Definir rateio da taxa de condomínio exige matemática e bom senso

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

taxa de condomínioMuitos defendem a aplicação da fração ideal como critério de divisão do rateio de despesas de taxa de condomínio de unidades diferentes, ou seja, constituído de apartamentos tipo e de cobertura ou nos prédios comerciais compostos por salas e lojas no térreo, apesar de não saberem a origem de sua criação, como ela é calculada e para que serve. Esse problema é mais grave nos edifícios comerciais, onde, às vezes, as lojas pagam mais que as salas por serviços que somente estas últimas utilizam. Diante de argumentações superficiais e confusas daqueles que defendem o rateio pela fração ideal, fica evidente que essas pessoas não leram o Livro “Condomínio e Incorporações”, de autoria do jurista Caio Mário da Silva Pereira, que criou em 1964 a Lei nº 4.591, onde expõe os desafios em definir o que seria “fração ideal”.

Chega a ser cômico o relato do Civilista Caio Mário na pág.99, onde cita que os juristas europeus, há séculos, defendiam que a fração ideal seria maior para as unidades que tivessem mais janelas, que fossem mais altas (só havia prédio com até 4 andares) e, que as unidades menos ensolaradas, sem reformas ou de fundos teriam fração ideal menor.

Há 47 anos, de forma brilhante, Caio Mário criou a regra da fração no art. 12 da lei nº 4.591/64, que até hoje consiste na mais avançada lei do mundo na área condominial, a qual possibilitou a divisão das despesas da construção nas incorporações, onde, logicamente, a unidade maior paga mais que a menor pela sua construção.

A razão da criação da fração ideal tem como finalidade básica propiciar ao adquirente do imóvel que ainda não existe, saber exatamente quantum pagará pelo custo de sua unidade, conforme o seu tamanho. Trata-se de aquisição de propriedade. Essa regra não tem nenhuma ligação quando se trata de rateio de despesas da taxa de condomínio, previsto no art. 24, que diz respeito às áreas comuns (portaria, áreas de lazer, garagem, corredores, telhado, faxina, zelador), pois estas são utilizadas igualmente por todas as unidades, independente de seu tamanho.

Refletir para entender
Mudar conceitos não é fácil, pois exige mente aberta, vontade de aprender (o que dá muito trabalho e exige capacidade) e disposição em trocar ideias sem preconceitos.

A cobertura e o apartamento com área privativa custam mais que o apartamento tipo, então pagam a mais IPTU, bem como ITBI no ato da transferência da propriedade. A mesma regra ocorre com lojas no térreo onde a torre é composta por salas, havendo dezenas de acórdãos que isentam as lojas de pagar despesas (portaria, elevadores, limpeza, etc) que são geradas apenas pelas salas. Da mesma forma, um automóvel Gol custa metade do valor de um Chevrolet Cruze, sendo pago 4% do preço do carro referente ao IPVA. Entretanto, ao abastecer, cada proprietário paga o mesmo valor pela gasolina e pelo óleo. Ao trafegar na estrada (semelhante à portaria, corredores do prédio), pagam o mesmo valor pelo pedágio, bem como a hora de estacionamento, pois são automóveis, apesar de padrões diferentes têm a mesma destinação, a mesma capacidade de carga, da mesma forma que os apartamentos, que apesar de diferentes, têm a mesma finalidade residencial. Absurda é a alegação do defensor da fração ideal no rateio de despesas de manutenção, que diz que o apartamento de cobertura/área privativa comporta mais pessoas, como se esta unidade se prestasse a uma pensão, pois a própria convenção prevê seu uso somente unifamiliar. Pesquisas do setor imobiliário comprovam ser comum o apartamento de cobertura ter menos moradores (média de 3) do que os apartamentos tipo que são ocupados por 4 pessoas em média, pois são ocupados por casais mais jovens com filhos menores.

O defensor da fração ideal utiliza o argumento de que a cobertura deve pagar mais pelo uso do elevador, ignorando a lei municipal que obriga a instalação deste equipamento que valoriza todo o prédio, caso neste ocorra um desnível de mais de 11 metros de altura entre a unidade e a portaria, como por exemplo, em Belo Horizonte-MG. Logicamente, a maioria dos prédios não possui apartamento de cobertura, mas ninguém comete a insensatez de aumentar o valor da taxa de condomínio conforme o andar do apartamento, o que prova que o rateio igualitário é mais sensato. A cobrança a maior de qualquer taxa somente se justifica sobre a despesa e somente se esta efetivamente for gerada em excesso por determinada unidade.

O autor Caio Mário da Silva Pereira, na obra “Condomínio e Incorporações” tece comentários que evidenciam a complexidade do rateio e que exige um estudo profundo para entender que a fração ideal pode gerar divisões injustas no caso do rateio de despesas de conservação e manutenção, razão que motivou o legislador a criar o artigo 24, que deixa evidente que ao artigo 12 da Lei nº 4.591/64 destina-se ao rateio do custo da obra, conforme texto a seguir transcrito:

            A situação relativamente ao logradouro público influi sobremaneira, dizendo-se “apartamento da frente” o que tem serventia sobre rua ou praça e “apartamento dos fundos” o que a tem sobre pátio ou área interna e, naturalmente, os primeiros valem mais do que os segundos.
O andar em que se situa é outro elemento importante na composição do preço, costumando-se emprestar maior valor aos andares mais altos do que aos mais próximos do chão, pelo incômodo maior que estes sofrem. Mas, nos prédios não servidos de elevadores a mesma regra se não aplica, porque os mais altos obrigam a galgar as escadas.
Outros fatores secundários são igualmente levados em conta: dar para outro terraço comum; existir ou estar projetada obra pública que melhore a situação do apartamento; não haver certas janelas, portas, vãos ou varandas; a melhor ou pior serventia de luz; a qualidade dos materiais empregados etc.
Fréderic Aéby manda levar em consideração a área, a disposição das peças em relação ao conjunto, a orientação, a altura etc., para a fixação do valor originário
Poirier apresenta um esquema de divisão de valores em que o rés-do-chão e o andar imediatamente superior representam cada um 25% do valor do edifício; os dois andares seguintes 20% cada, a divisão é, usualmente, mais complicada.
Frédéric Denis esquematiza os direitos sobre a propriedade indivisa, assim como a proporção na partilha dos encargos comuns, atribuindo ao rés-do-chão, zero; primeiro andar, 100 por mil; segundo andar, 120 mil; terceiro 145 por mil; quarto 175 por mil; quinto 210 por mil; e sexto 250 por mil.
Entre nós, tanto o critério do escritor belga como o do francês são inaceitáveis (PEREIRA, 1999: 98-99).

