Fechamento da varanda e a lei

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

kenioA atitude de um ou outro condômino fechar a varanda do seu apartamento com janela, blindex ou cortina de vidro, visando aumentar a sua segurança, conforto ou comodidade tem gerado confusão por falta de conhecimento técnico. Alguns construtores e corretores de imóveis para agradar e estimular a compra diz que é possível fechar a varanda, após a baixa de construção, outros alegam que basta que a convenção do edifício contenha uma cláusula que autorize, havendo ainda alguns que defendam o poder da assembleia geral autorizar o fechamento.

Ocorre que, o problema não está apenas na necessidade da assembleia geral autorizar, pelo quorum unânime de todas as unidades do edifício, que um proprietário venha a fechar a varanda, nos termos do art.10 da Lei 4.591/64. Mesmo que o infrator coloque cortina de vidro incolor, para alegar que não alterou a fachada, não há como afastar uma proibição legal que é de competência municipal, conforme art. 30 da Constituição Federativa. Há decisões judiciais que se limitam a analisar o enfoque do CC ou da Lei 4.591/64 referente apenas a harmonia visual da fachada, mas que não atingem a Lei Municipal, quando há ainda potencial construtivo sobrando.  O Código Civil e a Lei nº4.591/64 se limitam à  regulamentar a questão visual da fachada, que consiste área comum, onde a harmonia é determinante à  valorização das unidades. Somente a Lei Municipal de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, nº 7.166/96 é que define a questão da varanda em Belo Horizonte: -“Art. 46 – Não são computadas, para efeito de cálculo do CA:

VII – as varandas abertas – situadas em unidades residenciais – que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam”.

Portanto, tendo em vista que todas as construtoras esgotam o coeficiente de aproveitamento (CA), pois seria ilógico elas deixarem de obter lucro com a venda de área edificável, certamente, o fechamento da varanda de qualquer apartamento é ilegal, pois caracteriza aumento da área construída. A licença para criar a varanda, além da área máxima do apartamento, é concedida justamente, porque ela deve ser aberta. Caso a construtora a fechasse, os apartamentos seriam menores, pois o fechamento da varanda implicaria na redução do número de quartos ou dos outros cômodos.

Neste ponto, a Gerência de Fiscalização Urbanística da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) explica que -“diante da irregularidade, o fiscal comparece ao local e notifica o proprietário para regularizar a edificação através da demolição do fechamento da varanda ou de nova aprovação de projeto arquitetônico na Prefeitura, no prazo de 30 dias, sob pena de aplicação de multa. O cálculo da multa se dá pela multiplicação do valor venal do metro quadrado do terreno pelo número de metros quadrados de construção acrescidos à  área líquida máxima permitida. Por exemplo, se a varanda fechada irregularmente tem quatro metros quadrados e o valor do metro quadrado do terreno, apurado no cadastro da Prefeitura é de R$1.000,00, a multa será no valor R$1.000,00 por metro quadrado multiplicado por quatro metros quadrados, ou seja, será de R$4.000,00.”

A Gerência de Fiscalização da SMARU explica que -“caso o fechamento  da varanda, com cortina de vidro ou assemelhados não seja retirado, será caracterizada reincidência, que resulta na aplicação de novas multas a cada 30 dias, progressivamente aumentadas  do valor base, interdição e Ação de Demolição da obra irregular. Portanto, a multa indicada no exemplo acima poderá ser aplicada a cada 30 dias, aumentada progressivamente de seu valor base, ou seja, a segunda multa será de R$8.000,00, a terceira de R$12.000,00. O pagamento da multa não gera direito de manter o fechamento.”

Diante dessa ilegalidade, impossível de ser regularizada, é que o construtor não fecha a varanda antes da baixa de construção, pois neste caso não teria como obter os registros individualizados de cada apartamento. Somente nos casos em que há potencial construtivo não utilizado, onde fosse possível acrescentar as varandas de todos os apartamentos na área já construída, é que poderia ocorrer o fechamento sem ferir a lei. Ocorre que, encontrar um edifício com essa possibilidade é praticamente impossível, pois qualquer construtor inteligente edificou a varanda para ser um plus, um diferencial no visual e de conforto, e especialmente por ela não ter sido considerada como área construída.

 Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Consultor Jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br -“ fone(31) 3225-5599. 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Antônio Francico Santos

    Boa Tarde,
    Gostaria de saber se, do ponto de vista arquitetônico, existe alguma diferença entre “cortina de vidro” e o “blindex”, pois na Convenção do Condomínio onde moro, prevê a colocação de “cortina de vidro”, no entanto ao colocar um “blindex” fui notificado.para retirá-lo, sob a alegação de que “blindex” não é considerado “cortina de vidro”

  • vanderleia andrade

    Minha dúvida é que tenho uma cobertura e pretendo fechar a parte que não está coberta com telhado.. A minha dúvida é se no caso de cobertura isso é considerado aumentar a área construída e se tenho que pedir autorização para a prefeitura, porque futuramente pretendo fechar as laterais com vidro blindex.
    Grata.

  • Polly Ana

    Olá Francisco. Estava lendo sua postagem e estou passando pela mesma situação sua. Recebi a notificação ontem. Vc conseguiu resolver? Meu email é pollygt@bol.com.br

  • Marcos Vitorio

    Tecnicamente essa explicação chega a ser ridícula. Mas o fim disso tudo é apenas arrecadação travestido de legalidade. Existe muita discussão jurídica em cima do assunto.Se a construtora entrega uma área de serviço e não a fecha adequadamente, então o morador deverá ficar exposto a vento e chuva na sua área de serviço e cozinha porque a prefeitura quer arrecadar de forma arbitraria no imóvel. Uma área já coberta por laje dentro do limite do imóvel não pode ser nunca considerado ganho de área.

  • Erika

    Olá, gostaria de saber se o condomínio pode pode me obrigar a fechar minha sacada. Ocorre que, sob alegação de haver infiltração pelas sacadas, o síndico exige que haja o fechamento com vidro, sendo que não tenho recursos financeiros para isso. Recebi uma notificação, inclusive, solicitando providências num prazo de 5 dias. Isso é cabível? Grata pelo esclarecimento e parabéns pelo site, as informações são claras e as orientações me pareceram bem didáticas.