Desafio de elaborar a convenção de condomínio

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

A convenção é o documento mais importante de um condomínio, altamente complexo, pois regulamenta e limita o direito de imobiliária assunto escrito por Kêniopropriedade, estabelece regras para a convivência e as penalidades, possibilitando uma convivência pacífica e respeitosa. Os magistrados se baseiam na convenção para julgar os processos, sendo que a redação falha e confusa resulta em prejuízos para a coletividade.

É comum o condomínio perceber que a convenção é mal elaborada e omissa quando perde um processo judicial ou uma tragédia acontece, como os homicídios que são noticiados rotineiramente, decorrentes de desgastes que se acumulam por várias assembleias onde nada é resolvido.

Há uma enorme “competência” para se agravar problemas, pois muitos insistem em repudiar uma condução profissional e imparcial, sem paixões e rancores típicos de partidos políticos, onde tudo que um lado faz, mesmo que seja bom, é combatido pelo outro grupo.

Boa vontade
Mais de 70% das convenções têm erros grosseiros, pois se originam de cópias de modelos, que ignoram que cada empreendimento imobiliário tem perfil bem diverso do outro.

Com as mudanças trazidas pelo Código Civil (C.C) de 2002, ficou evidente a necessidade de rerratificar as convenções. Para demonstrar apenas uma das dificuldades criadas pelo C.C, tornou-se quase impossível aplicar uma multa contra um condômino antissocial com base nos artigos 1.336 e 1.337, pois exigem quóruns de 2/3 e até ¾ de todo o condomínio.

O problema é que os moradores, movidos somente pela boa vontade (que dizem que o inferno está cheio), cometem os mesmos erros de quem fez a convenção primitiva. Do dia para a noite tornam-se legisladores, especialistas em Direito Imobiliário, e passam a redigir a convenção com base em palpites, modelos muito piores do que a própria convenção que desejam atualizar.

Ignora-se que na advocacia há dezenas de especialidades, sendo lógico que ninguém contrataria um tributarista para defender um homicida, e nem um advogado de família para uma causa trabalhista. Mas para redigir uma convenção vale tudo! Assim vemos novas “colchas de retalhos”, onde os vizinhos têm receio de criticar a nova redação para evitar constrangimentos com o morador que fez o trabalho.

Será que alguém contrataria um cardiologista para fazer uma cirurgia ocular ou um ortopedista para tratar de uma pneumonia? O resultado não poderia ser outro. Assembleias confusas, repetitivas, onde cada um saca uma coisa, inventa ou distorce uma Lei, e assim vemos condôminos se digladiando anos e anos, sem conseguir o quórum de 2/3 para aprovar a convenção. Muitos perdem a paciência e mudam para outro local.

A arrogância, a falta de humildade, a vontade de economizar e até a intenção de criar cláusulas abusivas ou maliciosas impede que o condomínio entregue essa tarefa a um especialista isento. Todos se acham capazes de criar um documento jurídico que exige vivência com litígios nos tribunais que envolvem diversas leis, dentre elas: Lei nº 4.591/64, o Código Civil, Constituição Federal, Código de Processo Civil, Lei nº 6.015/73 de Registros Públicos e a Lei do Inquilinato.

Passados 10 anos do CC em vigor, diante da falta de compreensão de como deve ser revisada a convenção, para que seja alcançado o quórum de 2/3, constatamos que continuarão a existir convenções que propiciam litígios e prejuízos que poderiam ser evitados com a redação profissional.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

  • magali da silva

    Comprei um lote de terreno ou seja fração ideal,meu esposo assinou uma convenção falsa registrada no cartório de títulos na qual eu não assinei como esposa,fizeram um condomínio no qual não tem registro no cartório de imóveis ou seja rgi.Agora cada hora colocam um sindico querendo que os condominos como dizem paguem r$400,00 sendo que não uso nada deste condomínio nem porteiro tem ,me acionaram na justiça .pode isso?As unidades não são desmembradas nem tem rgi individual.Só total da área.