Até os legisladores do Código Civil de 2002 cometeram dois erros graves ao definirem no parágrafo 3º do art. 1.331 que “a fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária” e que o rateio somente poderia ser pela fração ideal no inciso I, do art. 1.336. Diante dos equívocos e da insensatez, ao perceberem que esses dispositivos ferem a lógica da fração ideal que se baseia na área construída, conforme ABNT, em 2004, a Lei nº 10.931, deu nova redação aos referidos dispositivos. Assim, eliminou o vínculo da fração ideal com o valor do imóvel e inseriu no inciso I, que trouxe a frase “salvo disposição ao contrário” para confirmar que o rateio pela fração ideal deve ser evitado em determinados casos, para não afrontar os artigos 884 e 2.035 do CC.

Segundas intenções

Como advogado especializado em direito imobiliário, ao ser contratado para participar de assembleias, surpreendo-me ao presenciar proprietários, que se transformam em “legisladores”, pois criam “leis” para justificar seus propósitos, às vezes, inconfessáveis. E, o pior, há pessoas presentes, que imbuídas pela boa-fé acabam acreditando no “saque”, outras fingem que está certo o falso argumento, pois lhe convém manter a situação injusta e irracional, que penaliza o dono da unidade que é maior. Há, ainda aquelas nada dizem para não melindrar e evitar conflitos com o vizinho “inventor de leis” que se mostra o “senhor de tudo e de todos” e que, geralmente, é agressivo e não gosta de quem reside numa unidade melhor do que a dele.

Diante desse cenário é compreensível a enorme dificuldade dos proprietários de cobertura, de áreas privativas ou de lojas, que são minoria, fracassarem na tentativa de sensibilizar a enorme maioria representada pelos apartamentos tipo ou salas em alterar a cláusula da convenção que determina o rateio pela fração ideal, que resulta em taxas com valores abusivos, que geram expressiva desvalorização das unidades maiores.

Diante dos princípios gerais consagrados pela Constituição Federativa e pelo Código Civil de proibir a contratação de forma lesiva, com base no parágrafo único do art. 2035 do CC que determina “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”, não há como essa cláusula de um contrato consagrar uma lesão, configurada pelo enriquecimento ilícito (art. 884 CC) facilmente provado por uma perícia realizada por um engenheiro.

Felizmente, os magistrados com base numa reflexão mais profunda sobre a matéria, bem como numa perícia que confirma que todas as unidades gastam igualmente ou que é impossível afirmar que as unidades maiores utilizem ou consumam mais que as demais unidades, têm anulado o rateio pela fração ideal que acarreta enriquecimento ilícito.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG.Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

  • carlos daniel s coelho

    Resido no Estado do Rio Grande do Sul, na cidade de São Leopoldo. Mensalmente tenho a infelicidade de pagar pela cobrança injusta de despesas ordinárias do condomínio do prédio onde moro, diante do famigerado rateio por fração ideal.
    Sou penalizado por possuir uma cobertura, num condomínio que a área comum é corredor, salão de festas e nada mais. Arco com 100% a mais das despesas, sejam extraordinárias ou ordinárias (faxineira segurança, manutenção de elevador, luz do condomínio, etc…).
    Somos 21 apartamentos, sendo apenas 03 coberturas. Obviamente pelo entendimento dos demais condôminos, jamais conseguiremos o convencimento de reverter a situação, perante os demais proprietários em assembleia geral, afim de alterarmos a convenção do condomínio.
    No seu site vejo que a jurisprudência do STF referente ao rateio da cota condominial por fração ideal poderá ser plenamente contestada, arguindo uma forma mais justa de rateio de despesas de um condomínio.
    Pergunto: O senhor entende ser possível no RS, onde ainda não notei registros favoráveis a respeito do assunto, impetrarmos ação e obtermos sucesso? O senhor possui representante de seu escritório no RS?
    Obrigado,
    Carlos Daniel S. Coelho, 51 – 93593078

  • Laila Imaruí

    Sr. Kenio,

    Falta somente o senhor se manifestar em relação ao fato que ao comprar um apartamento grande, o comprador compra conjuntamente uma área condominial de sua propriedade inalienável e intransferível que consta no registro do imóvel e POR ÓBVIO é responsável pela manutenção de sua propriedade, ou seja neste caso área comum maior. A única exceção aceita é o não pagamento de despesas que não tem condição de usufruir (caso das lojas externas ao condomínio) que não podem ser imputadas a pagar por elevador, portaria, pois não tem condições de uso dos serviços, mas mesmo assim a cobrança é feita pelo percentual da área da unidade, pois para as outras despesas a unidade continua contribuindo com a sua área (telhado, fachada, admnistrativo, etc). Então a contribuição sempre deve ser feita pela fração, retirando deste cálculo as despesas que comprovadamente não podem ser usufruidas por algumas unidades. O Sr. presta um desserviço aos condomínios ao se manifestar desta forma e deve meditar mais para ter um melhor posicionamento, pois parece que só ler doutrina não tem adiantado.

