Alugar um imóvel corretamente merece dicas

0
1277
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Imobiliária pode aceitar outros tipos de garantia para alugar um imóvel e até trocá-la no decorrer da locação   

Existem regras básicas para se alugar um imóvel, mas pelo fato de grande parte da população desconhecê-las criou-se pavor infundado quanto à burocracia e dificuldade para conseguir alugar. De forma ilógica, o parágrafo único do artigo 37, a Lei do Inquilino impede que o locador aceite mais de um tipo de garantia num mesmo contrato de locação, o que acaba dificultando a vida do inquilino.

Seria mais fácil para o inquilino oferecer um fiador sem imóvel, com renda, e para reforçar uma caução em dinheiro para garantia os reparos, ou então, um bem imóvel ou automóvel de sua propriedade. Mas, de forma ilógica, a lei trata o inquilino como se esse não tivesse condições de negociar as várias possiblidades que poderia oferecer para gerar segurança ao locador, e assim cria poucas opções para que a locação seja garantida, o que é lamentável.

Importante o inquilino e os fiadores entenderem que a imobiliária não tem interesse em vasculhar a vida particular de ninguém e que a ela não interessa a Declaração de Imposto de Renda. Esta é pedida apenas quando estes não provam por outros meios (contracheques emitidos por entes públicos, por exemplo), de forma robusta, a real capacidade de pagamento e a propriedades dos imóveis que venham a servir como garantia.

Preferência pela melhor ficha de cadastro

O pretendente que entender como funciona a análise cadastral realizada por uma imobiliária terá maior facilidade para apresentar a ficha que terá preferência sobre as fichas mal elaboradas pelos demais pretendentes que têm dificuldade de preenchê-las corretamente.

O inquilino deve compreender que a imobiliária e o locador são seus parceiros. A eles interessa ter seus imóveis ocupados, pois imóvel vazio, apesar de ser investimento seguro, deixa de render aluguel, além de gerar despesas com o IPTU e, conforme o caso, com a quota de condomínio.

Mas, por ter sido contratada para oferecer tranquilidade para o locador, cabe a imobiliária tomar todos os cuidados para evitar inadimplência e problemas àquele que confiou seu patrimônio. Consiste num erro grosseiro o ato do pretendente à locação passar por cima da imobiliária e procurar diretamente o locador, pois isso poderá gerar uma indisposição com a procuradora. Se o locador desejasse ter contato com o inquilino não teria contratado uma imobiliária para conduzir o assunto de forma profissional. 

As imobiliárias exigem basicamente o seguinte: 
  1. a) Que o pretendente comprove renda (pessoal ou familiar) de no mínimo 3 vezes o valor do aluguel/encargos.
  2. b) Que ele apresente dois fiadores com renda comprovada entre 3 a 4 vezes do valor do aluguel/encargos, sendo que pelo menos um eles deverá possuir um imóvel (geralmente lote é rejeitado) quitado, livre de ônus e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
  3. c) O pretendente e os fiadores deverão apresentar cópia reprográfica de toda a documentação que comprove o que for alegado, juntamente com a carteira de identidade e CPF (do cônjuge, se o fiador for casado). Se for pessoa jurídica, deve apresentar cópia do contrato social e da última alteração do contrato.
  4. d) Caso a renda não seja oficial (contracheque, carteira assinada, declaração IR etc), ou faça parte da crescente economia informal, procure comprová-la através de indícios, como patrimônio, automóveis, extrato de aplicações financeiras. Se o pretendente ou fiador possuir comprovação de renda adequada a atender o limite mínimo de 3 a 4 vezes o aluguel/encargos, mediante contracheque, carteira assinada, não há necessidade de oferecer seu extrato bancário ou das suas aplicações. A Declaração do IR é exigida quando os demais documentos deixam alguma dúvida.
  5. e) Quanto ao imóvel do fiador é geralmente exigido que este seja localizado na mesma cidade onde é realizada a locação, sendo oportuno anexar cópia do IPTU do ano em curso, caso não tenha certidão negativa de ônus recente. Ele é a principal garantia da locação e caso esteja localizado em outra cidade acarreta grande dificuldade para o credor receber seu crédito no caso de execução decorrente de uma ação de despejo por falta de pagamento.
Ficha completa

