Dúvidas Frequentes

Neste espaço, disponibilizaremos todas as respostas das dúvidas frequentes sobre o setor imobiliário enviadas pelos usuários do Portal emorar, através do formulário de contato. Sua dúvida ainda não foi respondida? Envie  sua pergunta e teremos o maior prazer em responder!


Dúvida – Barulho de vizinho

De: Márcia – 16 de março de 2015.

Olá, estou com um grande problema com o vizinho, pois o mesmo montou uma fábrica para fabricação de caixa de sons, gerando assim um barulho insuportável de serra fita, compressor de ar e motor…..ele inicia os trabalhos as 7.00 hrs da manha e só termina as 20.30 da noite ou seja o barulho fica o dia todo não estou podendo dormir e nem falar ao telefone, assistir televisão.

Resposta – Prezada Sra. Márcia.

Somente com uma postura profissional, V.Sa.  terá direito ao sossego, evitando assim a desvalorização da sua moradia e o prejuízo à sua saúde e dos demais moradores. É comum as pessoas acionarem a prefeitura, mas é um procedimento muito moroso, já que falta servidores públicos para atender milhares de reclamações de maneira satisfatória. Além disso, é comum a empresa que pratica abusos contra os vizinhos, contratar um advogado para impedir que a alvará seja cassado e assim consegue protelar a atuação da Prefeitura por anos. Portanto, não espere uma solução do seu problema em curto e nem médio prazo por parte do Poder Público.

Para quem deseja celeridade, deve provocar o devido processo judicial para ter paz e sossego. Esclareço que agir de forma amadora ou postergar para tomar as devidas providências só aumentará o problema. Ninguém, nem mesmo uma empresa, está autorizada a perturbar os vizinhos. Isso ocorre, porque as pessoas não procuram o Poder Judiciário para coibir esses abusos, pois ao acionar a Justiça poderá ter uma resposta mais rápida, se comparado à esperar anos e anos por conta da Prefeitura.

O nosso escritório é especializado em Direito Imobiliário, tendo vários casos similares ao de V.Sa.  Podemos ajuizar uma ação contra a empresa que está lhe causando os transtornos, sendo viável já solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis o registro de propriedade do imóvel onde ocorre o problema, bem como na Junta Comercial a cópia do contrato social da empresa, de maneira que possamos tomar as providências para que tenha sossego, caso assim deseje.

Desta forma, caso deseje agendar uma consulta para esclarecer mais sobre o assunto, entre em contato com a minhas secretárias Josi ou Vera ou com a Dra. Raquel Cardoso, que estão a par do assunto, através do tel. (31) 3225-5599.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida: Taxa de condomínio

De: José Cláudio – 12 de março de 2015.

 Boa tarde,
Moro no Espirito Santo, tenho um apartamento onde na taxa de condomínio vem
cobrando água e gás, mas a questão é, não moro no apartamento ainda, é dever
meu pagar pela água e gás gastos pelo moradores dos outros apartamentos?

Resposta – Caro  Sr. José Cláudio,

A taxa de condomínio  é uma obrigação que acompanha o imóvel (propter rem),
ou seja, a partir do momento em que se adquire a propriedade e recebe a
posse, surge a obrigação de arcar com a taxa de condomínio. Esclareço que se
em seu edifício tiver medidores individuais de água e gás, V. Sa. deverá
arcar somente com o consome, agora se não tem a situação fica mais
complicada, sendo que poderá solicitar, através de uma assembleia, que sejam
instalados medidores individuais para pagar de forma proporcional ao que  V.
Sa. Utiliza, mediante um estudo de viabilidade técnica do sistema no
condomínio.  Veja o  link do artigo “Gás e água: o direito de pagar o que
consome”, publicado no Portal E-Morar:
http://www.emorar.com.br/gas-e-agua-o-direito-de-pagar-o-que-consome/

Oriento tratar o caso de maneira técnica e bem fundamentado para que
tenha êxito em seu pedido.
Desta forma, caso deseje agendar uma consultoria à distância para
esclarecer outras dúvidas, entre em contato com a minhas secretárias Josi ou
Vera ou com a Dra. Raquel Cardoso, que estão a par do assunto, através do
tel. (31) 3225-5599.

Atenciosamente,
Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. 


Dúvida – Barulho de vizinho

De: Sr. Cleverton – 26 de fevereiro de 2015.

Bom dia Sr. Kenio Pereira.

Gostaria por favor de uma luz, ja que em frente a minha residência tem um bar onde os frequentadores não são lá tão amigáveis. Esse bar causa transtornos mentais e psicológicos a mim e minha família, pois os clientes gritam dia e noite, esse bar fica em uma garagem e é muito próximo da rua.

Os frequentadores muitas vezes compram drogas de outros frequentadores e o dono do estabelecimento sabe e faz vista grossa, também muitas vezes param o carro e simplesmente ligam o som em uma altura insuportável. Gosto de música e barulho, mas faço isso pra mim,dentro de minha residência.

Ja tentei diálogo muitas vezes, já faz 7 anos que reclamo na prefeitura da minha cidade através do fone 156 (Curitiba) mas eles nada fazem, inclusive questionei o alvará de funcionamento pois trata-se de uma área residencial, e esse alvará foi concedido por um político em época de eleição para apoio, infelizmente no Brasil temos muito disso.

A gota d’agua foi um homem ser esfaqueado em frente ao meu portão devido a uma briga entre dois clientes aonde um deles veio a falecer. Então pra mim basta, gostaria que caminho posso tomar para literalmente acabar com esse estabelecimento que pra sociedade de bem não soma absolutamente nada.

Poderia por favor informar o que seria possível eu fazer, ação judicial, queixa na policia?

Muito obrigado.

Att

Resposta – Prezado Sr.Cleverton,

Primeiramente, é um prazer atender a sua solicitação. Esclareço que o e-mail destina-se a responder questões simples, pois é impossível esclarecê-las sem analisar o caso pessoalmente ou por outro meio (telefone). Apesar disso, procurarei ajudar dentro dos limites éticos e jurídico, levando em consideração apenas os fatos narrados.

No caso apresentado, existe uma dúvida sobre qual a melhor atitude para resolver o problema da perturbação trazida por um bar instalado em frente à sua residência, o qual traz inúmeros transtornos como barulho alto, brigas e consumo de drogas.

Pois bem! Como o senhor disse, já entrou em contato com a Prefeitura por inúmeras vezes e não obteve qualquer solução para o caso. Não me traz espanto essa realidade, porque o órgão responsável deve receber várias reclamações por dia, e como qualquer outra prefeitura no Brasil não possui uma estrutura para atender centenas de pedidos. Então, as medidas administrativas não irão surtir efeito para fazer cessar as atividades do bar. Ressalto ainda outro problema que explica que demorará anos para que a Prefeitura venha a ter uma atitude eficaz, pois após cassar o alvará é comum a empresa tumultuar e postular em juízo uma medida para manter o estabelecimento aberto, até que ocorra uma perícia para apurar a razão do fechamento. Então, para economizar tempo, cabe a Vsa. propor de imediato o processo judicial, pois assim economizará anos de aborrecimento e de prejuízo à sua saúde e de seus familiares, sendo importante frisar que consiste em contravenção penal perturbar os vizinhos. 

Para solucionar o caso, o ideal seria que o senhor ajuizasse uma ação contra o dono do bar, fundamentando-se no artigo 1.277 do Código Civil:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Está flagrante que as algazarras que ocorrem no bar perturbam qualquer vizinho devido ao elevado barulho, bem como pelas constantes brigas e venda de drogas, sendo todas situações que prejudicam a segurança e sossego dos demais moradores. A ordem judicial que virá do processo em decisão liminar (que pode ser deferida ou não), determinará de imediato que o dono do bar cesse qualquer barulho em exagero bem como as brigas, sob pena de multas, interdições e, até mesmo, prisão por descumprimento.

