Financiamento imobiliário exige cautela

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Forma de pagamento do financiamento imobiliário é importante para evitar multa rescisória de 10% do valor do imóvel

Kenio - BonecoContratar um financiamento imobiliário requer muitos cuidados. Centenas de pessoas que adquiriram casas e apartamentos nos últimos meses, contando com a aprovação do crédito imobiliário na CAIXA, têm sofrido prejuízos com a postura desse banco público criar obstáculos para conceder o empréstimo imobiliário. Vários são os casos que a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. teve conhecimento em que os candidatos ao financiamento forneceram toda a documentação para a elaboração do cadastro, mas a CAIXA passou a exigir novos documentos ou criou situações para dificultar a aprovação do cadastro. Outros são os casos de cadastros já aprovados, especialmente para a linha de crédito Pró-cotista onde os juros são de 7,59% ao ano, tendo a CAIXA alegado que não assinará o contrato por falta de recursos do FGTS. Mas, no mesmo momento, a CAIXA oferece outro produto com os juros de 9,4% ao ano, o que vem a onerar expressivamente o mutuário que pagará quase 2% de juros a mais por dezenas de anos.

O mercado presencia o agravamento desse problema desde maio de 2015, sendo que a CAIXA simplesmente nega que esteja criando obstáculos para a aprovação dos cadastros ou se recusando a assinar o contrato quando o cadastro já tenha sido aprovado na linha de crédito pró-cotista. A verdade é que estão faltando recursos financeiros, mas lamentavelmente ela não assume e cria uma situação aflitiva para centenas de compradores que acabam descumprindo a obrigação de pagar o valor final do imóvel perante a construtora/vendedora.

Situação tende a agravar

As maiores fontes de recursos para financiar imóveis são a Caderneta de Poupança e o FGTS. Ocorre que, no decorrer de 2015, diante da baixa remuneração, os poupadores sacaram R$53 bilhões da Caderneta, desfalcando assim a fonte de recursos para os empréstimos concedidos por meio do Sistema Brasileira de Poupança e Empréstimo (SBPE). Com a inflação em torno de 11% ao ano, superando o rendimento da poupança em mais de 3% é certo que continuarão os saques que serão destinados à aplicações mais rentáveis como os CDBs e Fundos de Investimento. Somente em janeiro de 2016 as retiradas superaram as entradas em R$12,03 bilhões.

Com o aumento do desemprego e o desaquecimento da economia que reduz a cada mês os empregos formais, vemos o crescimento constante de saques do FGTS por dispensas sem justa causa, o que resulta também no aumento das retiradas do Seguro Desemprego.  Em 2010 foram sacados R$49,8 bilhões do FGTS; R$57,6 bilhões em 2011; R$65 bilhões em 2012; R$75,6 bilhões em 2013; R$86,3 bilhões em 2014 e R$99,1 bilhões em 2015.

O mais estranho é que apesar da grave sangria do FGTS, o Conselho Curador do FGTS aprovou no final de 2015 a determinação do Palácio do Planalto em retirar do FGTS R$8,1 bilhões para empregar no programa Minha Casa Minha Vida, sendo R$3,3 bilhões em 2015 e mais R$4,8 bilhões em 2016 a fundo perdido. Importante ressaltar que esses R$8,1 bilhões foram doados – sem autorização dos donos dos recursos, no caso os empregados –, para um programa com uma enorme a inadimplência, sendo que o Ministério das Cidades de recusa a informá-la.

Multas dos contratos 

Diante desse cenário é fundamental que aqueles que vierem a adquirir imóveis tenham maior cuidado ao fechar a compra, pois no modelo padrão de contrato de promessa de compra e venda é usual o pagamento de um sinal entre 10 e 20% do valor do imóvel, devendo o restante do valor do bem ser pago mediante financiamento no prazo de 30 a 60 dias.  Nos contratos de imóveis na planta, que foram vendidos em 2012, já tendo o comprador quitado dezenas de parcelas, temos visto muitos serem distratados no final de 2015, quando o prédio ficou pronto. Os compradores que sempre preferiram a CAIXA, por oferecer melhores condições, estão agora sofrendo com a postergação diante da falta de conclusão do financiamento.

O problema é que vence o prazo de pagamento e a construtora ou o vendedor particular executa o contrato de compra e venda e exige a multa em torno de 10% do valor do imóvel, gerando assim prejuízo para o adquirente que deixou de procurar um banco privado. O prejuízo do comprador pode ser bem maior, pois em muitos casos ele já tomou posse do apartamento ou casa, fez reformas e instalou armários, gerando assim outro fator complicador para devolver o imóvel.

É fundamental que os compradores tenham um domínio do assunto e no caso de dúvida busquem uma assessoria especializada antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda, para que seja negociada uma condição que não cause uma impossibilidade de pagamento que gerará aborrecimento e uma multa rescisória expressiva. Assinar o contrato contando com a sorte, sem entender profundamente o contrato e as leis que regem essa relação jurídica é uma ingenuidade. 

Em muitos casos é viável procurar direto um banco privado para financiar e evitar a embromação da CAIXA, para evitar o risco de perder o prazo para pagamento. Não há expectativa de que a CAIXA volte a ter recursos como tinha até 2014, diante do cenário de economia desaquecida e dos constantes saques na Caderneta de Poupança e no FGTS. Assim, os bancos privados continuarão a ganhar uma maior fatia do mercado de financiamento imobiliário, mesmo que suas taxas de juros sejam mais elevadas que as da CAIXA.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.