Despachante imobiliário agiliza os negócios

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Entender os documentos evita processos judiciais e prejuízos. Contratar um despachante imobiliário é fundamental

Muitas transações imobiliárias deixam de ser realizadas por causa da falta de regularização da documentação, apesar do proprietário do imóvel ter tentado por anos uma solução ao peregrinar por dezenas de repartições públicas e cartórios sem conseguir resolver a questão. O problema poderia ser resolvido se fosse tratado com profissionalismo, contratando um despachante imobiliário, pois os atendentes dos cartórios e os servidores públicos não explicam as dúvidas dos cidadãos que ficam perdidos sem saber agir.

Em vários casos a solução exige um advogado para analisar questões jurídicas ou de um engenheiro/arquiteto para regularizar o projeto da edificação. Mas, certamente, nesses casos e nas questões que envolvem burocracia e dinâmica para obter documentos, certidões e regularizar documentos imobiliários, além de veículos automotores, nada melhor que contratar um despachante documentarista.

O Brasil é um país onde a burocracia emperra vários negócios, sendo um desafio um cidadão entender tantas exigências, as quais desafiam o conhecimento e a paciência de qualquer pessoa. É comum a pessoa perder dias de trabalho e demorar meses para resolver questões que um despachante consegue resolver com rapidez e eficiência.

Funções do despachante imobiliário

Nos termos do art. 2º, da Lei nº 18.037/09, “despachante documentarista é a pessoa física que representa o seu cliente, mediante anuência e independentemente de mandato, perante órgãos públicos”. Obviamente, o despachante, por não ter formação específica em Direito, é impedido de praticar atos que envolvem questões jurídicas e processuais, pois somente um advogado com mandato pode praticá-los.

Consiste numa insensatez solicitar um despachante imobiliário que redija contratos e documentos jurídicos, pois esse trabalho extrapola suas funções e poderia trazer para este profissional o risco de responder por prejuízos decorrentes de uma orientação equivocada. A elaboração de contrato exige conhecimento dos reflexos jurídicos junto ao Poder Judiciário, já que este poderá vir a ser objeto de um julgamento numa ação.

Conforme esclarece o Conselho Regional de Despachantes Documentaristas do Estado de Minas Gerais, cabe a esse profissional executar e gerenciar, com clareza, ética e profissionalismo serviços e atividades para seu cliente que se limitam a:

a)    providenciar a solicitação de documentos para seu cliente junto aos órgãos e entidades;

b)    regularizar débitos e créditos;

c)    instruir processos;

d)    realizar inscrições, alterações, baixas em registros e cadastros;

e)    podendo ainda, organizar arquivos de dados, monitorar datas de vencimento de documentos de seus clientes, apurar e pagar impostos, taxas, emolumentos, requerer isenções, cancelamentos, parcelamentos e suspensões de pagamentos de débitos, a devolução de indébitos e até o recebimento de indenizações para seus clientes.

Remuneração do despachante 

Os preços cobrados pelos despachantes imobiliários são tabelados, sendo temerário contratar quem cobra valor muito abaixo do padrão do mercado, pois o “barato pode sair caro” já que um serviço de qualidade deve ser valorizado.  O despachante é remunerado pelo trabalho prestado, independentemente do negócio for fechado ou não, pois seu trabalho não é de resultado e assim se assemelha a forma que é remunerado um advogado.

A postura das pessoas de não valorizar a prestação de serviços, seja do advogado ou do despachante, é um dos principais motivos de vermos centenas de processos judiciais e prejuízos. O cliente bem orientado, por quem não tem interesse direto no negócio para obter ganho financeiro, acaba evitando prejuízo ao ter conhecimento de riscos que somente profissionais estão aptos a apontar.

Muitos problemas são evitados com a consultoria que ocorre previamente com a análise jurídica do advogado, dos documentos e certidões, que são obtidas pelo despachante. Economizar com esses prestadores de serviços e contar apenas com a sorte é uma ótima ajuda para o crescimento das estatísticas dos processos judiciais e dos prejuízos.

Despachante é parceiro do corretor e do advogado

Consiste num equívoco o comprador ou o vendedor de um imóvel pensar que cabe ao corretor ou a imobiliária providenciar os documentos do bem que está sendo negociado. A função do corretor de imóveis é promover a negociação para locação ou venda, sendo ele fundamental para avaliar o bem de maneira a viabilizar a transação. É comum o vendedor superestimar o seu patrimônio e com base no sentimentalismo pedir um preço elevado e assim vemos imóveis encalhados, sendo anunciado por anos. Mediante o fechamento do negócio, ao assinar o contrato de compra e venda, vemos negócios fracassando por falta de documentação que o corretor não sabe resolver, o que é normal, pois cabe ao despachante dar a solução por ter ele expertise na matéria.

Da mesma forma vemos cliente confundir o trabalho do advogado com o de despachante. Ao contratá-lo para propor um processo que envolva imóvel, automóvel, outro bem ou direito, entrega ao advogado uma documentação falha e irregular e assim vemos processos tendo insucesso por falta de cuidado com os documentos. Cabe ao advogado explicar para o cliente que o processo será melhor instruído e acelerado se contratar um despachante para obter a documentação atualizada e completa, a qual possibilitará a montagem mais segura do processo judicial.

Pendências documentais

Vemos imóveis com pendências documentais por anos, por falta de atitude profissional, que acaba gerando prejuízo futuro, como por exemplo a rescisão do contrato de compra e venda, porque ficou pendente o registro do Formal Partilha, pois o cliente, por ser leigo, achou que este trabalho tinha sido realizado pelo advogado. Ao terminar um processo de inventário que envolve vários imóveis, cabe ao advogado indicar um despachante para formalizar a transmissão da propriedade. Limitar-se a entregar o Formal de Partilha aos herdeiros sem esclarecer que este deverá ser levado aos cartórios para que ocorra a transmissão efetiva da propriedade resulta num trabalho incompleto, já que os imóveis continuarão em nome do falecido em vários cartórios.

A falta de conhecimento da importância do despachante imobiliário e das funções que cabe a ele executar geram grandes transtornos e perda de tempo, pois a atuação dele é fundamental para o bom andamento do trabalho do corretor de imóveis e do advogado, sendo suas funções complementares e distintas. 

Despachante gera economia

Num mundo com tantos compromissos a cumprir tornou-se incontestável uma realidade: “Tempo é Dinheiro”! A postura despreocupada e relapsa de deixar para depois, de achar que o comprador esperará meses para regularizar os documentos para adquirir o bem ou que pagará o valor do imóvel  sem ter as certidões que comprovam ser o negócio seguro consiste numa atitude ingênua e amadora.

A experiência do despachante em saber como funcionam as repartições públicas e cartórios é de grande valor, pois concede celeridade a realização dos negócios. É comum ele mostrar caminhos e alternativas mais econômicas para as partes envolvidas, a ponto de tornar a transação mais transparente e colaborar com os Poderes Constituídos ao ajudar na regularidade dos negócios em geral.

Leia mais sobre este assunto.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da Pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.