Para que o senhor possa ajuizar este processo será necessário contratar um escritório especializado na área imobiliária. Meu escritório se coloca à disposição para lhe atender, elaborando as peças processuais, bastando que você contrate um advogado em Curitiba para que faça protocolos e audiências, deixando a parte técnica  conosco. A assessoria jurídica especializada é imprescindível para auxiliar na solução do seu problema.

Desta forma, caso deseje agendar uma consultoria à distância para esclarecer outras dúvidas, entre em contato com a minhas secretárias Josi ou Vera ou com a Dra. Raquel Cardoso, que estão a par do assunto, através do tel. (31) 3225-5599 

Atenciosamente, 

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. 


Dúvida – Seguro de Imóvel

De: Cecília – 28 de fevereiro de 2015. 

Bom dia.   Lendo seu artigo sobre seguro do imóvel, gostaria que o senhor me orientasse, se possível.
Meu pai tem uma loja locada, no ramo de supermercado, e o locatário, instalou no interior da mesma um caixa eletrônico.  Como posso segurar o imóvel quanto a qualquer incidente como explosão do mesmo por bandidos que venha danificar o imóvel.
Desde já lhe agradeço,
Att.,
Cecilia

 Resposta – Prezada Sra. Cecília, 

Primeiramente é um prazer atender à solicitação de V.Sa.. Nosso e-mail destina-se a responder questões simples, sendo necessário uma consulta jurídica para esclarecer o caso, conforme as suas peculiaridades (análise do contrato de locação, termos aditivos, se houver, dentre outros).

Quanto ao seu questionamento esclareço que em geral o contrato de locação, pelo menos da nossa empresa Caixa Imobiliária Netimóveis, a qual está no ramo há  43 anos, prevê o direito do locador realizar o seguro contra incêndio e outros danos, de forma a evitar que venha a ter prejuízos, inclusive cobrando do inquilino este custo.

No caso de V.Sa. há razão para a preocupação relatada, já que vemos notícias, todos os dias, de bandidos explodindo caixas eletrônicos com dinamite e na maioria das vezes esta explosão destrói parte do imóvel onde está o caixa. Assim, o pai de V.Sa. deve exigir o seguro que não será tão barato diante de evidente aumento do risco de danos.

Caso deseje a nossa assessoria, estamos à disposição para assumir o caso, bem como a Caixa Imobiliária Netimóveis está apta a assumir a administração da locação, inclusive evitando que o aluguel venha a ficar defasado e atualizando o contrato de locação, conforme relatamos nos artigos anexos, pois há muitos casos de locadores recebendo aluguel abaixo do valor de mercado por falta de assessoria jurídica.

Hoje, dia 24 de março falei sobre os problemas nas locações comerciais na Rádio Justiça do STF, sendo que poderá ouvir o áudio bastando acessar no site www.radiojustica.jus.br no programa Revista Justiça, no segundo bloco, de hoje e correr o cursor até o horário das 09:40 h. Na semana que vem, a partir das 9:30h falaremos mais sobre os problemas da locação comercial, sendo comum o locador ter maiores dificuldades em defender seus interesses quando o inquilino é uma grande empresa, pois este é bem assessorado juridicamente.

Desta forma, caso deseje agendar uma consultoria para esclarecer outras dúvidas relativas à locação e formas de assegurar o contrato, entre em contato com a minhas secretárias Josi ou Vera ou com a Dra. Raquel Cardoso, que estão a par do assunto, através do tel. (31) 3225-5599.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. 


 

Dúvida – Barulho de Vizinho

De: Sra. Nathy – 16 de fevereiro de 2015.

Olá dr. Kênio
Me mudei para um apartamento inicialmente muito tranquilo…agora iniciaram a construção de um prédio e isso tem me enlouquecido, estou gravida e não tenho paz para descansar em minha casa! Sei q sou pequena perto dessas empreiteiras…mas gostaria de me livrar do problema, pois em breve TB terei um Bebezinho em casa!ostaria de uma sugestão… Pois não vejo solução e me mudar não é viável financeiramente para mim! Obrigada.

Resposta – Prezada Sra. Nathy

Realmente, qualquer obra de grande porte incomoda muito e  que nos tira a tranquilidade.   Em Belo Horizonte as  construtoras têm de  cumprir o horário de  07h01 para iniciar os trabalhos, sendo que neste horário é permitido barulhos mais leves, que não ultrapassem 70 decibéis. Quanto aos ruídos mais fortes,  somente são permitidos a partir das 10h até às 17h.

V.Sa. deve observar se estes horários estão sendo cumpridos, pois caso não estejam, o ideal é procurar por um profissional especializado para que tome as  medidas cabíveis para que  essa conduta abusiva não permaneça,  sendo que mediante uma consultoria jurídica há maneira de minimizar os transtornos. É comum as pessoas acionarem a prefeitura, no caso a Secretária de Meio Ambiente, mas é um procedimento muito moroso, já que têm falta de pessoal, o que torna impossível atender milhares de reclamações de maneira satisfatório. Para quem deseje celeridade, deve provocar o devido processo judicial para ter paz e sossego, mas no caso da obra esse será viável apenas para impedir o barulho nos horários acima citados.

Somente com uma postura profissional, V.Sa.  terá  seu direito ao sossego respeitado, evitando assim o prejuízo à sua saúde e de sua família. Agir de forma amadora ou postergar para tomar as devidas providências só aumentará o problema.  Em anexo, envio alguns artigos que escrevo sobre  como agir diante da perturbação por barulhos.

V.Sa. poderá ler vários outros artigos de minha autoria nos seguintes jornais/revistas jurídicas ou nos sites nas minhas colunas, entre eles:

1) Jornal Pampulha (todo sábado 121.000 exemplares gratuitos distribuídos em Belo Horizonte MG) ou no site www.otempo.com.br/pampulha/

2) Jornal Hoje em Dia, toda segunda-feira ou no site www.hojeemdia.com.br; link para acesso; http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/mercado-imobili%C3%A1rio- 1.105111

3) Boletim do Direito Imobiliário do Diário das Leis (revista jurídica de circulação nacional) – quinzenalmente; http://www.diariodasleis.com.br/

4) Jornal do Síndico – mensalmente

5) Revista Vox Objetiva – site http://www.voxobjetiva.com.br

6) Toda semana no Programa Revista Justiça, às 09h30m. e esporadicamente nos Programas Defenda seus Direitos, às 13h ou  Folhetim, aos sábados, às 11:50h da Rádio de Supremo Tribunal Federal, em Brasília (104,7 FM) ou pela internet http://www.radiojustica.jus.br/radiojustica/exibirHome!init.action;jsessionid=C29787080D331F9EE284771A0DE33338.spce

7) Quinzenalmente na Rádio Itatiaia (AM 610 / FM 95,7) no Plantão da Cidade a partir de 16 horas; http://www.itatiaia.com.br

8) Na coluna Esclareça suas Dúvidas sobre o Mercado Imobiliário, na Rádio BandNews (FM 89,5), toda segunda e sexta-feira, às 13:12 horas.

9) Na coluna do Portal e-morar – Jornal eletrônico do mercado imobiliário- http://www.emorar.com.br

Desta forma, caso deseje agendar uma consulta em meu escritório, localizado na Avenida do Contorno, nº 6.920, 1º andar, entre em contato com as minhas secretárias Vera ou Josi, através do tel. (31) 3225-5599.

Será um prazer atendê-la juntamente com a minha equipe.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida – Compra de imóvel com inquilino.

De: Raquel – 26 de janeiro de 2015

Comprei um imóvel com inquilino. Preciso encaminhar a carta solicitando a desocupação, mas não sei como faze-la.
Alguém teria um modelo que pudesse me encaminhar?
Aguardo retorno.
Raquel.

Resposta – Prezada Raquel, 

As questões que envolvem contratos imobiliários, dentre eles a relação locatícia, são extremamente complexas, pois não se limitam a um modelo de carta ou contrato, pois cada caso tem suas particularidades.  No caso da locação, esta é tão complicada que o legislador fez um lei do inquilinato, nº 8.245/91, justamente para regular centenas de regras, as quais não estão no Código Civil, diploma este de regulamenta as transações e contratos em geral.

