Financiamento imobiliário fica mais difícil

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Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Caixa aumenta os juros do financiamento imobiliário para imóvel usado; o mesmo pode ocorrer com os imóveis novos

É interessante como o comprador age no Brasil sem refletir ao comprar um imóvel e ao contratar um financiamento imobiliário, mesmo que o valor envolvido represente décadas de trabalho. A carga emocional e o desejo de que tudo dê certo o faz dispensar qualquer consultoria, sendo mais cômodo acreditar nas promessas do vendedor ou do corretor de imóveis. E assim pensa: para que gastar com uma consultoria jurídica ou econômica que só irá dizer o que eu já sei? Já comprei antes e deu tudo certo. Todo contrato é igual e qualquer coisa resolvo depois.

Pronto, temos mais um comprador apto a figurar no rol dos aflitos que não analisou a documentação, não se importou em compreender o contrato, ignorou que o imóvel ou vendedor tem pendências que podem impedir o financiamento e até gerar a penhora do bem e não sabe que há regras do financiamento imobiliário que mudam de tempos em tempos.

Importante entender que para a Caixa unidade nova é aquela que possui Certidão de Baixa de Construção (antes denominada Habite-se) com até 6 meses, ou seja, acima desse prazo é considerado imóvel usado. Assim, à primeira vista a medida beneficia o imóvel novo que passa a ser mais fácil de ser vendido. O crédito é sempre importante nesse seguimento, pois trabalha com valores elevados. O surgimento de restrições exigirá dos vendedores mais flexibilidade e criatividade para viabilizar a conclusão do negócio.

Regras do SFH

A partir de 04/05 a Caixa reduzirá de 80% para 50% o valor máximo de financiamento do imóvel usado avaliado até R$750 mil que se enquadrar nas regras do SFH. Caso seja utilizado o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que utiliza o SAC para amortizar as parcelas, o percentual passará de 70% para 40%. Na prática não haverá grande repercussão no mercado imobiliário, pois os bancos privados (Banco do Brasil, Itaú, Santander, Bradesco) continuam a emprestar em percentuais maiores, sendo que as taxas deles bem próximas às praticadas pela Caixa, a qual é imbatível somente no crédito de baixa renda, como a Carta de Crédito do FGTS.

Com as novas regras, caso seja financiado pelo SFH,  R$200 mil, para a compra de um imóvel de R$400 mil, pelo prazo de 360 meses, tendo  o mutuário 40 anos, o custo efetivo total (CET) da Caixa será 10,62%, pouco menos que os 11,05% do Bradesco ou os  11,10% do Banco do Brasil. O valor total a ser pago será de R$518.213,20 na Caixa e R$540.287,24 no Banco do Brasil.

Se o financiamento for de R$400 mil, para a compra de um imóvel de R$800 mil, conforme cálculos do Canal de Crédito, sendo utilizado o SFI, o custo efetivo total será de 11% pela Caixa, 11,84% pelo Banco do Brasil e 12,03% pelo Bradesco.

Isso demonstra que as diferenças não são expressivas e que os negócios imobiliários continuarão normalmente, podendo a Caixa perder uma fatia dos 70% que ela detém do mercado. Entretanto, é provável que os bancos privados sejam estimulados a aumentar os juros já que a Caixa passou a dar preferência para o crédito de baixa renda e tende a limitar sua atuação nos financiamento de valor mais expressivo.

Financiamento imobiliário sempre sofreu alterações 

A atitude da CAIXA de reduzir os percentuais de financiamento dos imóveis usados não surpreende os especialistas que atuam há décadas no setor. Isso já ocorreu em outras épocas, sendo a última em 1º de setembro de 2002, o que gerou grandes problemas judiciais com os compradores que ficaram sem condições de pagar o que assumiram nos contratos que foram firmados num momento que o financiamento era concedido com facilidade.

Houve períodos, como no final dos anos 1980 em que a CAIXA facilitou a concessão de crédito e abaixou os juros e outros como em 2001, que diante da redução da captação da Caderneta de Poupança, em certos momentos adotou a postura de reprovar o cadastro dos candidatos sem dar qualquer explicação.

Essa falta de justificativa causava a revolta dos compradores que não sabiam por que seu crédito era negado, apesar de atenderem as exigências cadastrais. TALVEZ ISSO VOLTE A ACONTECER NUM FUTURO PRÓXIMO COM OS CANDIDATOS A COMPRA DOS IMÓVEIS NOVOS, ANTES QUE OCORRA A RESTRIÇÃO QUANTO AOS VALORES OU ATÉ MESMO A SUPENSÃO DESSA LINHA DE CRÉDITO.

Em 2001, a Caixa passou a limitar o financiamento de imóveis usados somente através do “Poupanção” que exigia 12 meses de depósito prévio para que fosse aprovado o financiamento. Essa medida acabou por beneficiar os bancos privados, especialmente os estrangeiros que começaram a ver o Brasil como um bom mercado para o crédito imobiliário.

Alta da inflação e da Selic pode complicar o financiamento

Possivelmente, diante da alta da inflação e tendo os bancos privados menor volume de depósito em Caderneta de Poupança, poderão adotar medidas no mesmo sentido que a Caixa. Caso a Taxa Selic, que atingiu 13,25% em abril, continue a subir, poderá tornar-se mais lucrativa as aplicações financeiras (fundos de investimentos, CDBs) que rendem mais que o financiamento imobiliário.

Cabe àqueles que fizerem contratos de compra e venda contando com financiamento bancário serem mais cautelosos, sendo arriscada a postura de assinar “modelos de contrato”. Caberá as contratantes buscar uma consultoria, caso não dominem a redação técnica do contrato.

Diante do desaquecimento da economia, do aumento do número de desempregados que têm sacado o FGTS, da gestão inconsequente do Seguro Desemprego e do FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador), da remuneração da Poupança abaixo da inflação e da disparada da Taxa Selic que prejudica as Letras de Crédito Imobiliário, que poderiam melhorar o funding que sustenta o setor, vemos como resultado a tendência de ocorrer maior dificuldade em obter empréstimo.

Diante dessa realidade, prevejo que dentro de alguns meses as restrições atingirão também os imóveis novos, bem como aqueles negociados na planta, sendo que os bancos privados também tomarão medidas restritivas para financiar. Isso é histórico, não sendo necessário ter bola de cristal.

Contrato bem elaborado evita prejuízos

São nos momentos complicados que as pessoas valorizam o contrato de compra e venda bem redigido, que poderá evitar que o comprador pague multa de 10% a 20% do valor total do imóvel por não quitar a parcela final do imóvel, em decorrência da limitação do crédito da Caixa ou dos bancos privados, pois estes sempre a segue.

Tendo o consultor analisado as limitações e possibilidades do comprador pagar o valor do imóvel, certamente estabeleceu cláusulas que impedem que ele venha a pagar multas rescisórias em algumas circunstâncias específicas. Dependendo do caso, o comprador não cumpriu uma obrigação porque esta se tornou impossível em decorrência de fatos supervenientes. Mas, se o contrato foi mal elaborado, a coisa complicará e veremos o aumento dos processos judiciais que poderiam ser evitados.

Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – (31) 3225-5599

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.