Entenda os impostos ITBI e IPTU

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Muitos compradores ficam surpresos ao constatarem que o município arbitra, para efeito do pagamento do Imposto sobre Transmissão Bens Imóveis por Ato “intervivos” (ITBI), o valor de avaliação do imóvel que está sendo adquirido, num valor que, às vezes, supera o dobro do preço de venda que consta na guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O pagamento do ITBI é obrigatório para que o Cartório de Notas lavre a escritura pública de compra e venda, a qual deverá posteriormente ser levada no Cartório de Registro de Imóveis, acarretando assim a transferência regular da propriedade.

Há casos em que o comprador se ver obrigado a pagar o ITBI num valor muito elevado, pois ele é baseado no preço atual de venda, também denominado valor venal de mercado. Cada município tem a liberdade de estipular a sua alíquota, sendo que em Belo Horizonte ela é de 2,5% sobre o preço do imóvel. O artigo 5º, §1º da Lei 5.492/1988, estabelece:

Art. 5º – A base de cálculo do imposto é o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, no momento da transmissão ou cessão.
§ 1º – O valor será determinado pela administração tributária, através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior.

Dessa maneira, caso a pessoa tenha comprado um apartamento por R$500 mil, e a prefeitura avalie o imóvel em R$600 mil, será cobrado do comprador o ITBI de R$15 mil. O Cartório de Notas nada fala ao comprador sobre o direito dele pedir a revisão do valor, caso este tenha superado o valor de mercado, pois quanto maior a avaliação do município, maior será o custo da escritura e do seu posterior registro.

O valor do IPTU não é considerado porque ele, geralmente, está defasado, sendo que em Belo Horizonte, a última atualização do mapa de valores ocorreu em 2010. Por isso, é comum a avaliação do ITBI ser sempre superior à que consta como valor venal na guia do IPTU. O Supremo Tribunal Federal determinou que somente mediante lei, o município pode alterar o valor venal constante na guia do IPTU. Por isso a Prefeitura tem dificuldade em aumentar este valor, pois não pode fazê-lo mediante decreto do prefeito.

O ITBI se baseia numa situação de mercado, no banco de dados do município, formado por pesquisas rotineiras, sendo calculado em cima do valor real apurado pelos imóveis anunciados para venda no mercado e nas transações que foram concluídas recentemente.

O fisco sempre procura arrecadar o máximo possível, e assim cobra com base no maior valor entre declarado pelo comprador e o arbitrado pelo município.

Reclamar para reduzir o valor
Há casos em que o município exagera na avaliação, o que é compreensível, pois há milhares de imóveis, com centenas de características. O município faz a avaliação coletiva dos imóveis, ou seja, em massa, o que pode acarretar avaliações equivocadas. Em BH há 897 zonas homogêneas, que significa que a capital mineira é dividida em porções geográficas, onde cada uma tem uma variação de valor. Acertar em todas as avaliações é impossível, sendo, portanto, importante o comprador analisar se a avaliação superou, por exemplo, 20% do preço de mercado, pois neste caso será viável fazer o Processo de Revisão.

O contribuinte pode não concordar com o valor estipulado pela Prefeitura, mas diante da necessidade de, por exemplo, liberar o financiamento do imóvel, pode pagar o ITBI e depois, até o limite de 30 dias do lançamento da guia, promover um Processo de Restituição. Sendo deferido, terá a devolução do valor em excesso no prazo médio de 90 dias.

Caso o comprador não entenda do assunto, para ter maior chance de sucesso poderá contratar um advogado especializado, pois assim evitar prejuízo com o pagamento em excesso do ITBI, o qual aumenta o custo da escritura e de seu registro nos dois cartórios.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Maicon Paim

    Aqui em Santa Maria a Prefeitura está exigindo a avaliação do imóvel por 3 corretores e por mais um perito técnico. Eles podem fazer esse tipo de exigência? É minha responsabilidade (comprador) arcar com os custos dessas avaliações?