Dessa forma, oriento que o ideal é que você contrate um advogado especializado em direito imobiliário para promover a notificação, bem como o processo judicial, sendo comum o inquilino somente desocupar o imóvel mediante ordem judicial. Esclareço ainda que seria uma irresponsabilidade um advogado lhe enviar um modelo de carta, pois há diversos pontos, além do modelo, que caso você não saiba conduzir, poderá lhe acarretar a perda do direito e portanto, gerar prejuízo num processo judicial.   No artigo publicado no e-morar que pode ser acessado pelo link, esclareço melhor sobre a necessidade das pessoas agirem de forma mais segura e profissional para evitarem erros que podem gerar frustração e prejuízo. Alerto que a demora em agir pode acarretar a perda de um direito, pois dentro do lei do inquilinato, há diversas situações que podem ser executadas somente dentro de determinados prazos.

Link do artigo “Modelos de contratos geram conflitos e prejuízo”:

http://www.emorar.com.br/modelos-de-contratos-geram-conflito-e-prejuizo/

Caso deseje uma orientação profissional, minha equipe está à sua disposição para conduzir o caso de maneira profissional, podendo marcar a consulta pelo tel. (31) 3225-5599.

Um abraço

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida – Taxa de Condomínio

De: Antônio – 25 de janeiro de 2015

Prezado Dr. Kenio.

Na minha taxa mensal de condomínio vem sendo embutida uma contribuição à Associação dos moradores da região,que,no ano, chega a 8% do valor do IPTU do meu apartamento.Questionei o síndico sobre a inclusão dessa contribuição dentro da taxa de condomínio, alegando não estar essa despesa incluída dentre aquelas necessárias para manutenção e funcionamento do nosso prédio, as quais são de obrigação do condômino. O síndico me informou que anteriormente a eu adquirir o meu apartamento no prédio houve uma Assembleia que decidiu pela adesão do Condomínio à Associação de moradores da região.Verifiquei então a ATA da mencionada Assembleia e constatei que o quorum da mesma foi inferior a metade das unidades (o prédio tem 24 apartamentos e compareceram na Assembleia 10 condôminos). Verifiquei ainda, que essa Assembleia ocorreu antes que a Associação tivesse sido criada.A decisão da Assembleia foi do condomínio participar da futura Associação, mesmo desconhecendo em que condições se daria essa participação, visto que a mesma inexistia na data dessa Assembleia. Nunca fui consultado se desejaria participar de tal Associação e estou sendo obrigado a pagar mensalmente tal contribuição embutida na taxa mensal de condomínio. Não desejo participar dessa Associação, pois considero que já pago impostos em demasia. Como me livrar legalmente dessa cobrança? É legal o Condomínio proceder essa cobrança embutindo o valor dessa contribuição dentro da taxa mensal de condomínio? É legal ter cerceado o meu direito de decidir se desejo ou não participar de tal Associação por decisão de uma Assembleia nas condições acima mencionadas?

Resposta – Prezado Sr. Antônio 

Esse tipo de cobrança visa custear a segurança externa, ou seja, o pagamento de vigilantes que circulam pela rua ou que permanecem nas guaritas tem gerado grandes polêmicas, justamente por falta de regulamentação. É comum a cobrança ser efetuada sem o respaldo de procedimentos jurídicos adequados, criando assim atritos que poderiam ser evitados se houvesse uma condução profissional do assunto, pois a questão exigi o aprofundamento de vários pontos.

Pelo seu relato parece que o tema foi conduzido de forma amadora, o que pode inclusive estimular a inadimplência. Entendo que somente mediante a análise da convenção, das atas e do Estatuto da Associação será possível orientar sobre qual  medida a ser tomada, sendo que em muitos casos, o estabelecimento da vigilância pode gerar benefícios que justifiquem o seu pagamento, independentemente da questão de estar ou não associado. Caso deseje uma consulta que possibilite a análise dos documentos citados será um prazer atende-lo pessoalmente, bastando ligar para o telefone (31) 3225-5599 e marcar com  Josi.


Dúvida – Venda de imóvel alugado

De: Thais – 13 de novembro de 2014

Aluguel um imovel com contrato de 3 anos, seis meses depois recebi uma carta informamdo sobre a venda e me oferecendo a compra, tudo certinho!
Engravidei de gemeos e nunca me neguei a receber visitas de corretor com possiveis interessados. Minha gravidez considerada de risco ja esta no 8 mes e nao tenho mais nenhuma disponibilidade para receber visitas. Pois nao fico mais em casa por nao poder ficar sozinha.
E tambem nao gostaria de receber nenha visita no periodo de resguardo.
A pergunta é a seguinte:
Posso me negar a receber vistas mediante a atestado medico comprovando minha incapacidade?
E quando estiver no periodo de resguardo posso negar tambem?

Resposta – Prezada Thais.

A questão é complicada, sendo que sou solidário com a sua situação. Entendo e respeito que você, como gestante, deve evitar aborrecimentos, tendo direito à certa privacidade.

Entretanto, o bom senso, a boa vontade devem prevalecer, podendo você estipular dias e horários que lhe causem menos transtornos. Uma simples visita de 10 minutos, não causa tantos problemas. Devemos ser tolerantes, pois em sociedade temos que ver que os outros também têm direitos.

Os corretores de imóveis, bem como os pretendentes à compra podem ser avisados previamente da sua condição, podendo você até enviar uma carta, onde relatará a situação delicada, a qual é temporária. Obviamente, que essas pessoas irão respeitar sua condição e procurarão fazer a visita de forma célere, até mesmo num horário que você tenha que se ausentar, por exemplo. Um parente, seu vizinho ou a empregada podem receber a visita.  Mas, impedir que o imóvel seja visitado, isso não tem respaldo legal. Seria injusto impor ao locador/proprietário a impossibilidade dele vender seu patrimônio por causa da situação do resguardo de uma gestante ou porque um morador está doente.

O corretor e o comprador vão ao imóvel apenas para dar uma olhada, coisa rápida,  e não para ficar no mesmo por horas. Basta conversar e chegar num acordo que todas as partes poderão encontrar um bom termo, de maneira a lhe respeitar e colaborar com a sua tranquilidade. É importante entender que há casos de moradores enfermos ou até mesmo com depressão, que não suportam uma visita, mas a condição pessoal deles não lhes concede o poder ou o direito de gerar prejuízos a terceiros; Entre eles, cito o  dono do imóvel que não pode ser prejudicado por questões pessoais. Há como viabilizar a venda, realizar as visitas, de forma bem rápida, com horário marcado e assim, serem os direitos de ambas as partes respeitados.

Caso deseje uma consulta para esclarecer outras questões quanto a locação e a venda, especialmente sobre os desdobramentos da locação após a aquisição, como por exemplo, o direito de manter ou não a locação, a possiblidade do novo dono aumentar o valor do aluguel ou pedir o apartamento, e ainda, seu direito de permanecer no imóvel mesmo após ser vendido,  estamos à disposição.  São várias questões que exigem a análise do contrato de locação e de outras particularidades. Basta ligar para minha secretária Josi, no tel. (31)  3225-5599.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira.  Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida: Taxa de condomínio

