar no imóvel o primeiro candidato à locação que aparecer para simplesmente ser remunerado antes que outro corretor o faça. Quando o imóvel é anunciado por mais de uma imobiliária é comum vermos logo após a conclusão da locação, o locador ter que propor uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento e ver que essa foi realizada sem cadastro adequado porque o corretor colocou qualquer um, com o intuito de apenas ganhar a comissão e a taxa de cadastro, também definida como taxa de contrato.

Cabe ao proprietário do imóvel prestigiar as imobiliárias e os corretores que agem dentro da lei, que não praticam atos que desvalorizam o imóvel como o de colocar várias placas e que procuram defender o interesse do cliente acima de tudo. Consiste numa ingenuidade o cliente contratar quem age de forma ilegal e antiética, pois daquele que não se importa com isso pode-se esperar surpresas. O crescimento do mercado imobiliário tem se baseado no bom corretor que orgulhar-se de sua profissão e empenha seu tempo e conhecimento para o cliente que o valoriza e respeita.

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Professor da Pós-Graduação da Escola Superior de Advocacia

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Tel. (31) 3225-5599 

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.