  • Kênio Pereira

    Prezado Carlos Daniel, a matéria é realmente complexa, sendo raro os profissionais que aprofundam no assunto, razão que justifica os raros acordãos dos Tribunais que abordam de maneira técnica o rateio pela fração ideal entre apartamentos tipo e de cobertura. Não conheço nenhum advogado no seu Estado. Entretanto, tenho sido contratato para montar o processo judicial de maneira completa, cabendo ao proprietário contratar um advogado apenas para conduzir o processo no Fórum. Já obtive vitórias no sentido de eliminar o rateio pela fração ideal que desvaloriza a cobertura e acarreta o enriquecimento ilícito das unidades menores, pois a cobertura é penalizada ao pagar a mais pelo que não utiliza em maior proporção. Qualquer dúvida entre em contato pelo tel. (31) 3225-5599 ou pelo e-mail.

  • Kênio Pereira

    Prezada Sra. Laila

    Há dezoito anos criei a tese de que consiste numa ilógica e falta de conhecimento matemático e de definições técnicas (fração ideal, imposto, taxa, área comum e privativa, etc) a aplicação da fração ideal para dividir despesas que são geradas pelas áreas comuns (porteiros, faxina, energia elétrica, elevadores, área de lazer, etc), pois nenhum apartamento, mesmo o de cobertura as utiliza a mais que os apartamentos tipo. O Código Civil e a Lei 4.591/64 inclusive proibem que um condôminio (mesmo de cobertura) utilize as áreas comuns a mais que os demais e de forma a impedir o mesmo uso. Enfim, para que entenda melhor sobre o assunto, publicarei mais 03 artigos nesta semana que lhe fornecerão mais elementos para compreender o assunto que exige maior conhecimento jurídico, além de bom senso. Logicamente, que os porteiros, as faxineiras, que geram a maior despesa do prédio com salários e encargos trabalhistas não trabalham o dobro para a cobertura, sem como esta paga a sua conta de luz referente a sua área maior. Taxa é decorrente do uso efetivo, do serviço que é prestado (que é igualitário num condomínio) mas pelos seus comentários a confunde com IMPOSTO, pois este decorrer do valor da propriedade como por exemplo IPTU, ITBI e não tem qualquer relação com os fatores que geram as despesas ordinárias. Farei o possível para prestar um serviço de qualidade à coletividade, e a agradeço por me estimular a elaborar novos artigos sobre o assunto, pois morar melhor ou ter sucesso incomoda muitas pessoas. Atenciosamente, Kênio de Souza Pereira

  • Marcelo Barbieri

    Kenio,mais um brilhante artigo sobre o tema.Muito obrigado por tentar trazer a luz este tema que aflige a todos proprietários de unidades maiores que mês após mês são prejudicados subsidiando taxas condominiais das unidades menores.O que noto é que estas pessoas não tem argumentos para refutar o óbvio e via de regra partem para defender o indefensável de uma forma ridícula e absurda.Espero que os magistrados assim entendam,pois o congresso minou o PL 5252 de Leonardo Quintão com estes mesmos argumentos ridículos.É lamentável.De qualquer forma obrigado e continue sim a falar e escrever que continuarei também a divulgar suas idéias.MUITO OBRIGADO!

  • Claudio Lima

    Dr. Kênio, primeiramente, parabenizo-o pelo seu brilhante trabalho na defesa do direito das pessoas. A idolatria na defesa dos “menos destituídos” é confundida com o enriquecimento ilícito, a chamada lei de Gerson. Sra. Lila foi muito infeliz em seus comentários, mas estamos em regime de democracia, provavelmente reside em apto pequeno e se “aproveita” da lei, e tb. dos moradores de unidades maiores. Gostaria de saber o contato de algum colega seu, aqui na Baixada Santista, afim de que eu me encaminhe na defesa dos meus direitos.

  • Fernando Pinto

    Dr. Kênio. Sou proprietário de uma cobertura aqui em João Pessoa/PB que aliás é um apartamento de 148m2 com uma área de lazer na cobertura, portanto não é um duplex. A água, energia e gás são individuais, e mesmo assim estou sendo impactado com a cobrança baseada na fração ideal o que resulta em praticamente 100% de acréscimo na taxa do condomínio. Estamos tentando convencer os demais proprietários para que na próxima reunião conseguimas votos para alterar a convenção do condomínio e permitir o cálculo da taxa do condomínio por unidade. Concordo com a opinião de que “pois morar melhor ou ter sucesso incomoda muitas pessoas. ” pois regularmente ouvimos comentários de outros proprietários nas reuniões que confirmam este pensamento. Parabéns pelo artigo.

  • Rodrigo Santos

    Uma dúvida, caso eu tenha dois apartamentos no mesmo prédio, que não seja cobertura, por seu raciocínio, deveria pagar apenas uma cota condominial, correto?

  • ANSELMO

    Dr Kenio. Sou uma das pessoas que admira a sua luta por JUSTIÇA quando se trata de cobrança de taxa condominial para coberturas. A propria Lei antiga, ja facultava o Condominio a cobrar por fraçao ideal, porem a nova incluiu no texto: salvo disposiçao em contrario na convençao! Ora, o legislador tentou deixar livre arbitrio para a cobrança justa, mas, por uma questao de vantagem, os demais moradores de apto tipo, que somam a maioria dos votos, nao tem interesse, pois como querem levar vantagem, nao mudam, como deveria. Parabens pelo seu trabalho. Tbem deixo registro de seu contato por e-mail para que possamos discutir contrataçao dos seus serviços. Anselmo – Joinville, SC.