De: Sandro- 13 de novembro de 2014

Prezados Srs.
Gostaria de saber como deve ser cobrado o IPTU e água de um prédio comercial( novo) com salas de vários tamanhos, no qual passarei a administrar?
Atenciosamente,
Sandro
Resposta – Prezado Sr. Sandro.A questão do rateio de despesas das quotas do condomínio é bastante complexa, pois exige o estudo de cada empreendimento. Muitas pessoas confundem a quota de condomínio (que é chamada popularmente de taxa, o que é errado, pois não é tributo) como se tivesse alguma relação  com o valor do bem, e assim pensam que a mesma seria semelhante ao IPTU. Neste ponto explico que esse tipo de entendimento é equivocado, conforme artigos que foram publicados no e-morar.O ideal é que o condomínio contrate um advogado especializado para analisar a convenção, e certamente corrigir erros que são comuns, especialmente quanto a regra da divisão das despesas, pois a utilização da fração ideal, em geral, leva a situações de cobranças injustas sobre as unidades maiores. Mas, somente analisando o local, as particularidades das unidades e os custos em geral, será possível obter uma forma de rateio mais justa.  O valor da quota não se limita a água e nem tem relação com o IPTU como Vsa. cita na pergunta, pois há diversos aspectos a serem considerados, e que, geralmente são ignorados, podendo inclusive motivar processos judiciais por parte daquele condômino que se sente lesado com uma cobrança abusiva. Não há receita pronta, pois são dezenas as configurações das edificações, ou seja, cada caso difere do outro.Os artigos que estão citados abaixo, bem como outros que estão publicados no e-morar lhe darão uma boa visão do assunto.

http://www.emorar.com.br/taxa-de-condominio-entenda-seus-itens/

http://www.emorar.com.br/falta-de-logica-na-taxa-de-condominio/

http://www.emorar.com.br/taxa-de-condominio-nao-e-imposto/

Caso o condomínio deseje marcar uma consulta, onde poderei analisar os balancetes e a convenção, será um prazer atendê-lo pessoalmente. Basta ligar para (31) 3225-5599 e marcar com a Josi.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira.  Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida: Obras em condomínio.

De: Kênia Mirley – 07 de novembro de 2014

Boa tarde.
Moro em 1º andar e tenho area privativa em L, uma parte dessa minha area privativa é coberta por telhado colonial onde tenho área de serviço, uma sala. Nesse ano começou uma reforma de pintura no prédio, mal organizada pela síndica atual. Os moradores não questionam nada pois o condomínio é omisso. Eu e meu esposo não concordamos com certas situações,por isso somos os “chatos”, mas a pintura do prédio na parte de trás, onde está o telhado, o pedreiro disse que para montar andaime terá que desmontar o telhado, retirando vigas presas na parede, ripas parafusadas e telhas. Isso irá nos causar muito transtorno e não estamos de acordo. Ele não tem firma registrada e nem tem garantia nenhuma que fará um bom serviço, pois a lateral pintada ficou a desejar. Acredito que o condomínio deveria ter contratado uma empresa que soubesse lidar com altura e descesse de corda ou carrinho para não causar transtorno ao 1º andar. Gostaria de saber qual posição posso toma e  se sou obrigada a deixar montar esse andaime causando esse transtorno a mim e a meu imóvel.
Obrigada

Resposta – Prezada Kênia.

 É um prazer responder suas indagações.

A questão é complexa, tendo em vista que somente de posse do projeto ou das fotos, bem como mediante a análise do  local será possível opinar com segurança quanto a você ser obrigada ou não a desmontar o telhado para viabilizar a pintura da parede dos fundos do edifício. Cabe ao um engenheiro ou outro profissional especializado esclarecer como e quais as alternativas viáveis para que a pintura seja executada, por um custo normal. Certamente, há alternativas, sendo os custos variáveis, cabe ser analisado a quem caberá esses custos, conforme o caso.

Sua colocação quanto ao profissionalismo é correta, pois cabe ao condomínio contratar empresa preparada para executar o serviço e não um amador. Nesse ponto, Vsa. já poderia ter feito um orçamento, consultado uma empresa para que essa ofereça a solução, podendo nesse ponto ter o respaldo de seus vizinhos, pois o bom senso deve prevalecer e não é justo que um condômino, no caso o apto térreo, seja prejudicado SEM NECESSIDADE, conforme relato no artigo abaixo.

O artigo publicado no e-morar esclarece de forma bem ampla vários pontos relativos ao seu caso:

http://www.emorar.com.br/condominio-ninguem-pode-impedir-obras-necessarias-nele/

É impossível aprofundar por e-mail questões que exigem um estudo específico, sendo que caso deseje uma consulta, poderá marca com a minha secretária Josi, através do telefone (31) 3225-5599

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida – Venda de imóvel alugado

De: Lediane – 02 de novembro de 2014

Olá, aluguei um imóvel e quando cheguei no dia da mudança a casa estava a venda. Não haviam me informado que a casa seria vendida. ok, aí perguntaram se tinha interesse na compra da casa e falei que não. Estou na casa  5 meses e agora a casa foi vendida, mas o novo dono da casa quer manter locada. A minha pergunta é: se eu quiser sair da casa agora, eu preciso mesmo assim pagar a multa que está estipulada no contrato, visto que o contrato que fiz era com outra pessoa e não haviam me informado sobre a venda da casa no momento em que aluguei ela?

Resposta – Prezada Sra. Leidiane. 

No seu caso o  contrato de locação continua vigente normalmente, sendo que se quiser rescindir a locação antes do término do contrato, terá de arcar com o pagamento da multa conforme previsão estipulada pelas partes.

A Lei do Inquilinato garante ao inquilino o  direito de preferência na compra do imóvel  em caso de venda, mas V. Sa.   não teve interesse na compra.   É garantido ao  novo adquirente denunciar a locação no prazo de noventa dias, contados do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.  No entanto, o novo adquirente optou pela manutenção da locação, portanto V. Sa. deve cumprir com todas obrigações que estão pactuadas  em seu contrato, já que a referida transação em nada afetou o que V.Sa. contratou com o locador anterior.

Entretanto, quanto ao valor da multa esta sofrerá redução proporcional ao tempo cumprido por V.Sa., ou seja, por exemplo, se o contrato foi pactuado por 30 meses, tendo permanecido dez meses, a multa será reduzida em 33,3%, conforme prevê a Lei do Inquilinato.

Veja   o link do artigo “,  publicado no portal e-morar, onde esclareço mais sobre este assunto.

“ A venda do imóvel alugado e o dever do inquilino”  (http://www.emorar.com.br/a-venda-de-imovel-alugado-e-o-dever-do-inquilino/

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida –  Taxa de condomínio

De: Rosane – 27 de outubro de 2014 – Salvador

Prezado Kenio,

Confesso que meus olhos brilharam ao ler este artigo http://www.emorar.com.br/definir-rateio-da-taxa-de-condominio-exige-matematica-e-bom-senso/ e meu coração encontrou uma luz no fim do túnel. Meu sonho sempre foi comprar uma cobertura, e após muita luta e esforço, consegui finalmente adquirir este imóvel. Contudo, a “taxa da inveja” que o senhor descreveu tão bem, é o que tenho enfrentado nestes meses antes de entregar as chaves durante as reuniões com a Construtora. Nós teremos a Assembleia Geral para aprovar a Convenção Coletiva e Regimento Interno do Condomínio, no qual aprova esta “taxa da inveja”.

O que o senhor sugere que eu faça para despertar o bom senso dos meus nobres vizinhos? Levar um advogado de direito imobiliário seria uma boa opção?

Rosane
Salvador/BA

Resposta – Prezada Rosane. 

Prezada Sra. Rosane.
É muito importante que a senhora tenha uma assessoria de especialista em direito imobiliário. Mas leia também meu último artigo no portal emorar http://www.emorar.com.br/condominios-a-minoria-tambem-tem-direitos/ que trata deste assunto.

Att.,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida – Venda de imóvel alugado

De: Jéssika – 21 de outubro de 2014

Olá, gostaria de tirar uma dúvida.  Eu moro numa casa que foi vendida e me falaram que posso ficar na casa durante três meses sem pagar aluguel, gostaria de saber se é verdade. .?

Resposta – Prezada  Jessika,

 é um prazer responder a sua dúvida.

