Falta de lógica na taxa de condomínio

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Condomínios
Condomínios

kenioMuitos defendem a aplicação da fração ideal como critério de divisão do rateio de taxa de condomínio de unidades diferentes, que tem apartamentos tipo e de cobertura ou de lojas e salas, apesar de não saberem a origem de sua criação, como ela é calculada e para que serve. Diante das argumentações superficiais e confusas, fica evidente que não leram o Livro “Condomínio e Incorporações”, de autoria do jurista Caio Mário da Silva Pereira, que criou em 1964 a Lei nº 4.591/64, onde explica os desafios em definir o que seria “fração ideal”. Chega a ser cômico o relato de Caio Mário na pág.99, onde cita que os juristas europeus, há séculos, defendiam que a fração ideal seria maior para as unidades que tivessem mais janelas, que fossem mais altas (só tinha prédio com até 4 andares) e que as unidades menos ensolarada, sem reformas ou de fundos teriam fração ideal menor.

Lógica matemática

Taxa de condomínio não deve ser igual para coberturas e apartamento tipo
Taxa de condomínio não deve ser igual para coberturas e apartamento tipo

Há 47 anos, Caio Mário, de forma brilhante criou a regra da fração ideal dentro da lei nº 4.591/64, que até hoje consiste na mais avançada lei do mundo na área condominial, que possibilitou a divisão das despesas da construção nas incorporações, onde, logicamente, a unidade maior paga mais que a menor.

Essa regra não tem nenhuma ligação quando se trata de rateio de despesas da taxa de condomínio que diz respeito às áreas comuns (portaria, áreas de lazer, garagem, corredores, telhado, faxina, zelador), pois estas são utilizadas igualmente pela cobertura e pelos apartamentos tipo. No site do Jornal Pampulha há artigos sobre essa questão, publicados em 09/08, 1º/11/08; 14 e 21/03, 04/07 e 22/8/09; 17/04/10; 23/7, 21/5 e 10/12/11.

Saber ouvir
Mudar conceitos não é fácil, pois exige mente aberta, vontade de aprender (o que dá muito trabalho e exige capacidade) e boa vontade em trocar ideias sem preconceitos.

A cobertura custa mais que o apartamento tipo, então paga a mais IPTU. Da mesma forma, um Gol custa metade do valor de um Chevrolet Cruze, sendo pago 4% do preço do carro referente ao IPVA. Entretanto, ao abastecer, cada proprietário paga o mesmo valor pela gasolina e pelo óleo. Ao trafegar na estrada (semelhante à portaria, corredores do prédio), pagam o mesmo valor pelo pedágio, pois são automóveis, apesar de padrões diferentes, têm a mesma destinação, da mesma forma que os apartamentos, que apesar de diferentes, têm a mesma finalidade residencial.

O defensor da fração ideal utiliza o argumento de que a cobertura deve pagar mais pelo uso do elevador, ignorando a lei municipal que obriga a instalação deste equipamento que valoriza todo o prédio, caso este tenha mais de 11 metros de altura. Logicamente, a maioria dos prédios não possui cobertura, mas ninguém comete a loucura de aumentar o valor da taxa de condomínio conforme o andar do apartamento, o que prova que o rateio igualitário é o correto.

Como advogado, ao ser contratado para participar de assembleias, surpreendo-me ao presenciar proprietários/legisladores que criam leis para justificar seus propósitos, às vezes, inconfessáveis. E, o pior, há pessoas presentes, que imbuídas pela boa-fé acabam acreditando no “saque”, outras fingem que está certo, havendo ainda aquelas que sabem que a deliberação é lesiva e injusta, mas nada dizem para não melindrar e evitar conflitos com o vizinho “inventor de leis” que se mostra o “senhor de tudo e de todos” e que, geralmente, é agressivo e não gosta de quem reside melhor do que ele.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Consultor Jurídico e Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

  • Me desculpe, mas chega a ser ridícula a sua comparação com o automóvel. A taxa de manutenção de um automóvel de luxo é muito mais alta do que a de um carro simples, pois envolvem produtos que possuem muito mais tecnologia, você comparar o óleo e a gasolina, estaria mais adequado à luz e a água de um apartamento, acho que é mais lógico!!!! Pagar a mais por um imóvel maior enxergo mais justo, até porque o potencial de pessoas que podem usar o elevador é maior e assim como todas as áreas do prédio. Até a garagem possui um número maior de vagas, o que pode causar um desgaste maior de utilização do portão eletrônico.
    Sem mais, Luis Gustavo.