As fichas cadastrais devem ser preenchidas com todos os dados possíveis, portanto, bem completa, para demonstrar a capacidade de pagamento e o patrimônio do pretendente e dos fiadores.  Deve o pretendente sempre expor qualquer dificuldade para o atendente, para que seja dada a melhor solução com rapidez. Não tenha receio em expor suas limitações ou algum problema, pois a imobiliária deseja ajudar e ao saber de algum entreva poderá oferecer alguma alternativa para viabilizar a locação.

Nos casos em que os dois fiadores não preencham os requisitos, o cadastro poderá ser reforçado por mais um, dois ou três fiadores, não havendo limite neste caso. A lei apenas veda a possibilidade de figurar no contrato mais de uma modalidade de garantia.

Fiador deve refletir sobre sua responsabilidade

Antes de aceitar ser fiador, pense bem, pois ao assinar o contrato de locação assume o dever de ser garantidor de todas as obrigações assumidas pelo inquilino durante todo o prazo da locação, inclusive se esta vier a ser prorrogada por prazo indeterminado. Dessa forma, a Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 procura gerar segurança ao locador, pois este tem o direito de exigir do inquilino o pagamento pontual dos aluguéis mensais e dos encargos, dentre eles, o IPTU, o consumo de água, energia elétrica e da taxa de condomínio, caso o imóvel faça parte de um edifício, bem como os reparos do imóvel.

Geralmente, o contrato de locação residencial no Brasil é realizado para durar 30 meses, sendo que os comerciais têm o prazo entre um a cinco anos, pois a lei concede total liberdade para que as partes estipulem de comum acordo o tempo de duração da locação.

 Mesmo que o inquilino tenha um atrito com seu fiador e assim rompa o vínculo de amizade, parentesco ou confiança, este não poderá sair do contrato de locação em vigor. Seria injusto o locador perder a garantia e correr o risco de não receber seu crédito devido a um problema pessoal entre o inquilino e seu fiador. Ninguém é obrigado a ser fiador, mas se aceita o encargo não tem com sair dele antes que o contrato termine.

Inquilino pode trocar de fiador ou garantia

Entretanto, nada impede que o inquilino, a qualquer momento da locação, procure o locador ou a imobiliária para solicitar a alteração do fiador ou a mudança do tipo de garantia (seguro fiança, títulos de capitalização), pois isso é plenamente viável, desde que o novo fiador ofereça as mesmas condições, ou seja, tenha renda e patrimônio suficientes para garantir o pagamento de uma possível inadimplência do inquilino.

Para a imobiliária o que importa é manter a locação, pois esta e o locador vivem da renda decorrente de imóvel ocupado, sendo interesse da imobiliária facilitar a permanência do inquilino. Mas, se o inquilino não conseguir oferecer um novo fiador ou outro tipo de garantia (veja abaixo outras soluções) que seja equivalente ou melhor que a atual, conforme análise do locador, não conseguirá retirar o fiador atual, o qual permanecerá como garantidor até a desocupação do imóvel.

Como funcionam as garantias

Mais de 90% das locações são garantidas por fiadores, já que a segunda opção mais utilizada, o Seguro Fiança, tem um custo variando entre 2 e 2,7 aluguéis, dependendo da análise do perfil do cliente. A apólice do Seguro Fiança deve ser renovada a cada 12 meses, o que resulta no custo para o inquilino de mais de 14 aluguéis por cada ano de locação.