Como pôde notar no artigo que publiquei no portal e-morar   “ A venda do imóvel alugado e o dever do inquilino”  (http://www.emorar.com.br/a-venda-de-imovel-alugado-e-o-dever-do-inquilino/),  o proprietário pode vender o imóvel locado, respeitando o direito de preferência do inquilino.  No caso deste não manifestar por escrito  interesse na  compra dentro do prazo legal, o proprietário poderá vender  para o pretendente que lhe convier.  Ocorrendo a venda, o novo adquirente deve notificar o inquilino sobre o término da locação no prazo de 90 dias, mas durante esse período, deverá o locatário  pagar o aluguel e encargos normalmente até o dia que entregar as chaves para o novo adquirente, o qual pode exigir inclusive, a reparação dos danos que não constarem na vistoria de ocupação.  No caso de V. Sa.  ficar inadimplente,   arcará  com o pagamento de multa e juros pelo  não cumprimento de sua obrigação, podendo sofrer ainda uma ação de despejo por falta de pagamento, na qual figurarão como réus o inquilino e os fiadores. Para maiores informações entre em contato com Josi, através do telefone 31-3225-5599.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida – Seguro residencial

De: Oneida – 15 de outubro de 2014
Estou com a seguinte dúvida.
Quando o seguro de incêndio é feito pelo condomínio, com um valor suficiente
para cobrir a construção do prédio, se houver um incêndio. Mesmo assim a imobiliaria
pode exigir do locatário que faça outro seguro contra incêndio e que tem que ser feito 
com a imobiliária?
Agradeço a resposta.

Resposta – Prezada  Sra. Oneida,

Esclareço que não se trata de outro seguro e sim do seguro complementar, sendo obrigação do locatário arcar com este pagamento, salvo disposição em contrário no contrato, tendo em vista a previsão no artigo 22, VIII da Lei 8.245/91, que regulamenta as locações.   Há várias decisões neste sentido, ou seja, que consagram  o direito do locador/imobiliária cobrar o seguro contra incêndio.

O problema decorre da seguinte situação: é inviável a imobiliária fiscalizar todos os prédios, pois infelizmente é comum os síndicos deixarem de observar a contratação do seguro ou não passarem a documentação para o próximo síndico, uma vez que há conflitos no condomínio quanto à eleição para o cargo de síndico. Essa situação complicada, motivou o legislador a criar um artigo na Lei do Inquilinato,  para que o locador e o próprio fiador do inquilino tenham uma garantia no caso de ocorrer algum sinistro. Imagine o seguinte: o inquilino não tem patrimônio e nem condições de pagar uma indenização pelo sinistro. Neste caso, quem pagará será o fiador, o qual é o garantidor de todas as obrigação do inquilino, dentre elas entregar o imóvel em perfeito estado.  Seria injusto deixar o fiador correr esse risco, já que o síndico pode falhar na contratação do seguro. Então, a Lei do Inquilinato criou essa possibilidade da imobiliária exigir o pagamento do seguro do inquilino, pois é melhor assim do que lamentar no momento que ocorre uma tragédia, onde os culpados depois alegam que não têm culpa e se recusam a indenizar os danos causados pelo incêndio.

Apesar de gerar  um ônus a mais para o inquilino, a imobiliária está agindo dentro da lei, sendo aconselhável que nenhuma imobiliária deixe de fazer o seguro complementar, pois poderá ter de pagar indenização, como já aconteceu em uma cidade do interior de Minas Gerais, tendo o Tribunal de Justiça de MG, condenado a imobiliária a indenizar a casa que pegou fogo porque não exigiu que o inquilino pagasse o seguro. Diante dessa decisão, todas as imobiliárias ficaram com receio e assim não abrem mão dessa exigência, já que o TJMG puniu a empresa, apesar do culpado pelo incêndio ter sido o inquilino.,

O seguro deverá ser realizado pelo proprietário/Imobiliária, sendo  que este tem a faculdade de escolher a Cia. de seguro, pois é  o beneficiário.   Para maiores informações procurar por Josi, através do tel:3225-5599.

Leia o artigo http://www.emorar.com.br/seguro-do-imovel-entenda-e-acerte-na-contratacao/ sobre como fazer seguro corretamente que está publicado no site do e-morar, pois nele encontrará maiores explicações.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira  – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida – Pagamento de compra de imóvel

De: Edson C – 15 de outubro de 2014

Na venda de um imóvel, o proprietário  do imóvel  transfere seu bem para o cliente primeiro ou o cliente efetua o pagamento primeiro? Qual seria a ordem?

Transfere a documentação primeiro, para em seguida receber ou se recebe primeiro para aí sim fazer a transferência?

 Obrigado pela atenção e tenha um bom dia !!!
At : Edson C

Resposta – Caro Sr. Edson, 

Uma transação de imóvel é complexa e deve ser realizada com critério. A maioria dos negócio, é usual ocorre o pagamento do sinal e depois o restante na escritura pública, mas esse procedimento exige vários cuidados prévios por parte do comprador.

Esclareço que os contratantes são livres para negociar as diversas formas de pagamento, as quais variam, conforme a situação do caso concreto, sendo que o comprador deve certificar se a documentação está regular, se o imóvel está livre de ônus e se os vendedores não têm problemas judicias que possam comprometer a segurança da negociação, de forma a  evitar dívidas, execução ou até mesmo a penhora do imóvel, que pode ao final resultar no leilão do mesmo.

Para evitar riscos ao vendedor ou o comprador  que não domina as diversas leis aplicadas à compra e venda, bem como as minúcias que envolvem a transação, é aconselhável que busquem assessoria jurídica especializada, cabendo ao advogado proteger o seu cliente dos riscos que podem acarreta elevados prejuízos, pois o valor do negócio é expressivo. Consiste em uma inocência  achar que cabe ao corretor de imóvel aprofundar em todos os riscos da negociação, sendo isso ilógico, já que sua principal função é promover a venda e estimular a conclusão do negócio, pois somente assim será remunerado. Para maiores informações procurar por Josi, através do tel:3225-5599.

Acesse abaixo, o link do artigo “Cuidado ao pagar o sinal do imóvel”  e do artigo “Venda seu imóvel corretamente e evite perda de tempo” e saiba mais sobre este tema, mas tendo dúvidas não faça uma transação sem uma consultoria de confiança, pois esse procedimento consiste em fator de economia, já que evitará prejuízos como temos visto no dia a dia no mercado.

http://www.emorar.com.br/cuidado-ao-pagar-o-sinal-do-imovel/

http://www.emorar.com.br/venda-imovel-corretamente-e-evite-perda-de-tempo

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida – Registro de compra de imóvel

De:  Rafael – 15 de outubro de 2014

Marcelo, proprietário de um terreno, fez parceria com uma construtora X para incorporação de um prédio com 16 apartamentos.
Marcelo, em 2012, antes dos apartamentos prontos, vendeu o apto 402 para Paulo (contrato de gaveta).
Posteriormente, em 2014, Marcelo fez uma Escritura de Permuta com a Construtora, em que o apto 402 ficou para a construtora X, apartamentos ainda em construção.
Em outubro de 2014, Paulo quer vender o apto 402 para Fernanda.
Pergunta-se: a venda do apto para Fernanda trará problemas futuros?

Resposta – Caro Sr. Rafael, 

Trata-se de uma questão complexa, sendo impossível responder em um simples e-mail, sem antes analisar a documentação pertinente, tal como o contrato de compra e venda entre Marcelo e Paulo, o contrato permuta entre Marcelo e a  Construtora, o registro imobiliário do imóvel e demais documentos referentes ao caso em tela.

O ideal neste caso é buscar uma assessoria especializada para regularizar a situação desse imóvel, pois pois caso a Sra. Fernanda o adquira nessas condições, estará adquirindo um bem totalmente embaraçado, já que você mesmo disse que o apartamento 402 ficou para a construtora.  Como Marcelo vai transferir a propriedade do que não lhe pertence!

A compra e venda do imóvel trata-se de um negócio jurídico complexo, especialmente quando envolve imóvel na planta e  mais ainda tratando-se de permuta. O que o leitor  apresentou  é uma tremenda confusão.  Esse problema, que terá alto custo para ser solucionado, poderia ser evitado se as partes envolvidas fizessem as várias transações com a orientação da assessoria jurídica especializada, a qual resultaria em economia financeira e evitaria pelo visto uma demanda judicial.

