Fachada de prédio dever ser respeitada por moradores

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O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV e alterar a fachada de prédio, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV e alterar a fachada de prédio, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Infrator que alterar a fachada de prédio pode ser multado pelo síndico, pela prefeitura e pelo juiz

Apesar de ser de amplo conhecimento que a fachada de  prédio é área comum e não pode ser alterada por um ou outro proprietário de um apartamento, há casos de adquirente que ignora que o condomínio consiste numa propriedade coletiva, pois se atreve a fazer obras como se residisse numa casa.

A Lei nº 4.591/64, que regulamenta as incorporações em condomínios e o Código Civil são taxativos no sentido de proteger o projeto arquitetônico, bem como as leis municipais que não permitem alterações que afrontem o que o município aprovou ao conceder o alvará de construção.

Entre os abusos praticados, podemos citar casos em que o proprietário que reside no apartamento térreo, que se localiza no nível da rua transforma parte da apartamento em loja ou em vaga de garagem, e o pior, quando aumenta a insegurança dos moradores ao abrir uma nova porta para a via pública.

Vizinho pode impedir

Se a pessoa adquire um apartamento sabe que a entrada do edifício se dá pela portaria, a qual todos têm determinado controle. Se ela entende que isso é inviável e deseja ter mais acessos à sua moradia, basta compra uma casa onde poderá fazer várias entradas do tamanho, do formato e da cor que bem desejar. Mas tratando-se de um edifício, os quatro lados da fachada devem ser respeitados obrigatoriamente, podendo qualquer morador impedir que um vizinho sem noção faça alterações, pois as leis federais, municipais e a convenção garantem a manutenção do projeto e da harmonia visual. Vejamos as leis federais sobre a questão:

Lei nº 4.591/64  

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

Código Civil 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o   … 

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Direito de impedir a obra ou de exigir restabelecimento do projeto

Tendo em vista que é dever de todos respeitar as leis e que o síndico tem o dever de proteger os interesses do condomínio e fazer com que todos os condôminos respeitem a convenção, pode ele, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, impedir que seja executada qualquer obra que agrida a fachada. No caso de omissão do síndico, qualquer condômino poderá tomar providências, inclusive denunciar à fiscalização da prefeitura sobre a obra irregular. O fiscal ao comparecer no local, notificará o infrator e aplicará multa caso ele não restabeleça o estado original da edificação. Não terá o infrator condições de regularizar a obra, tendo em vista que a lei exige a aprovação unânime de todos os coproprietários para que seja realizada alteração na fachada por apenas um coproprietário.

Importante ressaltar que o condomínio não tem qualquer responsabilidade pelo ato praticado pelo infrator, sendo que somente este será notificado e multado pelo fiscal do município, pois na realidade o condomínio é vítima da falta de consciência do vizinho que ignora que o edifício consiste numa propriedade coletiva.

Condomínio e o juiz podem aplicar multa

Em casos como este, a obra é ilegal e deve ser demolida e restabelecido o estado original. Ao condômino infrator pode ser aplicado pelo síndico a multa no valor de até cinco vezes o valor da quota condominial, nos termos do parágrafo II, do artigo 1.336 do Código Civil, e ainda, pode ser requerido judicialmente a aplicação de multa diária até o restabelecimento da fachada, pois não se admite que essa seja alterada de maneira egoísta e unilateral.

Ao proibir tal alteração, o legislador buscou garantir a harmonia estética do prédio, pois uma bela fachada contribui para a venda e a locação das unidades, podendo valoriza-las em torno de 20% a 40%. Este é o caso de edifícios com entradas suntuosas, pois belas e imponentes fachadas, sem dúvida, agregam um considerável valor ao imóvel, tornando sua comercialização mais fácil. Diante disso, não é aceitável qualquer atitude individualista que venha a provocar a desvalorização da edificação.

Kênio de Souza Pereira. 

Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliária da OAB-MG.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. 

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.