Entrega do imóvel com atraso não pode gerar lucro

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É num abuso a construtora exigir o pagamento final do bem ou cobrar juros sobre o saldo devedor quando não faz a entrega do imóvel. Foto: Eugênio Gurgel
É num abuso a construtora exigir o pagamento final do bem ou cobrar juros sobre o saldo devedor quando não faz a entrega do imóvel. Foto: Eugênio Gurgel
Cobrar juros, quota de condomínio e IPTU antes de entrega do imóvel é ilegal

A entrega do imóvel com atraso é uma dor de cabeça para quem compra. Há casos de construtora que passa a cobrar do comprador a quota de condomínio e o IPTU antes que o edifício esteja completamente pronto ou a partir da data de expedição do Habite-se (Certidão de Baixa e Construção), sob alegação de que o contrato autoriza essa cobrança, independentemente do adquirente não ter ainda a posse da unidade. Estranhamente, em algumas situações o construtor nega entregar as chaves da unidade ao adquirente, sob o argumento que esta em aberto o valor final, previsto para ser quitado no momento da entrega das chaves, mediante financiamento junto ao Agente Financeiro. 

Mesmo o adquirente já tendo quitado todas as prestações e estando em dia, apesar da construtora ter atrasado a conclusão do empreendimento e a entrega do imóvel, esta ignora o direito dele a ter a posse e de forma ilógica lhe impõe a cobrança da quota de condomínio e do IPTU.

Essa atitude da incorporadora ou construtora é ilegal, tendo o Superior Tribunal de Justiça pacificado o entendimento de que somente após o adquirente ter a posse da unidade é que ele terá o dever de pagar a quota de condomínio e o IPTU. Além disso, consiste num abuso a construtora exigir o pagamento final do imóvel ou cobrar juros sobre o saldo devedor quando deixa primeiro de entregar a matrícula da unidade individualizada, pois somente assim pode o adquirente iniciar, junto ao Agente Financeiro, o processo de solicitação do financiamento.

Caso concreto do abuso contra o comprador 

Diante da complexidade da terminologia que envolve a engenharia e o direito imobiliário, há construtor que se aproveita da boa-fé dos consumidores e cria cláusulas contratuais ilegais e desequilibradas que afrontam o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. 

Na situação acima, vejamos o exemplo de um contrato da unidade negociada por R$1 milhão, que após pagar 60% do preço do imóvel durante a obra, deverá quitar os 40% restantes mediante obtenção do financiamento com um Agente Financeiro, tendo estabelecido que o adquirente passará a arcar com a quota de condomínio e IPTU após a Baixa de Construção/Habite-se, dando a entender que será possibilitada a ocupação imediata do apartamento pelo comprador. Ocorre que, em outro ponto do contrato determina que a construtora somente transferirá a posse do imóvel após receber o valor total da compra. Esses elementos é que configuram a má-fé.

Impossibilidade de pagamento causada pela construtora

Para que o Agente Financeiro conceda o crédito, é exigida a matrícula do apartamento individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, que somente é obtida 30 dias após a construtora entregar ao Oficial do Registro de Imóveis a Baixa de Construção/Habite-se e a CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS. Importante ressaltar que todas as despesas cartorárias, necessárias para a abertura das matrículas que individualizam as unidades são de obrigação exclusiva da construtora/incorporadora, que tem o compromisso legal de entregar a unidade apta a ser transferida ao adquirente. Cabe ao comprador arcar somente com o ITBI, com as despesas da escritura de compra e venda e seu respectivo registro. 

Quando a construtora que não cumpre essa obrigação, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis fica impossibilitado de entregar o registro da unidade individualizada, impedindo assim que o comprador quite sua dívida com a construtora. Sem este documento o Agente Financeiro não dá andamento ao processo de análise do pedido de financiamento imobiliário.

Erro não pode gerar lucro injusto 

Existe construtora se aproveitando da sua falta de providências para se beneficiar da sua ineficiência, pois além da dívida do comprador ser corrigida pelo INCC ou CUB durante a construção ou IGP, IGP-M ou INPC após a conclusão/entrega do bem, conforme previsão contratual, passa, a partir do Habite-se, a cobrar juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor, onerando-o em torno de 15% ao ano. Essa anomalia lesa o adquirente, pois se tivesse concluído o financiamento pagaria bem menos. 

Contrato desequilibrado 

Outros pontos relevantes são que as Promessas de Compra e Venda estipulam uma série de penalidades para os adquirentes, tais como: em caso de atraso pagamento das parcelas, o consumidor terá que pagar multa de dois por cento, juros moratórios de um por cento, além da atualização monetária mensal. Além disso, caso o adquirente deixe de pagar o imóvel, gerando assim a rescisão, o contrato prevê que o adquirente pagará à construtora multa rescisória de 20% (que consiste em 10% de multa + 10% de custo administrativo, impostos, tributos, contribuições). Há também, na maioria dos contratos, uma cláusula que impõe aos consumidores o dever de pagar 1% do valor atualizado do contrato por cada mês de ocupação do apartamento, caso a rescisão contratual ocorra após a imissão na posse do imóvel.

Entretanto, caso o construtor deixe de cumprir com a sua principal obrigação, inexiste qualquer penalidade em favor do consumidor, o que configura um desequilíbrio na relação entabulada pelas partes, ferindo assim o Código de Defesa do Consumidor. Apesar dessa afronta à boa-fé contratual, cabe ao adquirente, caso tenha sido prejudicado pelo descumprimento da obrigação da construtora, requerer em juízo a aplicação da mesma multa contra a infratora, mesmo que o contrato seja omisso. 

Cumprimento bilateral das obrigações

Assim, aproveitando-se de um contrato malicioso e da ingenuidade do adquirente que errou ao dispensar uma assessoria jurídica especializada, a construtora tenta se beneficiar do seu próprio descumprimento contratual, pois, somente poderia passar a cobrar a quota de condomínio e IPTU se transferisse a posse para o comprador, como prevê o Código Civil, artigo  476 “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Ademais, o instrumento firmado entre o consumidor e a construtora, contrato particular de promessa de compra e venda, na maioria das vezes consiste num modelo da construtora, a qual insere cláusulas que a  favorece. Cabe ao adquirente buscar uma assessoria jurídica que não tenha interesse direto no fechamento do negócio, pois diante dessa independência poderá sugerir a inclusão de cláusulas que venha a protegê-lo. 

Consiste num equívoco o comprador pensar que o corretor de imóveis ou a corretora fará esse trabalho, pois como intermediários, têm a função de promover a venda, de estimular a conclusão da transação, pois somente assim serão remunerados. 

Na escola de Direito aprendemos que “ninguém pode se beneficiar da própria torpeza”, não sendo racional quem atrasa com a conclusão da obra ou com a documentação ser beneficiado com o aumento do saldo devedor acima do que resultaria, caso o mesmo já tivesse sido financiado pelo Agente Financeiro. 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.

kenio@keniopereiraadvogados.com.br (tel. 31 – 2516-7008). 

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.