Fiscalizar obra é agora dever do comprador

0
158
Certamente, a novidade da Prefeitura de não fiscalizar obra aumentará o risco dos adquirentes receberem as unidades vendidas na planta com problemas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Certamente, a novidade da Prefeitura de não fiscalizar obra aumentará o risco dos adquirentes receberem as unidades vendidas na planta com problemas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Sem fiscalizar obra, a Prefeitura de BH aumenta os problemas com vagas irregulares 

Fiscalizar obra em Belo Horizonte, desde abril de 2016,  passou a ser responsabilidade dos compradores de apartamento, sala ou loja, bem como toda a área de lazer e demais espaços comuns para conferir se estão em conformidade com o projeto aprovado pelo município. Dessa forma, as incorporadoras e construtoras estão felizes porque têm conseguido obter a Certidão de Baixa de Construção, antes denominada de Habite-se,  de maneira bem mais fácil, pois o fiscal da Secretaria Municipal de Regulação Urbana passou a não verificar o interior do edifício, mas apenas a parte externa do empreendimento.

As novas regras aumentaram a responsabilidade do engenheiro Responsável Técnico, pois bastará que ele, juntamente com o proprietário do terreno, assine o “Termo de Responsabilidade pelo Cumprimento da Legislação Aplicável ao Projeto Arquitetônico” para obter a Baixa de Construção, passando a Prefeitura a confiar na honestidade da construtora.

Certamente, essa novidade aumentará o risco dos adquirentes receberem as unidades vendidas na planta com problemas que antes eram evitados em decorrência do fiscal exigir o cumprimento das normas dentro do interior da edificação. Por exemplo, se algumas vagas de garagem tivessem apenas 2,10 metros de largura, a construtora não poderia vende-la como vaga, pois a largura mínima na lei é de 2,30 metros de largura. Mas sem fiscalização essa vaga ser comercializada e figurará no registro imobiliário do cartório como se fosse perfeita.

Compradores e síndico devem agir com profissionalismo

Conforme o Decreto nº 16.278, de 05/04/16, que alterou o Código de Edificações de Belo Horizonte, a construtora obterá a Baixa de Construção com maior celeridade, pois será vistoriado, conforme o artigo 28, apenas o seguinte: “coeficiente de aproveitamento; taxa de ocupação e impermeabilização; afastamento lateral, frontal e de fundos; altura da divisa; acessibilidade, apenas em relação à rota do logradouro ao interior da edificação; altimetria da aeronáutica; parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais e a padronização de passeio público.”

As unidades negociadas na planta não serão mais fiscalizadas quanto aos seguintes itens que constavam no Código de Edificações de 2010: “fosso de iluminação e ventilação; pé direito; circulação vertical e horizontal e área de estacionamento. Dessa forma, se o construtor for desonesto, poderá entregar o edifício com áreas com baixa luminosidade, apartamentos com teto bem abaixo do normal e cômodos e janelas extremamente pequenas ou vagas de garagem irregulares e inviáveis de serem utilizadas.

A lei municipal determina que cada vaga de garagem deve ter, no mínimo, 2,30 m de largura por 4,50 m de comprimento. Entretanto, se constata há décadas que, mesmo com a fiscalização que era realizada para conceder a Baixa de Construção, havia muitos casos de irregularidade. Vê-se que um dos principais motivos de processos judiciais entre moradores decorre de problemas com garagem.  Imaginem sem fiscalização!

Prefeitura de BH não protegerá adquirente relapso

O município não terá qualquer responsabilidade pela falta de seriedade do engenheiro ou arquiteto de declarar que cumpriu plenamente o projeto, cabendo aos adquirentes tomar as medidas judiciais de imediato, caso constatem erro ao receber o empreendimento. É comum a construtora protelar a reparação dos defeitos e vícios de construção por saber que não será cobrada pelo condomínio que acaba perdendo o direito à indenização por deixar ocorrer a prescrição.

Essa nova realidade exigirá dos compradores a contratação engenheiro perito e de advogado especializado para terem condições de exigir da construtora a devida reparação ou indenização no caso de irregularidade, já que algumas se utilizam de artifícios para não atender os adquirentes e o condomínio, os quais têm dificuldade de resolver o problema por não dominarem as questões legais e técnicas.

De nada adiantará a postura do consumidor de se fazer de vítima e a tentativa de colocar a culpa na Prefeitura quanto ao fato de existir erros na obra. A lei concede aos adquirentes condições de defesa dos seus direitos, bastando ter iniciativa e determinação em não deixar passar muito tempo, pois o “direito não socorre aos que dormem” e a prescrição é uma das principais defesas das construtoras.

Kênio de Souza Pereira. 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Advogado e professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG. 

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

SHARE
Previous articleDecoração na luta contra a depressão e a ansiedade
Next articleVendas de imóveis novos crescem 5% no 2º trimestre
Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.