Veja o link do artigo de minha autoria “Venda seu imóvel corretamente e evite perda de tempo”, publicado no portal E-morar, onde esclareço os vários pontos a serem observados na transação de um imóvel. Caso deseje uma consulta poderá ligar para Josi, no telefone (31) 3225-5599.

http://www.emorar.com.br/venda-imovel-corretamente-e-evite-perda-de-tempo/

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


 

Dúvida  – Ata de condomínio

Dr. Kênio,
Em uma Ata foi definido o tipo de cobertura das vagas do estacionamento. A descrição das coberturas é que deveria manter o padrão do condomínio vizinho. Apenas isso.
Já faz uns 3 anos que essa ata foi aprovada e apenas um condômino colocou de acordo com o padrão definido.
Bom, nosso condomínio tem 6 anos e com certeza a votação foi baseada apenas em um orçamento mal avaliado pelo síndico e pelos moradores. A cobertura aprovada é feita de um material e formato ultrapassado, tanto que os fabricantes não dão mais garantia e orientam que não é segura para o automóvel, por não suportar ventos fortes. Nenhum condômino vai correr o risco, já que os especialistas não aconselham e muitas empresas não fazem mais o serviço com o material aprovado.
Gostaria de saber se podemos alterar a ata. O condomínio está disposto a pagar a cobertura dele, mas eles não aceitam? Se eles entrarem na justiça pode dar problema para o condomínio?

Att,

Cris –

Resposta – Prezada Sra. Cristiane.

Quanto ao seu questionamento esclareço que o síndico poderá convocar outra assembleia de condomínio para deliberar sobre a cobertura das vagas de estacionamento novamente. Nessa reunião será apresentado o motivo da troca de padrão do material que apenas um condômino instalou. Aconselho que essa assembleia seja acompanhada por uma assessoria jurídica especializada na matéria, pois do contrário, a deliberação e a redação da nova ata podem não surtir o efeito desejado culminando em processo judicial pela parte que se sentir prejudicada.

Nesse caso também recomendo a atualização da convenção, pois em geral elas são baseadas em modelos e por isso é comum várias falhas que geram dúvidas, as quais podem resultar em litígios judiciais. É possível fazer a obra com o novo material mediante a condução do caso de forma a atender a lei, podendo ser retirada a cobertura atual, pois essa ficará diferente da que existe hoje, a qual atende somente um morador. Mas somente analisando a convenção e a ata, bem como o local será possível orientar sobre a melhor estratégia a seguir, pois certamente se ocorrer falhas poderá gerar um processo judicial que tem elevado custo financeiro.

Mais informações em http://www.emorar.com.br/condominio-alterar-a-ata-de-assembleia-e-crime/

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira  – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida  – Assembléia de condomínio

De: Geraldo 

Dúvida para consultoria:
participei de uma reuniâo de condominos em uma assembleia geral ordinária, e tinha pedido com antecedência de vários meses, as pastas de balancetes, e a falta de balancetes mensais que n
ão vinha sendo distribuido, para que pudesse ser discutido as contas do síndico. Sempre formam uma panelinha, e mesmo candidatando para presidir a mesa, eles não registram que participei. Quando vou me candidatar para o conselho fiscal sempre colocam “mais alguém”, para que não tenha “vaga” . E nesta última reunião, “consegui” para suplente  e para minha decepção não colocaram o meu nome e quando disse na reunião que não aceitava as contas do síndico, REGISTRARAM NA ATA DE ASSEMBLEIA, “que eu não sabia como pagar as contas, por causa do novo aumento da taxa de condomínio. O fato de registrarem algo que não disse configura crime?

 Resposta – Caro Sr. Geraldo

Esclareço que no seu caso é fundamental que deixe de agir de forma ingênua, sem uma assessoria jurídica, caso contrário a situação permanecerá e V. Sa. continuará  sendo desrespeitado. Nessas situações é necessário atuar de forma profissional e adotar medidas jurídicas firmes e contundentes,  pois assim as coisas poderão mudar, podendo inclusive  gravar a assembleia em vídeo e áudio, bem como promover um processo penal para que esse grupo deixe de agir de forma abusiva e ilegal.  Consiste crime de falsidade ideológica altera ou subtrair da ata as manifestações e posições dos condôminos, podendo o seu advogado orientá-lo no sentido em adotar procedimentos técnicos que venham enquadrar o síndico e o presidente da assembleia nos termos do artigo 299 do Código Penal. Se Vsa. agir de maneira profissional, com um advogado especializado, certamente os problemas relatados não mais se repetirão.

Veja o artigo “ Condomínio: alterar a ata de assembleia é crime” (http://www.emorar.com.br/condominio-alterar-a-ata-de-assembleia-e-crime/), onde explico sobre a condutas indevidas do síndico ao não fazer a ata no momento da assembleia, sendo que nestes casos a ata poderá ser anulada. Veja também, o artigo “ O direito de gravar a assembleia de condomínio”  (http://www.emorar.com.br/o-direito-de-gravar-a-assembleia-de-condominio/), sendo que a gravação estimulará maior atenção com o que estiver sendo discutido e deliberado na reunião.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida  – Taxa de condomínio

Carlos 

Resido no Estado do Rio Grande do Sul, na cidade de São Leopoldo. Mensalmente tenho a infelicidade de pagar pela cobrança injusta de despesas ordinárias do condomínio do prédio onde moro, diante do famigerado rateio por fração ideal.
Sou penalizado por possuir uma cobertura, num condomínio que a área comum é corredor, salão de festas e nada mais. Arco com 100% a mais das despesas, sejam extraordinárias ou ordinárias (faxineira segurança, manutenção de elevador, luz do condomínio, etc…).
Somos 21 apartamentos, sendo apenas 03 coberturas. Obviamente pelo entendimento dos demais condôminos, jamais conseguiremos o convencimento de reverter a situação, perante os demais proprietários em assembleia geral, afim de alterarmos a convenção do condomínio.
No seu site vejo que a jurisprudência do STF referente ao rateio da cota condominial por fração ideal poderá ser plenamente contestada, arguindo uma forma mais justa de rateio de despesas de um condomínio.
Pergunto: O senhor entende ser possível no RS, onde ainda não notei registros favoráveis a respeito do assunto, impetrarmos ação e obtermos sucesso? O senhor possui representante de seu escritório no RS?
Obrigado,
Carlos Daniel.

Resposta – Prezado Carlos Daniel 

A matéria é realmente complexa, sendo raro os profissionais que aprofundam no assunto, razão que justifica os raros acordãos dos Tribunais que abordam de maneira técnica o rateio pela fração ideal entre apartamentos tipo e de cobertura. Não conheço nenhum advogado no seu Estado. Entretanto, tenho sido contratato para montar o processo judicial de maneira completa, cabendo ao proprietário contratar um advogado apenas para conduzir o processo no Fórum. Já obtive vitórias no sentido de eliminar o rateio pela fração ideal que desvaloriza a cobertura e acarreta o enriquecimento ilícito das unidades menores, pois a cobertura é penalizada ao pagar a mais pelo que não utiliza em maior proporção. 

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


 Dúvida  – Taxa de condomínio

Ademar 28/09/2012 

Gostei da matéria “Definir rateio da taxa de condomínio exige matemática e bom senso”

Ma o que eu preciso saber mesmo é o seguinte:
Tenho uma sala comercial térrea, num prédio de 8 andares.
Só tenho a sala. Não tenho garagem, não uso elevador, não uso absolutamente nada do prédio.
Acontece que eu pago a taxa de condomínio na mesma proporção de todos os aptos. do prédio.
Não é injusto?
Será que eu teria direito de pagar uma taxa de condomínio menor? tendo em vista que não uso nada do prédio?