  • Relendo sua matéria ainda vi que o consultor também se engana… no pedágio veículos maiores pagam um pedágio maior (eixo para veículos pesados), ou seja, até o pedágio adota fração ideal. E detalhe qdo vc fala sobre IPVA não se esqueça que o mesmo serve para a manutenção de asfalto das pistas da cidade, ou seja, áreas comuns a todos, e como vc mencionou veículos mais caros pagam mais.
    Desculpe insistir nesse assunto mas sobre lógica, eu entendo, até porque trabalho com lógica de programação de sistemas.
    Att.,
    Luis Gustavo.

  • Jurandir Araguaia

    Parabéns pela sua análise. O que realmente existe, é que a inveja mata!

  • Carlos Nembergue

    Prezado Luiz Gustavo, Boa Tarde!!

    a comparação do nobre advogado com relação ao ipva ou mesmo ao pedágio, em relação a fração ideal de um imóvel de cobertura, não tem muita lógica realmente, pois se tratam de equipamentos que envolvem tecnologia e como vc mesmo disse, um caminhão paga mais pelo pedágio do que um automóvel comum , certo! porém o pedágio esta relacionado aos custos da manutenção e ao desgaste nas estradas, ocasionados por estes veículos, principalmente em função do seu peso e de como ele é dirigido(em caso de acidentes).

    Com relação a cobrança da taxa de condomínio das coberturas baseado na fração ideal, ela é injusta sim e te dou alguns exemplos:

    o valor do metro cúbico da água da copasa ou do kw hora da Cemig, é o mesmo tanto para uma mansão ou apartamento de 1, 2,3,4… quartos no Mangabeira, Belvedere, Serra e outros quanto para uma casa simples ou apartamentos nos bairros Serra Sion, Caiçara e outros
    .
    Com relação a sua comparação ao uso com mais frequência do elevador ou mesmo do portão da garagem pelos moradores da cobertura ela é tão ridícula quanto a comparação feita pelo advogado em relação ao pedágio ou ao IPVA.

    Para vc ter a noção da besteira que vc falou, basta consultar o senso do IBGE 2012 para Vc descobrir os seguintes fatos:

    1º- pessoas mais cultas e com poder aquisitivo maior possuem 01 ou no máximo dois filhos, sendo que pessoas menos ricas ou com menos cultura possuem uma média de 3 à 4 filhos. Seguindo este fato, conclui-se que na maioria das coberturas moram menos pessoas do que em apartamentos tipo, principalmente em função do preço de uma cobertura.

    2º Esta comprovado pelas estatísticas oficiais que quem se utiliza mais da água, da luz, do elevador e do portão da garagem, são na sua grande maioria os moradores dos apts. tipo, uma vez que na maioria dos prédios só existem 02 coberturas com 02 a 04 moradores contra N números de apartamentos tipos com mais de 4, 5, 6 ..,. moradores.

    Diante de fatos e estatísticas não há argumentos que justifiquem tal cobrança.

    Geralmente a cobrança da taxa de condomínio das coberturas pela fração ideal, é defendida por aqueles que moram nos apartamentos tipos e por questões de inveja, esperteza ou desonestidade, querem que os moradores das coberturas custeiem parte de suas contas de água , despesas com a luz e água do condomínio, do salario do porteiro, da faxineira, material de limpeza, etc… Vale apena lembrar que os moradores dsa coberturas não usam água a mais do condomínio, ou material de limpeza ou a luz, etc..

    IMPORTANTE:
    Não moro em cobertura e os 02 moradores proprietários das 02 coberturas pagam apenas 20% a mais sobre o valor da conta individual de água do morador do apt. tipo. Eu chamo esta atitude de BOM SENSO, porém infelizmente alguns são desprovidos do dito cujo

    Obs. Vc. trabalha com logista e eu com estatísticas, pois sou o coordenador de pesquisas do IBGE.

  • Kenio Pereira

    Prezado Luiz Gustavo, Boa Tarde!!

    A comparação do nobre advogado com relação ao ipva ou mesmo ao pedágio, em relação a fração ideal de um imóvel de cobertura, não tem muita lógica realmente, pois se tratam de equipamentos que envolvem tecnologia e como vc mesmo disse, um caminhão paga mais pelo pedágio do que um automóvel comum , certo! porém o pedágio esta relacionado aos custos da manutenção e ao desgaste nas estradas, ocasionados por estes veículos, principalmente em função do seu peso e de como ele é dirigido(em caso de acidentes).

    Com relação a cobrança da taxa de condomínio das coberturas baseado na fração ideal, ela é injusta sim e te dou alguns exemplos:

    o valor do metro cúbico da água da copasa ou do kw hora da Cemig, é o mesmo tanto para uma mansão ou apartamento de 1, 2,3,4… quartos no Mangabeira, Belvedere, Serra e outros quanto para uma casa simples ou apartamentos nos bairros Serra Sion, Caiçara e outros .
    Com relação a sua comparação ao uso com mais frequência do elevador ou mesmo do portão da garagem pelos moradores da cobertura ela é tão ridícula quanto a comparação feita pelo advogado em relação ao pedágio ou ao IPVA.

