ENTREVISTA com Ariano Cavalcanti (Parte 1)

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Ariano Cavalcanti

“O mercado imobiliário está passando por uma retomada financeira”

 Formado em administração de empresas pela UFMG, especialista em estratégia pela Escola Superior de Guerra, em Administração Financeira pela Fundação Dom Cabral e mestre em Administração pela FEAD. Esta é apenas uma parte do currículo do presidente da Câmara do Mercado Imobiliário, Ariano Cavalcanti. Ele, que trabalhou dez anos no setor financeiro como operador de mercado de capitais, em 1992, ingressou como sócio da GPO Empreendimentos Imobiliários e, em 1995, como diretor da Netimóveis Brasil S.A.

Ariano Cavalcanti
Ariano Cavalcanti

Atualmente, é diretor-executivo da GPO Empreendimentos Imobiliários, diretor de TI e coordenador nacional da Netimóveis Brasil S.A., além de presidente da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais) e coordenador e orientador do MBA Mercado Imobiliário da FEAD.

 

E-Morar – O mercado imobiliário em Belo Horizonte movimentou, no primeiro semestre deste ano, R$ 4 bilhões e 200 milhões. O senhor acha que essa é uma tendência dos próximos cinco anos, dez anos? Como o senhor vê esse boom do mercado imobiliário em Belo Horizonte, em Minas Gerais?

Ariano – Esse boom, que eu acho que é o termo mais adequado, é a retomada do mercado imobiliário, tem uma razão de ser que, se a gente fizer uma análise histórica da economia do Brasil como um todo, se a gente considerar que as décadas de 80 e 90 foram praticamente perdidas em termos de Brasil, nós tivemos uma posição imobiliária muito tímida. Até porque em 1986 se encerrou o BNH e no ano de 1980 nós financiamos 627 mil e 342 unidades — foi o recorde da época, né? E esse valor só foi alcançado novamente 29 anos depois, em 2009. Foram 29 anos com o mercado praticamente parado e isso produziu, represou uma demanda muito grande, aviltou os preços… Cabe lembrar também que entre 80 e 2004 nós tivemos cinco moedas e associado a isso, tivemos um período de hiperinflação. Então era natural que, ao estabilizar a moeda, adquirir a estabilidade monetária, que é talvez o maior episódio que tenha ocorrido no Brasil desde a sua descoberta…

E-Morar – Houve, então, uma retomada do mercado…

Ariano – Tudo isso reproduziu um ambiente de retomada de crescimento do país e o mercado imobiliário se enquadra dentro deste cenário, junto com a demanda que foi represada durante praticamente 30 anos. Então, quando você tem um cenário de aumento de acesso ao financiamento — porque o financiamento ate o início dos anos 2000 era de dez, 15 anos e agora vai até 30 anos —, e redução de taxa de juros, você faz a prestação caber no orçamento de uma grande camada da população. Como é o caso do projeto Minha Casa, Minha Vida… E também o próprio crescimento da massa salarial e o crescimento real dessa massa salarial que são duas coisas distintas. Então você tem um ambiente extremamente propício para o crescimento. Então, você pega o mercado que ficou deprimido durante mais de duas décadas e, associado à demanda fortíssima, que ficou represada durante todo esse período, você tem aí uma curva de retomada de crescimento do mercado bastante rigorosa, como aconteceu e vem acontecendo desde 2004. Só que nenhum mercado sobe linearmente, ele faz curvas. Então, você tem uma curva e um período de acomodação que, geralmente, não é no mesmo patamar da arrancada anterior.

E-Morar – Isso é saudável pro mercado?

Ariano – Sim. Nós estamos detectando pela pesquisa que o Secovi publica junto com o IPEAD nesse semestre, que estamos, possivelmente, entrando em uma fase de acomodação no que tange aos indicadores de velocidade de vendas e do volume total de transações. O volume total de transações, nessa pesquisa que fazemos com base no CDI, já denuncia uma acomodação em relação ao ano passado, ou seja, em 2011 pode fechar no mesmo nível do ano passado com uma pequena variação pra cima ou pra baixo. Então, tecnicamente, ou estatisticamente, seria considerado estável.