Resposta – Caro Ademar.
A sua situação é corriqueira em meu escritório, principalmente em lojas/salas térreas. A cobrança da taxa de condomínio deve ser realizada somente daquelas despesas em que o proprietário participa/usufruiu, caracterizando enriquecimento ilícito do condomínio a cobrança de despesas de bens que sequer são oferecidos ao respectivo proprietário.

Evidentemente, caso a sua sala tenha entrada independentemente da do edifício misto (residencial e comercial), não deverá ser cobrada na taxa as despesas com portaria/porteiro, elevador, faxineira. A mesma lógica se aplica no caso de V.Sa. não ter nenhuma vaga de garagem. Nestes casos, a única despesa em que V.Sa. deveria participar do rateio, a principio, seria o seguro anual obrigatório contra incêndio e água/luz (caso sua sala não tenha consumo separado).

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida  – Taxa de condomínio de coberturas

Ronaldo  22/01/2013

Dr. Kenio, moro em SP, em um predio de 4 aptos. por andar, sendo 2 de 55m e 2 de 75m ate o 12° andar sem no 13° 4 coberturas tambem com medias de 110m e 150m., pois as mesmas são duplex ate o 14º andar, sem esse andar sem acesso, meu apto. é uma de 150m. a qual vem sendo cobrado 100% a mais que os aptos. de 75m., e as demais da mesma forma por fração ideal, já um predio de 25 anos, que sofro com esse tipo de cobrança.
Gostaria de saber se pode me auxiliar nesse tipo de ação, se algum advogado em SP com experiência?
Grato.

Resposta – Prezado Sr. Ronaldo. 

O rateio das despesas ordinárias (água, luz, faxineira, etc.) de condomínio deve ser realizado, em regra, de forma igualitária entre todos os condôminos. Não obstante, existem exceções que permitem que o rateio seja feito de forma diferenciada, ou seja, uns contribuindo à mais que os outros, a fim de se garantir a justiça contributiva. Neste caso, o rateio de despesas deve observar a realidade de cada condomínio, de forma que cada condômino pague somente pelo que realmente use, fazendo-se a divisão das despesas de uma forma mais justa e equilibrada.

É muito comum se estipular formas injustas de divisão de despesas, muitas vezes pela fração ideal, onerando excessivamente as coberturas/unidades maiores, pois o fato da mesma possuir maior fração ideal que o apartamento-tipo, não justifica que ela deva pagar maior percentual quanto às despesas ordinárias, uma vez que os moradores das unidades maiores não utilizam os porteiros, a faxineira, interfone e demais serviços a mais que as demais unidades-tipo.Saliento que há casos de cobertura pagar a mais até 150%, sendo que conseguimos igualar a taxa no processo judicial. Em geral, as frações de cobertura são superiores, entre 50 a 80% do apto tipo, fato esse que gera grande desvalorização para a cobertura no caso de venda e locação. É simplesmente uma incoerência V.Sas. pagarem 100% a mais de taxa de condomínio, sendo que o prejuízo com futuras obras/manutenção do edifício é incalculável.ASSESSORIA JURÍDICA

O nosso escritório atua no Estado de Minas Gerais, entretanto, quando a prestação de serviço é solicitada por um cliente de outro Estado, pedimos ao cliente que nos indique um advogado de sua confiança no Estado que reside, para facilitar os trabalhos, ou seja, elaboramos as peças que fundamentam o processo e o colega as distribui em São Paulo/SP. Em especial, conseguimos nas cidades de Guarapari/ES, Londrina/PR e Rio de Janeiro/RJ. Desta forma, sendo de seu interesse, favor entrar em contato para podermos orientá-lo, mais precisamente com Dr. Marlon, que está a par do seu caso, através do tel. (31) 3225-5599.

Poderão ser elaboradas a notificação e as petições do processo judicial para que Vsa. obtenha redução expressiva ou até o pagamento da taxa igualitária, que resultará na valorização de sua cobertura, conforme decisões judiciais a favor de nossos clientes.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida  – Taxa de condomínio 

Clauver  29/09/2013.

Gostaria de saber se é possível pagar cota condominial proporcional ao uso de serviços. Meu condomínio tem piscina, mas por ser pequena e muito cheia de gente não utilizo; tem parquinho para crianças, mas eu não tenho filhos pequenos; tem salão de festas, mas eu não utilizo. Mesmo assim pago a manutenção como se usasse. Sei que o conceito de condomínio abrange um rateio pelas despesas do mesmo, mas é possível haver uma cota diferenciada, de acordo com as escolhas e necessidades de cada condomino?

Resposta – Clauver. 

Esclareço que as despesas de conservação e manutenção das áreas comuns dos condôminos é obrigação de todos, independente se estes utilizam ou não a referida área. Só o fato de estar disponível para o seu uso, já evidência o seu dever de arcar com as despesas. Portanto, neste caso, não adianta dizer que não utiliza por uma opção pessoal de V.Sa., pois é dever intrínseco do condômino arcar com as despesas das áreas comuns.
Atenciosamente,
Kênio Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida  – Compra e venda de imóvel alugado

Claudemir  30/10/2012.

Gostaria de orientação:
Comprei uma casa com inquilino dentro.Foi feito uma notificação em Junho de 2012 da venda do imóvel, onde foi oferecido ao locatário no qual não teve interesse. Entrei em contato com a imibiliaria em Agosto para ver o imóvel, fomos até lá a inquilina faluo que não haveria nenhum problema e assim que fosse fechado negócio sairia da casa. O contrato com o banco foi fechado em 04/10 e ela teria até 04/11 para sair só que a inquilina mudou a conversa e não procura casa e nem entra em contato com imobiliaria. Ela possui um contrato em vigencia, só que eu quero a casa para morar a imobiliaria não se precaveu em colocar no contrato de venda um prazo para a inquilina sair e mem ela assinar, agora ela está criando esse problema. O advogado da imobiliaria fez uma notificação de 90 dias para o inquilino sair, perguntas:
Eu novo proprietario tenho que esperar todo esse tempo?
No que a imobiliaria errou?
Pode a imobilçiaria entrar com uma ação de despejo/desocupação pelo não cumprimento verbal feito a todos?
Qual a multa e quem deve pagar caso haja?
Eu como proprietaria vou receber o aluguel da casa , só que eu pago aluguel, quem paga esse prejuizo?
Eu tenho direito de receber o aluguel da imobiliaria poi, estou morando em uma casa alugada?

Gostaria de um resposta! Obrigado pela atenção!

Resposta – Prezado Sr. Claudemir,

Primeiramente é um prazer atender à sua solicitação.

Quanto à sua dúvida esclarecemos que é preciso uma análise detalhada de toda a documentação pertinente à venda do imóvel do qual o Sr. trata, tais como o contrato de compra e venda, o registro imobiliário, o contrato de locação que encontra-se vigente, dentre outros, a fim de fornecermos orientação correta sobre o caso.

Sucintamente, o artigo 8º da Lei 8245/91 autoriza o adquirente a denunciar a locação se o imóvel foi alienado durante a sua vigência e concede ao inquilino que mora no imóvel o prazo de 90 dias para desocupá-lo. Importante salientar que essa denúncia, realizada por meio de uma notificação, deve ser feita pelo comprador no prazo de 90 dias contados do registro do imóvel, sob o risco de assumir a locação e, assim, não poder tomar posse do seu bem.

Tendo em vista que é impossível esgotar o assunto por um e-mail, caso seja do seu interesse, agende uma consulta em meu escritório, pois será um prazer atendê-lo juntamente com minha equipe. Para tanto, basta entrar em contato com a minha secretária Josi através do tel. (31) 3225-5599 ou com a advogada Raquel, a qual está a par deste e-mail para agendarmos um consulta.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida  – Venda de imóvel alugado

Lucilene. 19/01/2013 

Sou inquilina em um imóvel há 11 anos .O proprietario o colocou a venda e nos ofereceu por cento e cinquenta mil reais. conversamos sobre a possibilidade de negociarmos um preço menor .Uma vez que é um imóvel antigo. Ele disse que iria negociar com outra pessoa pelo valor acima.Falamos do nosso interesse em comprar caso fosse um valor menor .Não houve apresentação formal contendo todas as condições do negocio.Não assinamos nenhum termo de desistência do imóvel que foi vendido por um valor menor do que nos foi oferecido. Ficamos sabendo pelo novo proprietario que nos ligou pedindo para desocuparmos .Gostaria de saber quais são os meus direitos de preferencia uma vez que não houve notificação nos oferecendo as mesmas condições dadas ao comprador.Onde devo procurar maiores esclarecimentos e um respaldo da lei.