    Para vc ter a noção da besteira que vc falou, basta consultar o senso do IBGE 2012 para Vc descobrir os seguintes fatos:

    1º- pessoas mais cultas e com poder aquisitivo maior possuem 01 ou no máximo dois filhos, sendo que pessoas menos ricas ou com menos cultura possuem uma média de 3 à 4 filhos. Seguindo este fato, conclui-se que na maioria das coberturas moram menos pessoas do que em apartamentos tipo, principalmente em função do preço de uma cobertura.

    2º Esta comprovado pelas estatísticas oficiais que quem se utiliza mais da água, da luz, do elevador e do portão da garagem, são na sua grande maioria os moradores dos apts. tipo, uma vez que na maioria dos prédios só existem 02 coberturas com 02 a 04 moradores contra N números de apartamentos tipos com mais de 4, 5, 6 ..,. moradores.

    Diante de fatos e estatísticas não há argumentos que justifiquem tal cobrança.

    Geralmente a cobrança da taxa de condomínio das coberturas pela fração ideal, é defendida por aqueles que moram nos apartamentos tipos e por questões de inveja, esperteza ou desonestidade, querem que os moradores das coberturas custeiem parte de suas contas de água , despesas com a luz e água do condomínio, do salario do porteiro, da faxineira, material de limpeza, etc… Vale apena lembrar que os moradores dsa coberturas não usam água a mais do condomínio, ou material de limpeza ou a luz, etc..

  • Márcia Moreira de Souza

    Prezado Dr. Kênio Pereira,
    Faço parte de um condomínio comercial e possuo uma sala de tamanho acima da média e por isso pago condomínio maior, conforme a convenção de condomínio que é baseada na fração ideal.
    Não bastasse isso, em cada andar, a área comum é utilizada por secretárias que usam a energia elétrica comum para a realização das suas atividades (computador, impressora, etc). Ou seja , no rateio por fração ideal das despesas ordinárias, pago também a mais pela energia elétrica comum que é utilizada pelas diversas secretárias. Detalhe: não possuo secretária!
    Atualmente foi solicitada uma rerratificação da convenção do condomínio mas a proposta é manter a cobrança por fração ideal.
    Gostaria de saber que providências posso tomar no sentido de me encaminhar na defesa dos meus direitos. Agradeço.

  • Kênio Pereira

    Prezada Sra. Márcia,

    Quanto ao seu questionamento esclareço que nos condomínios que possuem unidades de tamanhos diferenciados, o rateio das despesas não é justo se for realizado pelo critério da fração ideal, mas a maioria dos condôminos não altera a forma de rateio que é oriunda da fase de edificação do prédio após este ser entregue pelo construtor. Isso porque a taxa de condomínio se presta a dividir as despesas com os serviços que são colocados à disposição dos condôminos de forma igual, quais sejam, portaria, limpeza, administração, água comum, energia comum, manutenção e conservação do edifício, dentre outros.

    A responsabilidade pelo pagamento das despesas da área privativa é de cada condômino, ao revés, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de áreas comuns é de todos os condôminos e devem ser rateadas de forma igual, pois os serviços cobrados na taxa de condomínio são prestados de forma idêntica a cada um deles.

    Assim, judicialmente é possível pleitear a alteração do rateio de despesas condominiais realizado pelo critério da fração ideal para o critério igualitário de divisão de despesas, já que no seu condomínio temos unidades diferenciadas, não sendo justo que a unidade maior pague a mais pelos serviços que utiliza da mesma forma que os demais condôminos.

    Ainda, deve ser apurada a abusividade dos condôminos que utilizam a área comum de forma exclusiva que gera prejuízos para os demais, de forma a impedir que essas condutas continuem, bem como, sendo o caso, que haja uma indenização pelos gastos realizados irregularmente.

    Veja no Portal E-Morar os artigos de minha autoria que falam sobre o rateio igualitário das despesas condominiais, sendo fundamental o leitor, caso não domine a matéria, buscar ajuda profissional de um especialista. A consultoria tem um custo baixo se comparado com o risco de um enorme prejuízo quando o advindo do rateio pela fração ideal em condomínios com unidades diferenciadas e com base na intuição (veja o artigo: O vício de decidir por intuição). Qualquer outra dúvida poderá ser esclarecida através do telefone (31) 3225-5599.

    Kênio de Souza Pereira
    keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
    Tel: 31-3225-5599