    • Kênio Pereira

      Infelizmente Sr. Anselmo está é a realidade. Já tive diversos clientes proprietários de coberturas/salas/ lojas que buscaram uma solução amigável, entretanto, raramente o proprietário de uma cobertura consegue obter o quorum de 2/3 de todas as unidades do edifício para alterar a convenção, pois a maioria composta pelos apartamentos tipo não é sensível aos argumentos de quem possui a unidade maior. Além disso, alguns pensam somente no fato de que a divisão igualitária resultará no aumento da taxa da sua unidade tipo. A experiência comprova que o proprietário da cobertura passa por constrangimentos e um enorme desgaste em tentar resolver um problema que geralmente só tem solução no Poder Judiciário.

  • Ademar

    Gostei da matéria.

    Ma o que eu preciso saber mesmo é o seguinte:
    Tenho uma sala comercial térrea, num prédio de 8 andares.
    Só tenho a sala. Não tenho garagem, não uso elevador, não uso absolutamente nada do prédio.
    Acontece que eu pago a taxa de condomínio na mesma proporção de todos os aptos. do prédio.
    Não é injusto?
    Será que eu teria direito de pagar uma taxa de condomínio menor? tendo em vista que não uso nada do prédio?

    Se alguém puder esclarecer, ficarei muito agradecido.

    • Kênio Pereira

      Caro Ademar,
      A sua situação é corriqueira em meu escritório, principalmente em lojas/salas térreas. A cobrança da taxa de condomínio deve ser realizada somente daquelas despesas em que o proprietário participa/usufruiu, caracterizando enriquecimento ilícito do condomínio a cobrança de despesas de bens que sequer são oferecidos ao respectivo proprietário.

      Evidentemente, caso a sua sala tenha entrada independentemente da do edifício misto (residencial e comercial), não deverá ser cobrada na taxa as despesas com portaria/porteiro, elevador, faxineira. A mesma lógica se aplica no caso de V.Sa. não ter nenhuma vaga de garagem. Nestes casos, a única despesa em que V.Sa. deveria participar do rateio, a principio, seria o seguro anual obrigatório contra incêndio e água/luz (caso sua sala não tenha consumo separado).

  • WILES PEREIRA SILVA

    Dr.Kênio de Souza Pereira bom dia!

    Estou lhe enviando este e-mail para silicitar a sua pessoa orientação sobre a taxa de condominio de minha moradia, dentro do condominio existe blocos de apartamentos e casas.
    O que esta acontecendo é que o síndico esta cobrando o valor do condominio diferenciado, exemplo: aos apartamentos o valor de R$ 100,00 e as casas R$ 150,00 sabendo que os serviços das area de lazer e comum a todos, sem menhuam regalia a mais do que os outros.
    Tendo em vista esta questão gotaria de saber de Vs.Senhoria se existe lei que eu possa questionar essa cobraça.
    Desde já agradeço a vossa atenção.

    Wiles Pereira Silva

    Brasilia – DF.Apagar ResponderResponder EncaminharMoverImprimir Ações PróximaAnterior

  • Rose

    Bom dia, gostaria de saber o seguinte: qdo adquirimos nosso apto, adquirimos na planta, portanto estava comprando um padrão de condomínio, acontece que o primeiro empreendedor, vendeu seu projeto para um segundo empreendedor, na ocasião estava em construção apenas o bloco no qual haviamos comprado o apto. O segundo empreendedor mudou completamente o projeto, sendo que o primeiro bloco difere dos demais, baixando assim o nível do condomínio, Bloco A (2 apartamentos por andar) demais blocos (4 apartamentos por andar). Conclusão: hoje pagamos por fração ideal todas as despesas do condomínio, o que podemos fazer para reverter esse quadro?Nos sentimos lesados, por essa mudança. Aguardamos retorno e gratos pela atenção. Rose

  • ANTONIO

    A Sra. Laila deve ser uma destas legisladoras de quinta em plantão. Quando a Sra. compra uma Mercedes Benz (carro de aproximadamente R$350.000,00 ou mais) e seu vizinho compra um Ford K, e voces dois vão abastecer num posto de serviço de combustivel é justo pelo fato de voce ter um carro de maior tamanho e maior valor pagar o combustivel proporcional ao tamanho?
    Isso é despesa ordinária…. A Sra. com todo respeito, deve ser uma daquelas que explora os moradores da cobertura de onde você reside. A Sra. conhece os artigos do código civil de nrº884 paraqgrafo único, 422 e ainda acrescido do artigo 2035. Sem esquecer é óbvio de cediço artigo 5º da Costituição Brasileira?
    Sra. Laila, não tenho conhecimento de nenhum proprietário de cobertura que queira que os demais condôminos paguem suas contas, mas conheço um MONTE de condôminos que se escondem atraz de uma prática equivocada para justificarem a transferência de parte de suas contas. Isso é LOCUPLETAÇÃO e por que não SAFADEZA DE ÍNDOLE.
    PROPRIETÁRIOS DE COBERTURAS, ENTREM NOS TRIBUNAIS PARA DISCUTIREM ESSA POUCA VERGONHA E ESPERTEZA DE ALGUNS… ISSO É ROUBO, É ENRIQUECIMENTO ILÍCITO, É ACHAQUE, É ESPERTEZA DE ÍNDOLE, É PREVALESCIMENTO DE FORMALISMO EXACERBADO, É VILÂNICO, É VERGONHOSO, É R O U B O SRA. LAILA……