E-Morar – O senhor acha que está, por esse aspecto, descartada uma bolha do mercado imobiliário, como aconteceu nos Estados Unidos, por exemplo?

Ariano – Não tem o menor ambiente pra bolha imobiliária no Brasil hoje. Isso aqui é a projeção nossa que você vê que, em 2004, nós vimos um grande crescimento de número de transações, depois houve queda e neste ano vamos fechar mais ou menos estável com 2009/2010. Pra falar que a gente teria bolha, nós teríamos que ter um crescimento sem sustentabilidade ou sem conexão com a realidade. Por exemplo, subirem as taxas descoladas da realidade, financiamentos concedidos sem garantia, coisas que aconteceram nos Estados Unidos. O nosso nível de endividamento é baixíssimo. Os financiamentos, hoje, não há nem uma alma, nem do lado esquerdo, nem do lado direito, nem do centro, que dita que os financiamentos concedidos hoje no Brasil são mal concedidos, ou de má qualidade, como aconteceu nos Estados Unidos.

E-Morar – Então, não há o menor fundamento para afirmar que temos uma bolha?

Ariano – Não. Algumas pessoas defendem que nos segmentos de alto padrão existe, que estamos caminhando para um excesso de oferta. É verdade, podemos caminhar. Eu acho que existe um aumento de oferta em determinados pontos, mas a gente não pode tomar a parte pelo todo, temos que tomar cuidado com os conceitos estatísticos desses dados. Se alguém disser: “lá em tal lugar tem muito apartamento desse jeito e vai sobrar”, pode acontecer? Pode, mas nós temos uma demanda muito forte para absorver, se ele ficar num preço mais acomodado. Então, o volume de unidades que tem ali não é representativo do todo no conceito estatístico. As pessoas dizem assim: “Ah, no bairro Castelo tem muita unidade pra vender”. Tem o que é normal. Você vem de um período de baixa produção e de repente entra numa rota muita forte, com uma produção imobiliária maior. Aí, em determinado momento, você tem um número de ofertas maior, que acomoda o mercado que nós estamos vivendo agora. E daqui a pouco ele cresce de novo. Eu costumo dizer que a acomodação é sempre positiva. Na bolsa, a gente tem algumas escolas que trabalham muito isso, tem os grafistas em análise de papéis, quer dizer, os períodos de acomodações são justamente aqueles períodos em que você ganha forças para crescer com mais consistência adiante.

E-Morar – As pesquisas informam que o preço médio de um apartamento em Belo Horizonte foi de R$ 290 mil — e, no ultimo mês, chegou a R$ 302. O senhor não acha essa valorização alta demais?  

Ariano – Quando você fala que as taxas nesse período foram de 207%, então se eu te falar assim: “olha, eu comprei um apartamento e ele valorizou 207.41%, em sete anos”, essa é que é a questão. Primeiro, o que a gente tem visto é que o mercado imobiliário viveu uma euforia sem paralelo na história. Imóvel, apartamento valoriza mais de 200%, rentabilidade de imóvel dispara no país e por aí vai. Mas na hora em que você fala que subiu 207%, trata-se de uma taxa aparentemente alta. Só que, às vezes, não se pode deixar de lembrar que o Brasil tem a maior taxa real de juros do mundo. Então, na hora que você decompõe essa taxa de juros, na hora que você calcula a taxa efetiva mesmo desse período de sete anos, que corresponde a um período de 2696 dias, você vai achar a taxa efetiva dele de 1,27%, ou seja, 207,41% ao ano; significa 1,7% ao mês.

E-Morar – Por que a gente calcula essa taxa?

Ariano – Pra comparar com o CDB, com poupança e o próprio CDI. O CDI, no período, deu 0,69 ao mês. Então, o ganho real em si foi de 0,28% ao mês, que é um ganho bom, não um ganho exagerado como se propaga. Porque o imóvel tem que pagar um prêmio maior, porque a liquidez dele é menor que a do mercado financeiro. Se você vai ganhar num imóvel o mesmo tanto que você ganha ao aplicar na poupança, você não vai aplicar em imóvel, vai aplicar em poupança.

