Financiamento imobiliário e a inadimplência

0
758
PT planeja estimular as invasões de imóveis urbanos
PT planeja estimular as invasões de imóveis urbanos
Entenda o financiamento imobiliário e evite a perda da morada

Kenio - BonecoDesde 2014, a inadimplência no financiamento imobiliário tem se agravado, assim como em todos os setores da economia. A situação tem gerado o aumento dos processos de retomada de imóveis financiados em decorrência da incapacidade de pagamentos dos devedores/fiduciantes que não sabem como agir para contornar o problema ou reduzir o prejuízo. O resultado é a cada dia vermos mais editais nos jornais de Agente Financeiro levando a moradia de centenas de famílias à praça para quitar a dívida, que muitas vezes não chega nem a 30% do valor do bem.

A situação política atual tende a piorar o desaquecimento da economia, o aumento do desemprego e dos juros. Tendo em vista que o financiamento imobiliário possui valor expressivo e as pessoas contratam o empréstimo com prazo de 15 a 35 anos para o pagamento, é importante os mutuários entenderem as complexas leis que regulamentam a compra do imóvel. A alienação fiduciária visa somente garantir os bancos, mas é importante entender que o devedor também tem direitos, pois em vários casos, não pode perder tudo que pagou ou investiu no imóvel.

Muitos proprietários ignoram que há como contornar o problema ou pelo menos receber a quantia que sobra do leilão do imóvel, pois lamentavelmente os bancos não devolvem esse valor obtido na arrematação que supera a dívida do devedor que perdeu a moradia.  

É notório que os líderes de reclamações nos Procons são as instituições financeiras que simplesmente fazem o que bem entendem. No momento em que verificam que o mutuário não consegue pagar a dívida acumulada em mais de três prestações, simplesmente, criam situações que aumentam o prejuízo do devedor/fiduciante. E assim, vemos o abuso dos bancos só devolverem o que sobra da arrematação mediante processo judicial, fato esse que exige a atuação de advogado para evitar o agravamento do prejuízo daquele que perdeu o imóvel.

Alienação fiduciária

A instituição financeira empresta o dinheiro mediante contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Nesse procedimento, o devedor/fiduciante transmite ao credor/fiduciário a propriedade do imóvel, temporária e condicionalmente, até a quitação total da dívida. Caso deixe de pagar as prestações perderá a posse do bem, o qual será leiloado extrajudicialmente.

Houve crescimento do crédito imobiliário em razão do aumento da garantia para o credor fiduciário. A Lei nº. 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, é extremamente dura e implacável no caso da inadimplência das parcelas do financiamento, pois o devedor é constituído em mora e, caso não quite a dívida no prazo de 15 dias, a propriedade é consolidada em nome do agente financeiro/fiduciário. O art. 26 da referida Lei dispõe que “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação”.

Banco não  pode se tornar imobiliária

Ninguém deixa de quitar uma dívida por mero capricho. Quando se torna inadimplente, observamos o devedor perder a condição de agir com racionalidade. O constrangimento familiar acaba levando-o à inércia ou a tomar atitudes que o prejudicam, por não entender as leis. É ilógico uma pessoa ter pago, por exemplo, 50% do valor da casa e perder sua moradia por dever em torno de oito prestações.

É importante compreender que quando o devedor fiduciante está bem assessorado juridicamente, tem maior chance de convencer o banco a não retomar o imóvel que garante a dívida, pois os argumentos jurídicos poderão motivar o Agente Financeiro a entender que seu objetivo é receber o dinheiro emprestado e não ter lucro exagerado com a venda do bem.

Há casos de ser possível fazer a revisão da dívida ou incorporar o débito ao saldo devedor restante e fazer a repactuação, a fim de que o mutuário possa honrar o compromisso e evitar a perda do seu imóvel.

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia – Tel. (31) 3225-5599. keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br

SHARE
Artigo anteriorMinha Casa Minha Vida terá R$ 8 bi do FGTS
Próximo artigoAluguel: índice IGP-M sobe na 2ª prévia de outubro
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.