Garagem e os danos aos veículos nos condomínios

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Condomínio tem o dever de indenizar danos a veículos em garagem

O furto ou o vandalismo na garagem do edifício em que residimos implica angústia e temor em todos os moradores, que ficam surpresos ao ver seu automóvel sem o aparelho de som, sem as rodas ou arranhado.  Muitas vítimas que acionam o Poder Judiciário buscando indenização em virtude da emoção envolvida, se esquecem de analisar duas circunstâncias: o que está previsto na convenção de condomínio e se o prédio possui sistema de segurança específico para garantir a proteção dos veículos. A maioria das decisões judiciais isenta o condomínio da responsabilidade de indenizar, com base nas seguintes situações:

1.    A convenção não prevê a responsabilidade do condomínio por furto ou roubo ocorrido nas unidades ou na garagem. Entretanto, é importante destacar que há casos em que a ocorrência frequente de danos aos automóveis caracteriza evidente negligência da administração condominial que deixa de tomar medidas para aumentar a segurança, podendo resultar, nesse caso, o dever de indenizar.

2.    O porteiro fica em um local que permite apenas o controle de entrada e saída das pessoas pela portaria, sendo impossível vigiar dezenas de vagas da garagem que estão fora do alcance da sua visão.

Obrigação de o condomínio combater o inimigo interno 

Existem casos que exigem uma postura firme da administração, pois, apesar de o condomínio, em princípio, não ser responsável por danos causados aos veículos, se o síndico não atender às reclamações com a devida seriedade e boa vontade, poderá o condomínio ter que arcar com os reparos em decorrência a omissão ou imprudência.

No caso de um morador reclamar que seu automóvel está sendo constantemente danificado por pessoa integrante do condomínio, torna-se inaceitável a inércia do síndico. Há caso de um morador ter tido uma divergência com o vizinho que, ao ser contrariado, diante de uma anomalia ou deformação de caráter, passa a riscar a pintura do carro ou a provocar danos nos bens desse vizinho. Nada mais covarde e imoral, pois conta com a impunidade e a dissimulação para causar prejuízo pensando que a vítima não tem como se defender de um ato anônimo.

Assembleia geral, o dever de indenizar e o processo penal

Na hipótese de dano praticado em veículo por morador faz-se imprescindível a convocação de Assembleia Geral para apurar os atos, aprovar a instalação de câmeras, a contratação de vigia (caso seja viável financeiramente) e tomar medidas que venham a inibir a repetição de atos danosos. Cabe, inclusive, providência criminal, pois se o vizinho vem agindo propositadamente com intuito de causar o dano, pode ser caracterizado o crime do artigo 163 do Código Penal, crime de dano, com pena de detenção de um a seis meses, ou multa, cuja ação penal é privada, o que exige que a vítima apresente queixa contra o vizinho desrespeitoso.

Diante dessa situação, deverão os condôminos, em parceria com o síndico, aprovar em assembleia as providências necessárias para coibir o vandalismo. Caso contrário, infringirão o artigo 1.348 do Código Civil, que determina:

Art. 1.348. “Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Todos têm direito ao mínimo de tranquilidade onde trabalha ou reside e esperar que seu patrimônio esteja seguro dentro do edifício. Afinal, se não há segurança na sua propriedade e na garagem, onde haverá?

Conivência

Dessa forma, caso o ato danoso seja praticado por morador ou visitante rotineiro, sendo o síndico omisso ou conivente com a situação antissocial e não sendo possível identificar o vizinho delinquente e desequilibrado, poderá o condomínio vir a ser responsabilizado, de forma que todos poderão vir a pagar pelos prejuízos, o que incluirá aquele que causou o dano. De qualquer forma, sempre haverá a responsabilidade daquele vizinho que pratica o ato de vandalismo e causa dano ao patrimônio do coproprietário, e, sendo descoberto no decorrer de até três anos, quando então ocorre a prescrição do direito de ação civil para reparação do dano, responderá indenizando o proprietário do automóvel.

Direito à segurança do seu patrimônio

Tendo em vista que vivemos em uma sociedade na qual se constatam atitudes maldosas e inconfessáveis, poderá a vítima desses atos de vandalismo colocar à sua custa, uma câmera na sua vaga de garagem para gravar as imagens que possam vir a registrar a pessoa que pratica a infração, especialmente diante da inércia do síndico em resolver o problema com a devida celeridade. Certamente, a melhor alternativa será o condomínio assumir o custo de instalar o circuito interno de TV que venha a proporcionar maior segurança a todos. A negativa de o condomínio em aprovar essa medida poderá vir ser interpretada como incentivo à continuidade da situação que se configura inaceitável, atraindo para si a culpa prevista no Código Civil que pode lhe acarretar o dever de indenizar os danos ocorridos nessa área comum quando não é identificável o causador, conforme já decidido pelos Tribunais de Justiça.

Não tem sentido o condomínio deixar de tomar medidas que venham a inibir atos que causem danos a qualquer morador ou ocupante, sendo que a assembleia deverá apoiar todas as medidas que possam aumentar a segurança, em especial, aquelas tomadas por quem está sendo perseguido e prejudicado com os danos causados ao seu automóvel. Com essa postura, o condomínio reduz o risco de ter que assumir os prejuízos, pois colaborou com a vítima, que tem direito a ter paz e sossego.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal.

Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

www.keniopereiraadvogados.com.br     

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.