Falta de lógica na taxa de condomínio

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Condomínios
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kenioMuitos defendem a aplicação da fração ideal como critério de divisão do rateio de taxa de condomínio de unidades diferentes, que tem apartamentos tipo e de cobertura ou de lojas e salas, apesar de não saberem a origem de sua criação, como ela é calculada e para que serve. Diante das argumentações superficiais e confusas, fica evidente que não leram o Livro “Condomínio e Incorporações”, de autoria do jurista Caio Mário da Silva Pereira, que criou em 1964 a Lei nº 4.591/64, onde explica os desafios em definir o que seria “fração ideal”. Chega a ser cômico o relato de Caio Mário na pág.99, onde cita que os juristas europeus, há séculos, defendiam que a fração ideal seria maior para as unidades que tivessem mais janelas, que fossem mais altas (só tinha prédio com até 4 andares) e que as unidades menos ensolarada, sem reformas ou de fundos teriam fração ideal menor.

Lógica matemática

Taxa de condomínio não deve ser igual para coberturas e apartamento tipo
Taxa de condomínio não deve ser igual para coberturas e apartamento tipo

Há 47 anos, Caio Mário, de forma brilhante criou a regra da fração ideal dentro da lei nº 4.591/64, que até hoje consiste na mais avançada lei do mundo na área condominial, que possibilitou a divisão das despesas da construção nas incorporações, onde, logicamente, a unidade maior paga mais que a menor.

Essa regra não tem nenhuma ligação quando se trata de rateio de despesas da taxa de condomínio que diz respeito às áreas comuns (portaria, áreas de lazer, garagem, corredores, telhado, faxina, zelador), pois estas são utilizadas igualmente pela cobertura e pelos apartamentos tipo. No site do Jornal Pampulha há artigos sobre essa questão, publicados em 09/08, 1º/11/08; 14 e 21/03, 04/07 e 22/8/09; 17/04/10; 23/7, 21/5 e 10/12/11.

Saber ouvir
Mudar conceitos não é fácil, pois exige mente aberta, vontade de aprender (o que dá muito trabalho e exige capacidade) e boa vontade em trocar ideias sem preconceitos.

A cobertura custa mais que o apartamento tipo, então paga a mais IPTU. Da mesma forma, um Gol custa metade do valor de um Chevrolet Cruze, sendo pago 4% do preço do carro referente ao IPVA. Entretanto, ao abastecer, cada proprietário paga o mesmo valor pela gasolina e pelo óleo. Ao trafegar na estrada (semelhante à portaria, corredores do prédio), pagam o mesmo valor pelo pedágio, pois são automóveis, apesar de padrões diferentes, têm a mesma destinação, da mesma forma que os apartamentos, que apesar de diferentes, têm a mesma finalidade residencial.

O defensor da fração ideal utiliza o argumento de que a cobertura deve pagar mais pelo uso do elevador, ignorando a lei municipal que obriga a instalação deste equipamento que valoriza todo o prédio, caso este tenha mais de 11 metros de altura. Logicamente, a maioria dos prédios não possui cobertura, mas ninguém comete a loucura de aumentar o valor da taxa de condomínio conforme o andar do apartamento, o que prova que o rateio igualitário é o correto.

Como advogado, ao ser contratado para participar de assembleias, surpreendo-me ao presenciar proprietários/legisladores que criam leis para justificar seus propósitos, às vezes, inconfessáveis. E, o pior, há pessoas presentes, que imbuídas pela boa-fé acabam acreditando no “saque”, outras fingem que está certo, havendo ainda aquelas que sabem que a deliberação é lesiva e injusta, mas nada dizem para não melindrar e evitar conflitos com o vizinho “inventor de leis” que se mostra o “senhor de tudo e de todos” e que, geralmente, é agressivo e não gosta de quem reside melhor do que ele.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Consultor Jurídico e Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.