Imobiliária não pode pedir na justiça a execução de aluguéis atrasados

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Superior Tribunal de Justiça entendeu que dono do terreno vendido não pode ser confundido com incorporador

A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de locação. Ela é apenas representante do proprietário e não substituta processual. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de recurso especial feito fiadora de um locatário.

Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou ação de execução de aluguéis não pagos contra a fiadora do locatário. Posteriormente, a fiadora alegou na defesa da ação que a imobiliária não teria legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio.

O juiz reconheceu a validade da fiança e excluiu da execução valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, mantendo apenas o valor dos aluguéis devidos.

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, mencionou que grande parte dos contratos de locação de imóveis é firmado com a participação de um intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária) que atua, em maior ou menor grau, para convergir a vontade das partes em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel.

Ao analisar o processo, a relatora concluiu que a empresa imobiliária foi constituída pelo locador para a prática de atos de administração em geral, com poderes para, inclusive, ajuizar ações de interesse do proprietário do imóvel.

Legitimidade

“Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador”, disse.

Apesar disso, em relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis, ela explicou que a legitimidade ordinária é de quem detém o direito material, no caso, o proprietário do imóvel. “Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais”, explicou Andrighi. Em seu entendimento, a substituição processual só poderá ocorrer nos termos definidos expressamente em lei, não sendo permitido que se opere mediante “disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto”.

“A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador”, disse. A legitimidade da administradora de imóveis – que foi reconhecida nas instâncias ordinárias – deve ser afastada, “por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito”, qual seja, a possibilidade de ser substituta no processo e não apenas representante do proprietário.

A ministra acolheu a alegação de violação do artigo 6º do CPC, o que justificou o provimento do recurso especial. A Terceira Turma anulou o acórdão do tribunal estadual e extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa da imobiliária.

Fonte: STJ.