Evite o registro irregular da convenção de condomínio

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Como vários prédios tiveram prejuízos e problemas por terem sido enganados por “profissionais” que atualizaram a imobiliária assunto escrito por Kênioconvenção de condomínio de forma irregular, a Corregedoria do Tribunal de Justiça de Minas Gerais proibiu que os Cartórios de Títulos e Documentos efetuem o registro da convenção de condomínio, pois a Lei 6.015/73, que regulamenta a matéria é clara ao determinar que este registro deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis. Somente com o registro no Ofício de Registro de Imóveis acarreta validade da convenção contra terceiros. Sem esse registro a convenção não tem valor perante os adquirentes que não assinaram.

Muitos condomínios que foram mal orientados juridicamente se sentiram lesados, pois acreditaram que teriam contratado um serviço que tivesse valor legal e que atenderia a todos os novos ordenamentos do Código Civil que entrou em vigor em janeiro de 2003.

A redação de uma convenção consiste num trabalho altamente complexo, sendo comum a construtora utilizar um modelo geral, sem se preocupar com a elaboração de um instrumento adequado às particularidades do edifício. É notório que cada condomínio possui diferenças substanciais, seja na questão arquitetônica, na localização, na concepção de ocupação, na existência ou não de áreas de lazer e de equipamentos que propiciam mais conflitos diante da maior convivência. Vários problemas podem ser evitados com uma regulamentação mais precisa. Portanto, é importante a técnica jurídica para estabelecer o rateio de despesas conforme o uso efetivo das unidades, pois a fração ideal onde há unidades de cobertura ou térreas geram injustiças. Os quóruns das reuniões de condomínio também não devem ser uniformes, pois não se pode ter a mesma regra para um prédio com 10 unidades e outro com 200 ou 600 unidades.

Convenção sem valor gera confusão
Com as mudanças drásticas do Código Civil em 2002, que lamentavelmente a (tirar o artigo) premiou a impontualidade ao reduzir a multa de atraso de 20 para apenas 2% e criou obstáculos para a aplicação de multas punitivas contra o condômino que praticasse atos antissociais, muitos síndicos mais atentos à importância da convenção contrataram advogados especializados para atualizar este instrumento, já que mais de 70% possuem erros grosseiros, que às vezes leva o condomínio a perder até processos judiciais.

Diante dessa enorme demanda surgiram “profissionais” oferecendo esse serviço como se fosse simples. Aproveitaram da falta de conhecimento dos condôminos e venderam a atualização da convenção com base em “outros modelos”, e iludiam o síndico com a alegação que bastava alguns condôminos assinarem a nova convenção, sem observar vários requisitos legais.

Ocorre que muitas dessas convenções refeitas de forma irregular não foram aceitas pelo único cartório apto a recepcionar seu registro e torná-la válida contra qualquer pessoa. A rerratificação da convenção deveria obrigatoriamente ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis, local onde se encontram os registros de cada um dos apartamentos, pois assim a nova convenção substituiria a anterior, de maneira que não houvesse duplicidade de normas.

Evitar a enganação
Ocorre que o “redator” da convenção, já sabendo que seu trabalho era falho, enganou centenas de condomínios, pois fez o registro no cartório errado, deixou margem para polêmicas que têm gerado prejuízos aos moradores, inclusive com condenação do condomínio ao pagamento de sucumbência (custas processuais e honorários advocatícios do advogado do condômino), ao perderem processos judiciais diante da confusão entre a validade da nova convenção e a antiga. A convenção primitiva permanece válida perante terceiros e aqueles que não assinaram a rerratificação e a nova gera efeitos parciais e, portanto, mais confunde do que orienta como se espera de um documento jurídico bem redigido.

Para evitar esse registro indevido, a partir de dezembro de 2013, os Cartórios de Registro de Títulos e Documentos estão proibidos de registrar a convenção e a sua rerratificação, sem que primeiro, o Cartório de Registro de Imóveis promova o registro. Assim será evitado esse golpe que tem gerado problemas e insegurança jurídica. O Código de Normas, no seu artigo 358 estabelece: “Art. 358. A requerimento dos interessados, os Ofícios de Registro de Títulos e Documentos registrarão todos os documentos de curso legal no País, observada sua competência registral.” …… § 3º. Os documentos cujo registro obrigatório seja atribuição de outro ofício ou órgão só poderão ser registrados para fins de conservação após seu registro no respectivo ofício ou órgão.”

Tendo em vista que o art. 167, inciso I, item 17 da Lei de Registros Públicos n.º 6.015/73 determina que o Cartório de Registro de Imóveis, o mesmo onde está a matrícula dos apartamentos, é o único apto a registrar corretamente “incorporações, instituições e convenções de condomínio”, não pode outro cartório fazer este procedimento. O art. 1.333 do Código Civil (CC) determina que a convenção somente terá o efeito “erga omnes”, ou seja, contra todos que vierem a adquirir uma unidade imobiliária, se for registrada Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, com o Código de Normas dos Cartórios de Minas Gerais, não haverá mais como os condôminos serem induzidos a pensar que a convenção atualizada esteja em perfeita ordem, pois saberão que somente conseguirão registrar este instrumento jurídico se estiver sem falhas que impeçam que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis aceite o seu registro.

Para saber se o seu condomínio pagou por um documento irregular, é simples: basta o proprietário conferir se na convenção consta apenas o carimbo redondo do Cartório de Títulos e Documentos, pois este não gera os devidos efeitos legais. Caso positivo, seu condomínio está com um documento inseguro e irregular, devendo refazer todo o trabalho. Além disso, o carimbo do Cartório de Notas visa apenas a confirmar que a assinatura da pessoa é autêntica, só isso. Não gera nenhuma validade sobre o teor da convenção.

Infelizmente, somente agora, o Poder Judiciário de Minas Gerais publicou o Código de Normas, o qual tem centenas de artigos que geram maior segurança jurídica quanto aos cartórios em geral, sendo importante que os condomínios confiram se estão seguindo uma convenção válida, pois assim evitarão problemas futuros decorrentes de uma contratação equivocada de um serviço que exige muito conhecimento específico.

Leia mais sobre este assunto. 

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário
e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel.(31)3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.