  • Roberto Weiter

    Bom, creio que muitas pessoas utilizam o argumento do pagamento de condomínio ser relativo ao uso das coisas do condomínio porque, a princípio, se analisado apenas por este lado, não há motivos para cobranças diferenciadas e isso interessa a quem defende esse ponto de vista. Ocorre que esse tipo de legislação, tanto no Brasil quanto no exterior, se relaciona a mais fatores, como já bem dito em outras análises a respeito do assunto, como a valorização dos imóveis. Exemplificando: se os moradores decidem não fazer manutenção no prédio, não pagar por uma faxineira para fazer limpeza, não pagar jardineiro, não arrumar o portão eletrônico, é certo que haverá uma desvalorização daqueles apartamentos. Mas essa desvalorização é igual para todos os apartamentos? O mercado não funciona analisando as coisas do condomínio, ele se baseia no imóvel, em sua área. Assim, fatalmente, a desvalorização do apartamento maior será maior que a desvalorização dos apartamentos menores. Ou alguém pensa que o apartamento maior desvalorizará menos porque custou mais caro, ou que sua desvalorização será proporcional percentualmente ao dos outros apartamentos? Analisando-se isso, fica claro que um dos raciocínios que justificam a divisão proporcional, no caso a valorização do imóvel, é importante ponto de análise. Como já falei, se não for feita manutenção, haverá desvalorização, todos saem perdendo mas o apartamento maior perderá mais que os outros. Do mesmo modo, se a manutenção for feita, o prédio estiver em dia, tudo certinho, todos saem ganhando mas o apartamento maior se valoriza mais que os outros. Por isso a cobrança proporcional faz sentido. Seria justo que todos pagassem a mesma quantia para um apartamento se valorizar mais? Esse aspecto tem sido deixado de lado nas análises e decisões jurídicas, pois muitos advogados não se utilizam do raciocínio descrito acima para justificar o que falou Inaldo Dantas, no site do sindiconet, quando diz: “vcs precisam entender que PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO não é PAGAMENTO PARA USAR AS COISAS DO CONDOMÍNIO. Não simplesmente isso. As taxas de condomínio existem para garantir a habitabilidade e a integridade física the edificação. Não se pode dizer que, pelo fato de todos utilizarem as coisas comuns igualmente, deveriam pagara a taxa de condomínio por igual”. As dicussões a respeito desse assunto são importantes para se buscar uma forma justa de se fazer rateios em condomínios, mas para um julgamento ser feito com crítica e equilíbrio, tem-se que analisar os dois lados da moeda.

    • Kenio Pereira

      O comentário em defesa da cobrança da taxa de condomínio feito pelo Sr. Roberto se baseia no comentário que ele citou, o qual reproduzo: “vcs precisam entender que PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO não é PAGAMENTO PARA USAR AS COISAS DO CONDOMÍNIO. Não simplesmente isso. As taxas de condomínio existem para garantir a habitabilidade e a integridade física the edificação. Não se pode dizer que, pelo fato de todos utilizarem as coisas comuns igualmente, deveriam pagara a taxa de condomínio por igual”.

      Realmente, tal afirmação confirma que o autor do comentário desconhece questão elementares de um condomínio edilício, pois ignora o que compõem uma taxa de condomínio, sendo que o artigo 23 da Lei nº8.245/91 (único dispositivo legal que esclarece este ponto no lei pátria) esclarece o seguinte, sendo o proprietário obrigado a pagar, ou no caso de locar sua unidade, o locatário: “Art. O locatário é obrigado a: […] XII -…

      Portanto, consiste num equívoco a afirmação de que a taxa de condomínio ordinária não se presta para “pagamento para usas as coisas do condomínio”, pois é óbvio que para ter um prédio habitável é necessário pagar empregados, faxina, luz, água, reparar os defeitos que surgem, etc. Parece que o autor deseja negar a lógica matemática e o bom senso, ao afirmar que uma pessoa deve pagar mais que outra pela manutenção e conservação das áreas comuns mesmo que não gaste ou usufrua a mais das mesmas, as quais geram as despesas que compõem a taxa de condomínio.

      QUANTO A VALORIZAÇÃO DAS UNIDADES

      Percebe-se outra impropriedade nos argumentos, pois se uma cobertura custou R$1.000,000,00 e o apartamento tipo R$700.00,00, logicamente as valorização ou desvalorização em percentual é semelhante, sendo diferente somente com relação aos valores, o que é impossível de ser igual pois cada bem tem um valor de origem e característica distinta, razão que motivou o dono da cobertura pagar mais para ter um apartamento melhor. Cito ainda, a questão do Imposto de Renda, sendo de domínio público que se uma pessoa ganha mais que a outra paga mais imposto, ou seja, conforme a sua capacidade contributiva.

      Sobre este ponto, deve-se esclarecer o Sr. Roberto confunde imposto com taxa. Explico: Imposto é cobrado sobre o valor patrimonial, ou seja, a sua base de cálculo é o valor do bem, basta ler o Código Tributário Nacional, razão que um apartamento valor mais elevado paga maior alíquota do IPTU. Quando o proprietário da cobertura a adquiriu pagou mais ITBI para lavrar a escritura do que os demais proprietários que compraram os apartamentos tipo. Já a taxa de condomínio, como o próprio nome define, consiste no custeio de um serviço e não tem qualquer relação com a “alegada valorização”.

      No Vocabulário Jurídico De Plácido Silva, considerado o melhor do país, a palavra “Taxa, vem de taxar, do latim taxare (avaliar, pôr preço ou impor preço), a rigor entende-se o preço ou quantia que se estipula como compensação de certo serviço, ou como remuneração de certo trabalho. Assim, a taxa corresponde invariavelmente à paga de um serviço ou de qualquer coisa, de que se tira, ou de que se obtém um benefício direto, ou indireto.
      Mesmo no sentido tributário, em que a taxa se impunha como uma justa compensação a serviços prestados pelo Estado, não tem ela o caráter de imposto nem com ele se identifica.”
      O dicionário não deixa dúvida ao esclarecer que: “O imposto, geral e obrigatório, é a contribuição devida, direta ou indiretamente do cidadão, para a formação da receita pública, indispensável à satisfação das necessidades do Estado. A taxa importa numa remuneração ou num pagamento, que é devido, sem qualquer finalidade fiscal, para atender a um custo de um serviço, ou de uma utilidade imediata que nos é prestada pelo Estado.
      A taxa, portanto, importa uma contraprestação devida por quem se utilizou de um serviço, ou se tornou beneficiado diretamente de um serviço qualquer, seja ele de ordem material, ou mesmo de ordem intelectual.
      Assim, o que caracteriza a taxa é a divisibilidade do serviço, de modo que possa ser esse serviço usufruído pessoalmente por quem paga a quantia respectiva.”