Dessa forma, a fiança que é prestada geralmente por amigos e parentes que não cobram nada do inquilino, é a mais utilizada. Mas quando o valor do aluguel é mais elevado torna-se mais difícil o inquilino encontrar fiadores com renda que gire em torno de quatro vezes o valor do aluguel, passando a ser importante que junte à ficha cadastral provas de que tem imóveis livres de ônus, aplicações financeiras e outros bens que gerem segurança para o locador aceitar concluir a locação.

Garantias que o locador pode exigir do locatário

 A fiança prestada por fiadores não é a única opção do pretendente. Os art. 37 e 38 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) preveem que, caso o locador aceite, poderá ser oferecida como garantia a caução (em bens móveis, imóveis ou dinheiro) ou o seguro de fiança locatícia, que tem sido bem aceito no mercado.

Seguro fiança: o inquilino obriga-se a renová-lo a cada 12 meses, figurando com beneficiário o locador.  Ele tem a vantagem de livrar o inquilino do constrangimento de pedir favor para alguém ser seu fiador, o que pode compensar o custo que varia entre 2 e 2,7 aluguéis anuais valor que pode ser parcelado em 6x sem juros no cartão de crédito. Em Belo Horizonte, é a Triunfo a Corretora de Seguros que atua há mais tempo no mercado e detém o maior número de contratos de fiança locatícia. Garante até 30 vezes o valor do aluguel e no caso de inadimplência, tem a vantagem do locador passar a receber o valor do aluguel 30 dias após a propositura da ação de despejo por falta de pagamento.
Título de Capitalização: A Triunfo Seguros firmou parceria com grandes seguradoras e disponibiliza para o mercado mineiro o Título de Capitalização, que visa substituir o fiador, através de depósito em dinheiro de uma quantia ajustada entre o inquilino e a imobiliária. O Título de Capitalização, com base na experiência e no fato do processo de despejo poder demorar e nos custos de reparação do imóvel, sugere-se que o valor deve superior a 10 vezes o aluguel, podendo chegar a 20 vezes se for considerado um risco maior que inclui os reparos e pintura, sendo que ficará caucionado como garantia enquanto a locação existir. Após a desocupação e devolução das chaves à imobiliária, o inquilino receberá 100% do que depositou, acrescido da correção pela TR. Durante a locação o inquilino poderá ser premiado com os sorteios que ocorrem todo mês pelo Loteria Federal, sendo que o prêmio poderá superar em até 23 vezes o valor do Título. Qualquer pessoa física ou jurídica pode oferecer o Título de Capitalização ao locador/imobiliária como garantia, que tem a vantagem de agilizar a contratação da locação. O inquilino que opta pelo Título de Capitalização tem ainda a vantagem de evitar pedir favores para amigos e parentes, que muitas vezes recusam assumir a fiança, pois temem o risco de serem garantidores de uma locação. 
Caução em dinheiro:  tem o inconveniente de ser limitada por lei a apenas 3 meses, o que explica porque o mercado a rejeita.  O risco de prejuízo em uma locação gira em torno de 14 meses. Qualquer ação de despejo por falta de pagamento por demorar até mais de 12 meses, sendo, portanto, uma garantia ruim para o locador, pois em geral não garante nem os reparos e pintura do imóvel. 
Caução em bens móveis: é extremamente difícil em função da dificuldade de se encontrar um bem móvel que realmente garanta o risco da locação. 
Caução em bens imóveis: apesar de ser uma excelente garantia para o locador, tem o inconveniente de ter um elevado custo com os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, essenciais para legalizá-la. Além disso, poucos profissionais têm conhecimento específico de como concretizá-la, o que explica a sua não utilização no mercado.

Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro do Secovi- MG e da CMI – Câmara do Mercado Imobiliário de MG

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – telefone: (31) 3225.5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

SHARE
Previous articleAluguel em São Paulo cai 0,2% em fevereiro
Next articleAluguel: 2ª prévia do IGP-M de março sobe 0,84%
Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.