Imobiliária não pode ajuizar execução de contrato de locação

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Alexandre Rennó é advogado especialista em Direito Imobiliário e conselheiro da CMI/Secovi
Alexandre Rennó é advogado especialista em Direito Imobiliário e conselheiro da CMI/Secovi

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento segundo o qual a empresa imobiliária ou administradora da locação não é parte legítima para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de locação.

Segundo o entendimento do conjunto decisório firmado no Recurso Especial nº 1252620/SC, interposto por uma fiadora em contrato de locação, a imobiliária ou administradora se apresenta, exclusivamente, como representante do proprietário, o que não se pode confundir com a figura do substituto processual.

“Não tem legitimidade a imobiliária para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de aluguéis inadimplidos em face do locatário e dos fiadores, ainda que constituída pelo locador como sua mandatária, mediante instrumento de procuração, com poderes para ajuizar a mencionada ação em nome do locador, pois esses poderes a legitimam apenas para representar o proprietário, uma vez que somente a lei pode legitimar, extraordinariamente, outro sujeito para pleitear em nome próprio, direito alheio, e não há disposição em lei que garanta tal legitimidade à administradora do imóvel.” (REsp 1252620 / SC, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, in DJe 25/06/2012, apud http://www.stj.jus.br)

No caso referenciado ocorreu que uma imobiliária distribui ação de execução de aluguéis inadimplidos em face de uma das fiadoras de um contrato de locação. Essa fiadora, por sua vez, apresentou embargos à execução argumentando, justamente, que a administradora não teria legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio.

Tanto o juízo de primeiro piso quanto o tribunal estadual decidiram que a empresa imobiliária, “investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo”, seria parte legítima para ajuizar ação de execução.

O Recurso Especial que reformou as decisões das instâncias inferiores apresentou como primeiro fundamento a violação ao artigo 6º do Código de Processo Civil, que assim determina: “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”.

Em seu voto, a relatora Ministra Nancy Andrighi, mencionou que boa parte dos contratos de locação de imóveis são pactuados com a intervenção de um corretor de imóveis ou de empresa imobiliária, “que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.”

Entretanto, com relação à possibilidade da empresa intermediadora distribuir, em nome próprio, ação de execução de aluguéis, a referenciada decisão entendeu que “A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direito material”, ou seja o proprietário do imóvel.

A substituição processual, segundo o entendimento apresentado pela Ministra Andrighi, “somente poderá se aperfeiçoar nos termos definidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediante disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto”.

“A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador”, disse.

Sendo assim, a Ministra acolheu a alegação de violação do artigo 6º do CPC, justificando assim o provimento do recurso especial, a anulação do acórdão do tribunal estadual e a extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa da empresa imobiliária.

Alexandre Rennó é advogado especialista em direito imobiliário. Conselheiro da CMI/Câmara do Mercado Imobiliário MG. Sócio da R5 Imóveis.