Hotéis em excesso e os prejuízos de investidores

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PT planeja estimular as invasões de imóveis urbanos
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Romper o contrato tem sido a melhor opção para compradores de unidades em hotéis

Kenio - BonecoO número de hotéis lançados na capital mineira aumentou enormemente com a economia aquecida, a ilusão de grande rentabilidade com a Copa do Mundo de 2014 e ante o incentivo da Lei 9.952/10, que autorizou a construção de até 400% acima do coeficiente de aproveitamento dos terrenos.

A referida lei falhou ao não limitar o número de empreendimentos, o que resultou na aprovação de 74 projetos, tendo sido concluídos 41 hotéis, havendo 12 ainda em construção, superando a capacidade de absorção do mercado. Os outros 21 projetos correspondem a terrenos que estão até hoje vazios, evidenciando que muitos adquirentes ficaram no prejuízo.

Os compradores foram induzidos a adquirir unidades de tamanho mínimo e preço máximo. Tais empreendimentos prometiam uma rentabilidade de 1,5% ao mês sobre o valor investido. Isso consistiu propaganda enganosa, já que se pagou caro pela ilusão de uma grande rentabilidade que não aconteceu.

Queda constante da taxa de ocupação dos hotéis

Constatou-se a queda de 30% da taxa de ocupação nos últimos anos, tendo sido registrado um aumento de 70% da oferta de apartamentos, de acordo com a Presidente da ABIH/MG (Associação Brasileira da Indústria de Hotéis), Patrícia Coutinho, em entrevista à Revista Hotéis publicada em abril de 2016.

O fato de existirem ainda 12 empreendimentos que serão concluídos nos próximos anos implicará o aumento do volume de quartos vazios. A capital mineira não tem apelo turístico, sendo o movimento de hóspedes basicamente ligado a negócios, os quais são prejudicados pela ausência de um centro de convenções e demais equipamentos. Ante o desaquecimento da economia agravado pela crise política, os projetos dos governos estadual e municipal de criar  o Expominas II e construir o centro de convenções na Av. Cristiano Machado e outros equipamentos estão paralisados. A prefeitura alega que o Centro de Convenções está travado em decorrência de uma ação que discute a propriedade do terreno e quanto à ampliação do Expominas houve licitação em setembro de 2014 que não atraiu interessados na ocasião.

Adquirente é o único que assume o risco e o prejuízo

As construtoras lucram além do normal ao vender apartamentos minúsculos por preços semelhantes aos de apartamentos de dois quartos. As empresas Construtoras Paranasa e a Incorporadora Maio foram as mais beneficiadas, pois no terreno localizado na Av. Contorno com Av. Getúlio Vargas, poderia ser construído apenas a mesma área ao lote, que teve o coeficiente de aproveitamento aumentado para 5 vezes pela Lei que estimulou a construção de hotéis para a Copa, que deveriam entrar em funcionamento em março de 2014. A cada dia aumentam os prejuízos dos adquirentes que, além de não receberem a indenização pelo atraso da obra, que pelo visto, deve superar três anos, provavelmente serão forçados a pagar novas chamadas de caixa, mediante a coação de que o não pagamento extra acarretará a paralisação da obra.

Nesse tipo de negócio, as operadoras, por dominarem a matéria, sempre lucram, pois recebem pelos seus serviços de qualquer maneira. Somente o que sobra da receita das ocupações é que é distribuído entre os adquirentes. Ante à certeza da queda da taxa de ocupação é esperado que muitos adquirentes  tenham que pagar os custos do condomínio e da operadora, situação já vista no mercado em 2000 com vários hotéis que permaneceram anos com a maioria dos quartos desocupados, sofrendo desvalorização.

Assim, após 16 anos, veremos a repetição da drástica queda dos preços das unidades hoteleiras. Não há como reverter essa situação em médio prazo, pois conforme analise dos principais economistas do país a economia só começará a reagir em 2018.

Não haverá como deixar de pagar multas à Prefeitura 

A principal bomba que estourará futuramente, já que algumas construtoras estão em situação financeira precária, chegará no momento em que a Prefeitura de Belo Horizonte exigir o pagamento de multas milionárias para que os hotéis possam funcionar, sendo que essa punição foi apenas reduzida pela Lei 10.911/2016 de02/03/16. Advinha quem irá ficar com o mico dessas multas, já que o construtor fará de tudo para não pagar.

Rescindir o contrato reduzirá prejuízo

A cada dia aumenta o número de adquirentes exigindo a rescisão do contrato de compra e venda, após criteriosa análise desse cenário que os faz perceber a irracionalidade de manter esse tipo de negócio. Ante o descumprimento do prazo de entrega do hotel, pode o comprador rescindir de imediato o contrato e exigir tudo o que pagou acrescido de correção monetária e multa antes que o construtor desapareça com os bens que estão em seu nome.

Algumas construtoras com as obras paralisadas e outras a “passos de tartaruga” estão exigindo novos valores dos compradores para o prosseguimento da construção. Essa coação tem funcionado diante da falta de conhecimento dos compradores que se apegam à fé, para se iludir. A demora em rescindir acarretará o aumento do prejuízo.

Assim, o sedutor negócio de se tornar sócio de um hotel que foi vendido caro ficará caríssimo, fora da realidade.  Para não deixar dúvidas basta o adquirente pesquisar o enorme volume de apart-hotéis que há anos eram um sucesso, sendo agora vendidos com desconto de 40% em relação aos valores praticados em 2011. E com o irremediável aumento da oferta dos novos 12  empreendimentos que deverão ser concluídos não haverá como reter essa tendência de desvalorização.

Sendo mínima a rentabilidade, não terá o comprador como negar a obrigação de pagar os custos do condomínio e da operadora por muito tempo, já que, com a economia desaquecida, há redução da demanda para a hotelaria. E mesmo diante do oferecimento de tarifas baixas para os hóspedes isso não aumentará o número de desembarques no Aeroporto de Confins. Pelo visto, o movimento de crescimento será verificado somente pelo Poder Judiciário com a busca dos adquirentes pela devolução dos valores investidos. Quem ficar por último amargará os prejuízos que foram evitados por quem agiu com rapidez e profissionalismo.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.