Garagem de edifício e a ilegalidade de obras e grades

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Colocação de grades e armários em garagem também é proibida

Logo KênioA garagem de um edifício é área comum, não particular. Por ignorar as leis que regulamentam os condomínios, sejam residenciais ou comerciais, alguns proprietários cometem atos inaceitáveis ao utilizarem suas vagas de garagem de maneira a afrontar a convenção, lei interna que regulamenta a propriedade, que estipula que devem ser utilizadas somente para a guarda de veículos automotores. Comete ilegalidade o coproprietário que se apossa de área comum como se fosse único proprietário, que instala armários, grades divisórias, coloca equipamentos, entulhos ou constrói cômodos na garagem

Desde 1964, a Lei nº 4.591, que regulamenta as incorporações em condomínios, determina ser a garagem área comum, condicionada às regras impostas pela convenção que define a destinação e os limites de utilização das unidades, impondo ainda as penalidades que podem ser aplicadas pelo síndico contra os infratores.  Vejamos o que diz a Lei nº 4.591/64, que foi revigorada em 2002 pelo Código Civil:

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. 
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusivacom ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.        

§ 2º  [….]

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

[….]

III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º [….]

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

O Código Civil (CC) de 2002 reproduz exatamente os mesmos conceitos e obrigações previstos na lei 4.591/64, sendo que no art. 1.332 autoriza os condôminos a definir a destinação e a forma de utilização dos apartamentos, salas, lojas e da garagem, e no inciso IV, do art. 1.334, as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores. Quanto aos direitos o CC, estipula:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – […]

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I –  […]

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o  […]

O infrator utiliza a área comum de forma irregular ou não retira os móveis, entulhos, grades da garagem ou pratica atos que infrinjam os incisos II a IV, do artigo 1.336 do CC, poderá ser multado em até cinco vezes a quota de condomínio, respondendo ainda por perdas e danos, de acordo com o do § 2o do art. 1.336. Caso o infrator não cumpra com os seus deveres perante o condomínio por seu reiterado comportamento antissocial, gera-se a  incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, podendo ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme o parágrafo único do art. 1.337 do CC. Para aplicar as penalidades de maneira eficaz é importante que a convenção seja bem redigida, evitando-se assim equívocos  que podem gerar a nulidade da multa.

O que é vaga de garagem 

A garagem é área comum, mas a vaga é propriedade de uso exclusivo e, na grande maioria dos casos, acessória ao apartamento, uma vez que não possui fração ideal distinta.

Por causa disso, qualquer morador do edifício tem o direito de transitar livremente por toda a extensão da área da garagem, sendo dever de todos cumprir, e fazer cumprir, esse direito. Diante disso, não se admite que qualquer morador cerque sua vaga com grades ou paredes de alvenaria.

Essa prática ilegal e abusiva pode, inclusive, acarretar a desvalorização das unidades imobiliárias, pois a mudança do projeto original no edifício causa inúmeros transtornos. Questões como demarcação, número de veículos permitido em cada vaga, área de manobra, bem como a instalação de armários, são determinantes na compra ou locação de um imóvel, pois quem pretende ali se instalar deseja tranquilidade, respeito e civilidade entre vizinhos.

Grades limitam as manobras de veículos 

Imaginar grades e muros dentro da garagem, por si só, já contraria a estética idealizada no projeto arquitetônico do edifício, mas, a questão vai muito além disso. As grades ou paredes instaladas pelo condômino transgressor, reduzem a área disponível para manobras entre as vagas, o que potencializa o risco de causar danos aos veículos, além de gerar aborrecimentos aos vizinhos que têm que manobrar em excesso para acessar a vaga. Diante disso, está configurado o risco à segurança previsto no inciso IV do art. 1.336, além de afronta ao inciso II do art. 1.335 do CC. Além disso, a redução no espaço entre vagas dificulta a abertura das portas do automóvel, contribuindo com amassados na lataria do carro ao bater a porta na referida grade.

Justiça condena abusos na garagem 

Ao se adquirir uma propriedade que integre um condomínio surge o dever de respeitar a convenção, não se permitindo obras que alterem a finalidade da garagem, que deve ter seus espaços livres e desimpedidos para o acesso dos usuários, que têm o direito de ver preservada as áreas que facilitam as manobras.

O art. 1.351 do CC determina que somente a aprovação da unanimidade dos votos dos condôminos permitirá mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Em processo do TJSP, apelação nº 0109602-53.2005.8.26.0000, os Desembargadores determinaram que o condômino que construiu uma garagem na área comum do prédio devolvesse a referida área, apesar de ter a posse há mais de 15 anos, tendo ainda sido condenado a pagar multa desde da citação até o dia da efetiva desocupação. Além disso, o infrator perdeu as “benfeitorias” que fez para o condomínio. Vejamos a ementa:

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Ação movida por condomínio contra condômino. Construção e uso de área comum. Procedência. Confirmação. Irrelevância da longevidade da posse. Ausência de autorização dos condôminos para a construção da garagem em área de uso comum. Multa de 20% devida, prevista no Regimento Interno. Sentença mantida. Apelação não provida.

Propriedade coletiva não combina com egoismo

Quem deseja residir num condomínio não pode ter postura egoísta, sendo inconcebível fazer cercadinhos e arranjos na garagem. Não está morando num aglomerado, onde não há regras, devendo respeitar a harmonia visual, a estética, além do projeto aprovado pelo município.

Precisa o condômino entender que o mesmo direito que julga ter, tem os vizinhos. Se cada um cercasse sua vaga com grades, ninguém conseguiria manobrar, pois as áreas disponíveis das vagas vazias são, muitas vezes, fundamentais para viabilizar o acesso a outros. Da mesma forma, se cada apartamento pudesse ter um armário na garagem certamente a construtora já o teria feito. Tal obra pode ser impedida, por qualquer condômino, a fim de se evitarem danos à utilização da área comum.

O direito de propriedade é assegurado pela Constituição Federal e pelo Código Civil, que proíbe sua utilização antissocial ao vedar atitudes que possam prejudicar a segurança ou o sossego dos vizinhos. Assim, cabe à convenção regulamentar a questão de forma racional, conforme a característica do condomínio, sendo importante a assessoria jurídica para que o condomínio aplique a multa de até dez vezes o valor da quota condominial contra o infrator. Independente disso, pode o condomínio ou qualquer proprietário de unidade impedir a instalação de grades ou a execução de obras irregulares, não tendo que pedir autorização judicial para agir em defesa de sua propriedade, pois a lei e a convenção o autorizam a não permitir atos ilegais. 

Todavia, o condomínio pode acionar o Poder Judiciário, pleiteando que o juiz determine a retirada da grade e aplicação de uma pesada multa diária até que sua ordem seja cumprida. Quem não aceita as regras básicas de utilização das áreas comuns de um condomínio, dentre elas, a garagem, deve optar por residir numa casa, onde não terá que compartilhar espaços.

Entender o direito de vizinhança é fundamental, devendo o síndico ou qualquer condômino, impedir atos que gerem desgosto, prejuízo ao sossego e conflitos, pois assim terão sua propriedade valorizada. A falta de atitude pode estimular as transgressões e irregularidades praticadas por aqueles que não têm limites, levando alguns moradores a se mudar para um prédio em que o respeito às regras se faz presente.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  – Fone: (31) 2516-7008.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.