      TAXA É DECORRENTE DO USO

      Para esclarecer a questão sobre o erro de cobrar a taxa de condomínio com base no valor do bem, seria cômico se o dono de um Chevrolet Cruze, ao abastecer no posto, tivesse que pagar o dobro pela gasolina/óleo do que pagaria o dono de um Fiat Pálio, pois ambos são carros, apesar de Cruze ser um carro de valor e padrão bem superior. Da mesma forma, ambos os carros, que são de padrão bem diferentes, pagam o mesmo valor de pedágio, pelo uso da estrada.

      E finalmente, o artigo 884 do Código Civil proíbe situações que gerem enriquecimento ilícito, pois consiste num abuso o apartamento de cobertura pagar o dobro do que os apartamentos tipo pagam para custear os empregados (porteiro, faxineiro, zelador, luz, limpeza, jardins, etc) e áreas comuns, bem como para comprar o mobiliário do edifício, pois não utilizam e nem se beneficiam desses serviços a mais que os apartamentos menores. Enfim, o artigo 2035 do Código Civil é claro ao determinar que nenhuma convenção deve prevalecer se estabelecer situações que venham a ferir os princípios que regem as normas legais, ou seja, a ética, a justiça e o respeito ao próximo.

      Kênio de Souza Pereira
      keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
      Tel: 31-3225-5599

  • Roberto Weiter

    Muito elucidativo os comentários do Sr. Kênio de Souza Pereira.

    As argumentações e pontos de vista diferente são importantes no sentido de caminharmos na busca por maneiras mais justas e corretas de se esclarecer as questões relativas ao assunto.

    Portanto tecerei mais alguns comentários a respeito do assunto.

    Apesar de tudo o que o Sr. Kênio falou, não ficou clara a questão da valorização ou desvalorização do imóvel. O que falei é que o mercado não analisa e valoriza um imóvel com base apenas na unidade, e sim, no conjunto. Não importa se tenho um apartamento ótimo e maravilhoso de cobertura se o estado geral do prédio, condomínio ou edifício é uma situação precária, com problemas diversos. Nesse caso, a desvalorização do imóvel como um todo acontece, mas não é proporcional às unidades. Ela é relativa à área que cada unidade ocupa.

    Para explicar melhor isso, usarei outro argumento. Se uma obra de embelezamento é feita para valorizar o imóvel, como uma mudança de fachada, portaria ou uma obra paisagística no jardim, as unidades não são valorizadas igualmente. Um apartamento maior será mais valorizado com essa obra do que um apartamento menor. Por que isso acontece? Não estou falando de matemática ou de leis, e sim, de mercado imobiliário. No caso, essas possíveis obras são consideradas extra-ordinárias e nesse caso o entendimento é geral, no sentido de que para estes gastos, a proporcionalidade deve ser aplicada. Claro, não seria justo todos pagarem o mesmo valor por uma obra que valoriza mais uma unidade em detrimento das outras. Isso também representaria enriquecimento ilícito pois o dono de uma cobertura teria seu imóvel mais valorizado que o dos demais sem pagar nada a mais por isso. Nesse caso muitos entendimentos acerca do assunto separam as despesas ordinárias das extra-ordinárias e justificam que apenas às extra-ordinárias essa valorização diferenciada ocorre.

    Em que pese o fato de eu ter misturado despesas consideradas extra-ordinárias (obras de embelezamento) com despesas ordinárias (taxa de condomínio), fiz isso apenas para demonstrar que a linha que separa um tipo de despesa de outro, no caso de valorização do imóvel, é muito tênue.

    O que quero levantar é a questão de que muitas despesas ordinárias tem relação com manutenção, algo que reflete diretamente na valorização de um imóvel. Do mesmo modo que pode parecer ser enriquecimento ilícito dividir proporcionalmente às áreas as taxas de manutenção porque o uso das coisas é igual, por outro lado pode se considerar enriquecimento ilícito dividir igualmente essas taxas mas as unidades de cobertura se valorizarem mais do que as outras. Esse é o ponto que independe apenas de uma análise simplista e matemática do assunto, e beira uma questão multidisciplinar, relativa ao Direito e ao mercado de imóveis.

    E mais, o assunto tem relação também com o comum, com a boa relação entre os vizinhos, com a consciência que depende de todos a manutenção e a valorização dos imóveis, mesmo que essa valorização não acompanhe a simples matemática. Pelo fato de a valorização sofrer variações a proporcionalidade foi utilizada inicialmente e ainda é, salvo acordo entre os condôminos.

    Particularmente não concordo com o critério de a proporcionalidade ser aplicada a área, creio que outros fatores deveríam ser confrontados, mas discordo completamente de se descartar a questão da valorização imobiliária e tornar a questão uma nálise apenas do ponto de vista de pequeno prazo, ou seja, do presente, dos gastos hoje, sem considerar o que isso representa no futuro.

    Não quero aqui falar que qualquer comentário demonstra desconhecimento de ninguém, apenas creio que como o assunto é mais amplo do que parece é preciso entender todos os mecanismos envolvidos para se fazer um julgamento justo da questão. Analisar as coisas por um lado apenas, fatalmente incorrerá em erro do julgamento da questão.

    Abraços a todos e obrigado pela oportunidade de conversar, discutir as idéias, exercitar a consciência crítica e poder contribuir para essa análise que é muito complexa.

    • jane costa

      Evidentemente se a valorização do ap maior aumentar , a valorização do ap menor também aumentará, obedecendo a proporcionalidade do preço em que foram comprados. Esse exemplo que foi citado pelo senhor nao me parece lógico. Quando o senhor diz que se o predio estiver bem cuidado, conservado,limpo,bem etc.., o ap maior vai se valorizar, aí eu digo, nao só o maior como também o menor proporcionalmente ao preço em que foram adquiridos.