E- Morar – A maioria das pessoas que querem comprar um apartamento tem a ideia que, em três anos a coisa explodiu, porque antes comprava um apartamento de R$ 150 mil e, hoje, compra a R$ 300 mil, e as pessoas não têm condições, de comprar porque têm a sensação de que está caro demais. Essa é uma sensação falsa?

Ariano – Não. Essa não é uma sensação falsa, essa retomada de preço foi rigorosa. E o mercado sempre cobra a diferença — eu sempre falo isso. Quando cai demais, em algum momento ele cobra a diferença e ele tem cobrado isso nos últimos sete anos. Se subir demais, vai cobrar a diferença e vai cair. Eu não acho que chegou ao topo, eu acho que chegou ao início de um “acordo” de 15 anos. Só que ela não vai subir assim, ela vai ter períodos de flexão nessa curva e esses limites são ditados pelo mercado. Se o mercado tem uma elevação de preço muito alto, você começa a ter incompatibilidade, exatamente o que você estava falando, você começa a baixar o poder aquisitivo das pessoas. E na hora que você baixa, o mercado tem que se acomodar porque ele não consegue vender, ele perde a velocidade de venda.

E-Morar – O senhor disse, então, que em sete anos subiu e que tem mais oito anos pra esses preços se acomodarem?

Ariano – Eu acho que a gente, no segmento de alto padrão, está caracterizando um período de acomodação. Ele não sobe, ele vai subir muito menos do que estava subindo. Ele vai continuar subindo, mas muito menos.

E-Morar – O que o senhor chama de alto padrão?

Ariano – Os imóveis acima de R$ 800 mil. O mercado subiu demais, mas na hora que você vai esmiuçar, vai analisar a fundo, vê que tem uma coerência com a realidade. A nossa taxa de juros é muito alta. Então as coisas sobem. Agora, se nós estivéssemos falando de uma valorização de 3% ao mês, aí nós estaríamos falando de uma bolha. Nós podemos falar que alguns imóveis estão em uma bolha particular. Que eles têm uma valorização exagerada. Isso é mesmo.

E-Morar – Na região de Funcionários, o preço do metro quadrado está o mesmo preço de New York. O senhor não acha que isso está meio fora da realidade?

Ariano – Sim e não. Porque o preço do metro quadrado de New York… A gente tem que tomar cuidado com essas coisas, a primeira coisa é: quem é essa fonte? Tem que esmiuçar. Eu estive fazendo essa experiência em Miami, estamos montando uma operação lá e realmente estão em um preço mais barato ao equivalente de Belo Horizonte, só que lá teve uma baita crise, em que os preços se deprimiram bastante e eles fizeram assim e vão continuar fazendo assim. E além disso, existe uma defasagem cambial, que, então, a gente tem que tomar cuidado, por que… Mais caro que New York? Eu tenho minhas grandes dúvidas sobre isso.

E-Morar – A cidade ainda tem áreas para construções de alto padrão?

Ariano – Tem poucas. A grande região que está sendo explorada é esta em que estamos (São Lucas/Santa Efigênia), que era o canto feio de Belo Horizonte. E hoje todas as construtoras fortes estão aqui, né? E o preço do metro quadrado aqui está quase igual ao da Savassi. É a famosa expansão de raio, né? Você tem aquela região que era top e que não cabe mais. Aí vai abrir.

E-Morar – Há regiões da cidade em a gente começa ver uma especulação imobiliária que está derrubando muitas casas para construir prédios. O senhor acha que esses bairros têm infraestrutura para construção de grandes prédios?

Ariano – Olha, eu acho que nenhuma cidade está preparada para um crescimento exagerado. Belo Horizonte foi planejada para caber dentro da Avenida do Contorno; saiu da Contorno, você já tem problemas de toda a natureza. Começa pela largura das vias. E daí vai piorando as outras questões. Então, nenhuma cidade está preparada para isso. O que tem que ser feito em todas as outras cidades é ir se estruturando. Uma coisa vai puxando a outra.