Disparam as ações contra construtoras

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Volume de ações cresceu 834% entre 2010 e 2012

Diante dos constantes abusos praticados por algumas construtoras contra os compradores que estão inseguros se receberão os apartamentos que adquiriram na planta, o Poder Judiciário tem constatado um enorme crescimento de ações contra essas empresas. Há casos de empreendimento com atraso de mais de dois anos, como a EVEN, no Vale do Sereno. Há outros, que foram vendidos em 2010, mas que estão praticamente no chão, apesar de dezenas de compradores já terem quitado mais de 30 prestações, como no caso da Habitare.

Se considerarmos o volume de processos da Even, Habitare, Viver e Dínamo de 2010 (55 processos) a 2012 (514 processos), ocorreu um crescimento de 834% de volume de ações propostas contra essas duas grandes construtoras. Há várias construtoras menores em situação semelhante, mas no geral o mercado continua saudável. É importante os compradores analisarem a situação da empresa antes de comprar o que ainda não existe.

Contrato protege o comprador atento
Os compradores que buscam assessoria jurídica especializada reduzem os riscos de um mau negócio, havendo casos do negócio não ser concluído diante da postura do construtor de não aceitar as cláusulas que o advogado do comprador elabora para que sejam inseridas no contrato de compra e venda. Neste caso, no momento da redação do contrato, é possível o comprador perceber se a construtora tem condições de cumprir o que prometeu e assim optar por concluir o negócio com quem aceita que o contrato seja reequilibrado.

Risco de desvio de recursos dos compradores
Diante do fato da maioria das construtoras não adotarem o “Patrimônio de Afetação”, que determina que os valores recebidos dos compradores devem ser aplicados somente no empreendimento que eles adquiriram, fica evidente que os recursos do prédio que nem saiu do chão está sendo desviado para outro empreendimento que está atrasado. A falta de transparência na contabilidade da construtora Habitare, que simplesmente alterou diversas datas de entrega para 18 a 24 meses para frente, tem deixado os compradores inseguros, estimulando-os a requerer em juízo a rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução de tudo que pagou devidamente corrigido, com juros de 1% ao mês. Além disso, diante do descumprimento do contrato por parte da construtora, esta tem o dever de pagar a multa rescisória para o comprador, sendo comum essa multa variar entre 10 a 20% do valor do imóvel atualizado.

Abuso da construtora
Há casos de construtoras tentarem se beneficiar do próprio erro, ou seja, diante da sua falta de cumprimento contratual e do receio do comprador não receber o imóvel, a empresa oferece devolver apenas parte do crédito do comprador, em diversas parcelas, além de descontar a multa rescisória, como se eles estivessem em dia com a obra.  Assim, ela fica com a unidade liberada para vender por 30 a 80% a mais que o valor antes negociado. Dessa forma, a construtora embolsa a valorização do imóvel que foi vendido em 2010, e ainda lesa o comprador que pagou tudo em dia e ficou prejudicado com o atraso injustificável.

Outra situação que vem sendo denunciada pelos compradores é o fato da construtora, que vendeu um apartamento, por exemplo, R$400 mil, em 2010, e diante do atraso de mais de um ano, tem exigido mais R$300 mil de cada comprador, alegando que os custos subiram e que o imóvel valerá R$850 mil. Para coagir os compradores a construtora tem feito reuniões individuais, apresentando um novo “orçamento inchado”, afirmando que se não obtiver novos pagamentos a obra parará, e nada será entregue. A construtora procura coagir e pressiona cada comprador, gerando assim insegurança e evita a congregação do condomínio, pois a união dos compradores poderia destituí-la da condução da obra. Muitos compradores desorientados têm cedido, pago mais que o contratado, com receio de ter mais prejuízo. Ocorre que esses compradores poderão ser novamente pressionados a fazer outros pagamentos em 2013, pois a obra vai num ritmo lento, de maneira a propiciar o aumento de uma situação que beira ao terror, pois muitas famílias investiram tudo que têm no apartamento que pode ficar no “esqueleto”.

 Solução
Diante da falta de seriedade de algumas construtoras que têm demonstrado incapacidade financeira de concluir as obras, os compradores mais atentos têm postulado em juízo o rompimento do contrato, para evitar que paguem mais num imóvel que dificilmente será entregue. Basta ir ao empreendimento e constatar que muitos estão abandonados, outros num ritmo tão lento que visa apenas a estimular que os compradores continuem a pagar as prestações que estão sendo desviadas, pois caso tivessem sido empregadas na obra esta estaria muito mais adiantada.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

 

  • Sandra

    Dr. Kenio, e como fica a situação dos compradores que adquiriram imóvel com registro de Patrimonio de Afetação, como no meu caso?
    A obra está paralisada devido um embargo do vizinho (alega que a obra afetou a casa), e o Banco que tem parceria (incorporação) alega que vai desfazer a parceria, porque a construtora não apresentou os documentos para liberação do credito, nem resolveu a questão dos embargos. Afinal, se o Patrimonio de Afetação foi criado para garantir os adquirentes como pode o banco agora sair fora, quando a situação é crítica? Ficaremos no prejuízo? O banco pode sair fora? E os 40% que os adquirentes já pagaram? Com certeza a Construtora não deve ter uma conta separada.
    Grata,

    Sandra