Fração ideal é para obra e não para taxa de condomínio

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A fração ideal para o rateio de despesas se mostra adequada somente quando todas as unidades têm o mesmo tamanho. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
A fração ideal para o rateio de despesas se mostra adequada somente quando todas as unidades têm o mesmo tamanho. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Fração ideal gera quotas de condomínio injustas para coberturas e lojas

Devido à falta de conhecimento de que a fração ideal criada pela Lei nº 4.591/64 – que regulamenta as incorporações em condomínios – destina-se a dividir as despesas de construção de unidades vendidas na planta, constata-se que milhares de edifícios compostos por apartamentos de cobertura, térreo e prédios comerciais de salas com lojas no térreo fazem a cobrança da quota de condomínio de maneira desequilibrada ao impor valores exagerados às unidades maiores.

A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, decidiu recentemente na apelação nº1.0024.08.140229-9/001, que o apartamento de cobertura deve pagar a quota de condomínio no mesmo valor que os demais apartamentos tipo, ao interpretar de maneira sábia e profunda a motivação do legislador que estipulou a divisão do rateio pela fração ideal, prevista no art.12 da Lei de Incorporação, na parte que trata do rateio da construção. O Desembargador Relator José Marcos Vieira destacou que “considere-se que a fração ideal se destine, prioritariamente à determinação de rateio de despesas de construção, a exemplo da incorporação imobiliária”.

O Relator Desembargador José Marcos Vieira, que foi seguido pelos Desembargadores Pedro Aleixo e Marcos Caldeira Brant, de maneira brilhante decidiram “É injusto que o condômino de uma cobertura pague a taxa de condomínio baseando-se invariavelmente no valor econômico do seu imóvel, devendo ser ressalvadas as despesas com custeio de manutenção das áreas comuns, que devem ser rateadas igualmente entre todos os condôminos. Regra do art. 24, da Lei 4.591/64.”

Maioria dos condôminos se beneficia ao penalizar cobertura

Como advogado atuante no mercado imobiliário há três décadas, defendo há 22 anos a tese que foi aceita no julgamento que compreendeu ser quase impossível o proprietário de uma cobertura conseguir alterar a convenção com 2/3 dos condôminos, pois essa maioria composta pelos proprietários dos apartamentos tipo, geralmente se recusa a aprovar um rateio equilibrado, já que se beneficia ao cobrar a mais da cobertura.

A regra prevista no art. 12, que foi reproduzida no art. 1.336 do Código Civil, utiliza a fração ideal para o rateio de despesas se mostra adequada somente quando todas as unidades têm o mesmo tamanho, o que era normal nas décadas de 50 a 80. Se uma unidade é maior, nada mais justo que seu proprietário pagar a mais pela construção, pois consome mais materiais e mão de obra. Ao ter maior valor, seu proprietário paga a mais o ITBI, além de anualmente pagar o IPTU acima do valor da unidade tipo, sendo absurdo confundir a quota de condomínio como se fosse um imposto.

Rateio não tem relação com tamanho do apartamento

No acórdão da 18ª Câmara Cível, o Desembargador Relator cita uma passagem do livro de dois doutrinadores de grande reconhecimento no meio jurídico, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves: “Os custos em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários”.

A mesma lei que regula a incorporação em condomínio, no artigo 24, esclarece que as despesas de conservação e manutenção do condomínio devem ser decididas na assembleia geral. Devem os condôminos agirem com boa-fé, de maneira a não criar divisão que venha a penalizar qualquer unidade, tendo em vista que deve-se pagar pelo que se utiliza ou que está à sua disposição, ou seja, de maneira igualitária, já que ninguém tem direito de utilizar os serviços e empregados mais do que outro vizinho.

Os Desembargadores esclareceram que o rateio das despesas das áreas comuns deve ser igualitário, pois todas elas são utilizadas do mesmo modo pelos moradores dos apartamentos tipo ou de cobertura. O acórdão determina: “Assim, considerando-se a taxa de condomínio no tocante à obrigação resultante de despesas “de custeio”, bem como de manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, salários, dentre outras correlatas não deve aplicar o rateio baseado no critério das frações ideais. É que, tratando-se de áreas que possuem uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar proporcionalidade às frações ideais”.

Divisão mais justa

Dessa maneira, fica claro que os proprietários de apartamentos de cobertura e térreo que são prejudicados pela negativa dos proprietários dos apartamentos tipo, que se aproveitam por serem maioria para se recusarem a alterar a convenção, podem buscar uma divisão mais justa por meio de um processo judicial. O mesmo pode ser feito pelos proprietários de lojas térreas que são obrigados pelos proprietários das salas nos prédios comerciais, a pagaram valores abusivos com base na fração ideal, sendo prudente serem assessorados juridicamente desde do início dos procedimentos para evitarem desgastes desnecessários nas assembleias gerais.

TV BH NEWS – CANAL 14 DA NET – No dia 02/10/17, às 17h00, no programa Revista BH, discutiremos o tema desse artigo ao vivo, podendo as dúvidas serem enviada para kenio@keniopereiraadvogados.com.br

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Tel. (31) 2516-7008 – kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.