Resposta – Prezada Sra. Lucilene. 

A Lei do Inquilinato permite que o imóvel seja alienado durante a locação, a qualquer tempo, não havendo como o inquilino contestar a venda. Mesmo que o contrato tenha prazo determinado em vigor, o novo adquirente não tem a obrigação de continuar com a locação, ou seja, poderá pedir a desocupação do imóvel.

Entretanto, vale ressaltar que deve ser garantido ao locatário o direito de preferência de compra em igualdade de condições, o qual tem 30 dias a partir da data de sua notificação, extrajudicial ou judicial, para se manifestar.

Com base em seu relato, não restam dúvidas do desrespeito ao seu direito de preferência, sendo que V.Sa., como inquilina, terá direito a ser indenizada por perdas e danos pelo locador/vendedor, deste que estas sejam devidamente comprovadas em juízo.

Como V.Sa. pode observar, é impossível esgotar o assunto por um simples e-mail. Desta forma, caso deseje agendar uma consulta em meu escritório, localizado na Av. do Contorno, 6.920 – 1º e 2º andares – Bairro Lourdes –Belo Horizonte-MG, será um prazer atender V.Sa. juntamente com minha equipe. Para tanto, basta entrar em contato com a minha secretária Josi através do tel. (31) 3225-5599 ou com o Dr. Marlon Pereira, os quais estão a par do seu caso.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG


Dúvida – Venda de imóvel alugado. 

Zilda  28/02/2013.

Eu vendi minha casa ,com ponto de comércio. Dia 25/02/21013 o aluquel e o contrato venceu dia 20/02/2103 o aluguel , o aluguel de fevereiro que vence dia 20/03/2013 é meu ou é de quem eu vendi a propriedade?

Resposta – Prezada Senhora Zilda.

Primeiramente, cabe as partes redigirem o contrato de compra e venda com técnica jurídica, e caso não dominem o assunto, contratar um advogado especializado para elaborar este instrumento, o qual, quando bem elaborado, gera segurança para as partes, evitando dúvidas e situações de litígio e prejuízo. Dessa maneira, o contrato esclarecerá essa situação, bem como outras, especialmente quando o imóvel estiver locado. Pelo visto, houve omissão no contrato, sendo que o valor do aluguel corresponde a 30 dias. Mediante a análise do contrato, dependendo do caso, o valor do aluguel será do vendedor até o dia que ele efetivamente receber o preço do imóvel, e passará a ser direito do comprador receber essa quantia a partir do momento que quitar sua obrigação perante o vendedor. Portanto, deverá o valor do aluguel ser fracionado de maneira a respeitar o direito de propriedade, pois só tem direito a recebê-lo aquele que for o proprietário nos termos do contrato.

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.


Dúvida  – Venda de imóvel alugado. 

Jorge 12/03/2014.

a casa que minha tia de 80 anos mora foi vendida e não fomos comunicado da venda por carta e nem por aviso judicial e extrajudicial, temos ate o dia 17 de março que só os 90 dia por lei para sair mais ela não conseguiu casa para morar, ele por expulsar, pois a venda da casa foi feita por debaixo dos panos, pois a dona da casa não responde por si mesmo pois ela e doente e quem vendeu foi o sobrinho.

Resposta – Prezado Sr. Jorge. 

Em relação ao problema relatado, esclareço que quando o imóvel está alugado e o proprietário pretende vendê-lo, deverá o inquilino ser notificado da proposta que deve conter todos os dados da transação, sendo que Vsa. terá o direito de preferência em igualdade de condições a que for oferecida para terceiros. Caberá ao inquilino exercer o direito de preferência no prazo de 30 dias, não tendo ele nenhum respaldo legal para impedir a venda.
Tendo em vista que a locatária, no caso, sua tia, não foi notificada da venda, a mesma poderá ser anulada, mediante o ajuizamento de ação judicial, pois pelo seu relato, o direito de preferência não foi respeitado. Logicamente, essa alternativa é viável apenas se a locatária possuir recursos financeiros e desejar cobrir o valor pago pelo adquirente, além das despesas cartoriais.
DESPEJO
Superado a questão da preferência, tendo o imóvel sido vendido, poderá o novo adquirente romper a locação, mesmo que o prazo esteja vigorando por prazo determinado. Entretanto, deverá promover a notificação 90 dias a contar da data do registro da venda no cartório. A questão pode ter vários desdobramentos, sendo impossível esgotar o tema nesse pequeno espaço, pois há ainda a possibilidade do despejo por denúncia vazia ser viável a qualquer momento, estando a locação vigorando por prazo indeterminado. O ideal é que a locatária contrate um advogado especializado para analisar os documentos para adotar a melhor alternativa conforme o interesse das partes.
Atenciosamente.

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. 


Dúvida  – Condomínio. 

De: Henrique.

Um morador do meu prédio comunicou ao síndico por e-mail que iria colocar a tal cerca, sem dar detalhes e sem apresentar projeto ou fotos. Como ninguém sabia direito como ficaria, alguns informaram que não se importariam. Depois de instalada eu contestei, já que considero que opiniões por e-mail não têm valor de votação. E mesmo que houvesse nem todos os moradores opinaram. Quando o prédio foi entregue, há dois anos, houve reuniões para definição de fechamento de varandas com cortina de vidro, área de serviço de acordo com as esquadrias das demais janelas e rede de proteção, não havendo nenhuma definição com relação a outros fechamentos, o que deveria ser discutido em nova reunião.
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> Na última assembleia solicitei que o assunto fosse colocado na pauta e questionei a colocação, informando que de acordo com a convenção é necessária a aprovação por unanimidade dos condôminos para modificações em aspecto arquitetônico do edifício. Já o morador que instalou a  grade alegou que não é necessária a unanimidade, pois trata-se de “realização de obras voluptuárias, inovações no edifício ou em acréscimo às já existentes”.
 Qual o tipo de aprovação cabe ao caso: unanimidade, por se tratar de alteração arquitetônica, ou dois terços, por ser inovação ou acréscimo?
 Obrigado.

Resposta: Prezado Henrique

Primeiramente, é importante esclarecer que o assunto é complexo, pois os quóruns de votação podem ser alterados pela convenção, sendo fundamental a análise deste instrumento, além de verificar a situação local, já que as fotos deixam dúvidas sobre o tipo e posição da grade e da unidade, se é cobertura ou térreo.

O Sr. mencionou que o proprietário da unidade onde foi colocado o fechamento citou parte do artigo 1.342, do Código Civil que diz o seguinte forma: “A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.” .

Certamente, o fechamento não consiste numa obra comum, aprovada pela assembleia como acréscimo, pois grade não se equipara a uma nova obra, como por exemplo, a construção de uma guarita ou um salão de festas.  Já  quanto à fachada, exige-se a unanimidade dos condôminos para alteração que venha a gerar desarmonia. Mas, somente analisando o local, bem como a convenção poderemos opinar de forma segura, sendo que a manifestação dos condôminos por e-mail não tem o condão de substituir a assembleia geral. As imagens enviadas e o relato extremamente resumido não permite uma análise adequada, sendo que somente mediante consulta será possível esclarecer a questão de forma adequada. Caso o condomínio deseje uma análise profissional do caso concreto, poderá marcar a consulta com nossa equipe, podendo ligar para o Dr. Igor Grisolia ou para secretária Josi, no telefone (31) 3225-5599.

Atenciosamente,

Kênio de Souza Pereira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.