  • Veníria Feltrin Della Giustina

    Parabéns pelo esclarecedor texto e, sobretudo, pela indicação do livro, o qual fará parte de minha estante. Com certeza, ambos servirão para solucionar e dirimir muitas dúvidas e pendências sobre o tema.

  • João Marcos

    Moro em um condomínio horizontal de mini-chácaras. Meu lote tem 5 mil m² e no mesmo residencial há lotes de 400m². Alguém teve a brilhante ideia de cobrar a taxa de forma proporcional, ou seja, quer que eu pague 12x a mais no condomínio o que chega ser cômico. O agravante é que não uso a água do poço artesiano do condomínio, pois tenho meu poço artesiano individual. Comentei com meu pai que o problema é de inveja mesmo, não tenho a melhor casa do condomínio muito pelo contrário, mas tenho a maior área e que compramos há 15 anos por 10 mil reais e hoje vale por baixo uns 400 mil. Com certeza terá um reunião pra debater o tema, mas tenho visto na internet vários argumentos que tornam ilegal a cobrança por proporção. A maioria votará no oportunismo de me prejudicar e aos meus familiares. Certamente entrarei com um processo de danos morais e materiais e gravarei a reunião onde argumentarei inclusive com decisões judiciais favoráveis a não proporção da taxa, mas taxa igualitária. Esse post certamente será citado assim como a feliz frase dita em resposta pelo senhor “morar melhor ou ter sucesso incomoda muitas pessoas.” Eu e minha família amamos este lugar foi nossa primeira e única “casa própria”, mas certamente iremos trocá-lo por outro que não haja condomínio. Pois como meu pai disse pro síndico: “casa particular independente de condomínio é coisa de deus e condomínio é invenção do capeta.” Muito bom seu artigo, muito claro imagine a peça montada pelo senhor. Obrigado, João Marcos

  • antonio ernesto leite rodrigues

    Dr. Kenio,

    Seu artigo é de manifesta clareza solar, pois não é justo um apartamento de cobertura pagar a mais que os apartamentos tipos nas despesas comuns ou ordinárias.

    Moro numa cobertura e, na última reunião do condomínio apresentei requerimento solicitando revisão da taxa de condomínio, que tem como base o rateio das despesas comuns a todos condôminos, na proporção das suas frações ideais, já que pago praticamente o dobro da referida taxa em relação ao apartamento tipo.

    O síndico se comprometeu no sentido de submeter o meu requerimento a uma análise técnica jurídica, para depois apresentar a situação para assembléia deliberar. Alguns condôminos afirmaram que a revisão é justa. Caso de insucesso só me resta a via judicial, cobrando inclusive o retroativo, não tragado pela prescrição.

    Saliento que o meu apartamento tem uma piscina, daí a minha preocupação de como avaliar o gasto com água, já que esta situação pode ser objeto de debate na reunião que irá acontecer?

    Tem jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (no mesmo sentido de sua brilhante tese) que derrubou a cobrança injustificada sobre a totalidade das despesas do condomínio, tendo o desembargador Sebastião Pereira de Souza decidido, em 2008, ser justa a proposta do proprietário do apartamento maior pagar acréscimo de 20% somente sobre a água, pois o laudo pericial confirmou que o apartamento térreo, que possui jardins, deveria pagar todas as demais despesas de forma igualitária.

    Para o nominado Desembargador, a cobrança pela fração idea, praticada por vários condomínios variando entre 50% e 180%, pode gerar situação injusta. Pare ele, “o rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal, já que os custos do condomínio, em sua maior parte, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas sim, correspondentes à áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.”

    Na minha situação seria necessária perícia para mensurar o gasto com água utilizada na piscina?

    No caso da decisão do TJMG o imóvel tem jardim e por isso, após trabalho de perito o acréscimo do pagamento da taxa de condomínio foi de 20%.

    Desde já agradeço seu comentário e orientação.

    Antonio Ernesto Leite Rodrigues

  • RONALDO RIBEIRO MATEUS

    Dr. Kenio, moro em SP, em um predio de 4 aptos. por andar, sendo 2 de 55m e 2 de 75m ate o 12° andar sem no 13° 4 coberturas tambem com medias de 110m e 150m., pois as mesmas são duplex ate o 14º andar, sem esse andar sem acesso, meu apto. é uma de 150m. a qual vem sendo cobrado 100% a mais que os aptos. de 75m., e as demais da mesma forma por fração ideal, já um predio de 25 anos, que sofro com esse tipo de cobrança.
    Gostaria de saber se pode me auxiliar nesse tipo de ação, se algum advogado em SP com experiência?
    Grato.

    • Kênio Pereira

      Prezado Sr. Ronaldo Ribeiro,

      O rateio das despesas ordinárias (água, luz, faxineira, etc.) de condomínio deve ser realizado, em regra, de forma igualitária entre todos os condôminos. Não obstante, existem exceções que permitem que o rateio seja feito de forma diferenciada, ou seja, uns contribuindo à mais que os outros, a fim de se garantir a justiça contributiva. Neste caso, o rateio de despesas deve observar a realidade de cada condomínio, de forma que cada condômino pague somente pelo que realmente use, fazendo-se a divisão das despesas de uma forma mais justa e equilibrada.

      É muito comum se estipular formas injustas de divisão de despesas, muitas vezes pela fração ideal, onerando excessivamente as coberturas/unidades maiores, pois o fato da mesma possuir maior fração ideal que o apartamento-tipo, não justifica que ela deva pagar maior percentual quanto às despesas ordinárias, uma vez que os moradores das unidades maiores não utilizam os porteiros, a faxineira, interfone e demais serviços a mais que as demais unidades-tipo.

      Saliento que há casos de cobertura pagar a mais até 150%, sendo que conseguimos igualar a taxa no processo judicial. Em geral, as frações de cobertura são superiores, entre 50 a 80% do apto tipo, fato esse que gera grande desvalorização para a cobertura no caso de venda e locação. É simplesmente uma incoerência V.Sas. pagarem 100% a mais de taxa de condomínio, sendo que o prejuízo com futuras obras/manutenção do edifício é incalculável.

      ASSESSORIA JURÍDICA

      O nosso escritório atua no Estado de Minas Gerais, entretanto, quando a prestação de serviço é solicitada por um cliente de outro Estado, pedimos ao cliente que nos indique um advogado de sua confiança no Estado que reside, para facilitar os trabalhos, ou seja, elaboramos as peças que fundamentam o processo e o colega as distribui em São Paulo/SP. Em especial, conseguimos nas cidades de Guarapari/ES, Londrina/PR e Rio de Janeiro/RJ. Desta forma, sendo de seu interesse, favor entrar em contato para podermos orientá-lo, mais precisamente com Dr. Marlon, que está a par do seu caso, através do tel. (31) 3225-5599.

      Poderão ser elaboradas a notificação e as petições do processo judicial para que Vsa. obtenha redução expressiva ou até o pagamento da taxa igualitária, que resultará na valorização de sua cobertura, conforme decisões judiciais a favor de nossos clientes.

      Atenciosamente,

      Kênio de Souza Pereira
      Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
      Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis

  • Carla Silva

    Boa tarde,

    Recebi meu IPTU e fiquei com duvida pois meu apto é de 47m² e veio 97m², pelo que me informei pago tbem por area comum e vaga de garagem, mas estas areas não deveriam ser somadas e divididas por todos os condominos? Por andar entre elevador, corredor e escada é como se tivessemos mais um apartamento no andar, logo eu imagino que como são 6 aptos por andar seria acrescido 7,8m² para cada um desde andar + as metragens de salao de festa q no caso seria dividido pela torre toda. Estou errada em meu raciocinio??

  • Renivaldo Blanco

    Boa tarde Dr. kenio, fico feliz com a leitura da sua matéria, como também achei interessante a forma e argumento dos interessados,”como um rio que molda o seu curso, sempre haverá resistências ao novo”, e, a “nova mentalidade” do que vem a ser direitos sempre causa certo tumulto. Assim, declaro que concordo com seus argumentos, e, vou mais além, pois os novos empreendimentos hoje vem individualizando fornecimento de gás e água, que terminavam de elevar de forma indiscriminada o valor a ser rateado, assim, o usu comum vai cada vez mais se afunilando, identificando seu usuário, exonerando quem de direito, logo, o valor da taxa de condominio deve ser acolhida por unidade, pois foi o tempo da conta integrada, arcando hoje cada um com seus custos efetivamente utilizados de forma individualizada. Penso até ser um momento novo que vivemos, de boas idéias, mentes arejadas e uma certa pitada de paciência, a fim de ajudar, e muito, a boa convivência, pois viver é a arte da tolerância. Sou mais um ao seu lado. Cordial apreço.
    Ps. disponibilize os julgados favoraveis a queda da fração ideal em favor da unidade autonoma, com fins de fundamentação aos que tem resistência ao novo.

  • Renivaldo Blanco

    Boa tarde Dr. kenio, fico feliz com a leitura da sua matéria, como também achei interessante a forma e argumento dos interessados,”como um rio que molda o seu curso, sempre haverá resistências ao novo”, e, a “nova mentalidade” do que vem a ser direitos sempre causa certo tumulto. Assim, declaro que concordo com seus argumentos, e, vou mais além, pois os novos empreendimentos hoje vem individualizando fornecimento de gás e água, que terminavam de elevar de forma indiscriminada o valor a ser rateado, assim, o uso comum vai cada vez mais se afunilando, identificando seu usuário, exonerando quem de direito, logo, o valor da taxa de condomínio deve ser acolhida por unidade, pois foi o tempo da conta integrada, arcando hoje cada um com seus custos efetivamente utilizados de forma individualizada. Penso até ser um momento novo que vivemos, de boas ideias, mentes arejadas e uma certa pitada de paciência, a fim de ajudar, e muito, a boa convivência, pois viver é a arte da tolerância. Sou mais um ao seu lado. Cordial apreço.
    Ps. disponibilize os julgados favoráveis a queda da fração ideal em favor da unidade autônoma, com fins de fundamentação aos que tem resistência ao novo.

  • Francisco Campelo

    Muito elucidativo seu artigo, Kênio, muito bom, mesmo.

  • Giane lelis

    Olá .Doutor Kenio,tudo bem?
    Primeiro gostaria de parabenizá-lo pelo execelente trabalho que o Sr. executa.Gostaria de pedir uma gentileza , que me faça um esclarecimento: Em relação a fração ideal , segundo o artigo 1352 do código civil, as frações ideais devem constar da escritura do imovel e da convenção condominial.Pois bem comprei uma corbertura na qual foi erguido um cômodo,esta modificação já consta no novo registro incluindo a modificação da fração ideal, então pergunto para fins de cobrança de condomínio, (já que a ignorancia dos que são síndicos do meu predio insistem em cobrar assim) e em uma ação judicial para contestar a cobrança ideal , este valor que consta no registro é o que vale?Porque ele me enviou uma planilha com contas mirabolantes baseado na norma NBR 12721 , onde nem de longe a fração bate com a que está no registro. Oque devo fazer?Obrigada pela atenção e aguardo um retorno.
    Giane Lelis

    • Lino Tavares

      Quem defende a não proporcionalidade da taxa de condomínio é um insensato. Como explicar que um morador de um JK [quarto e cozinha minúscula], pague a mesma taxa condominal que o morador de uma cobertura luxuosa, com 4 ou 5 quartos e área de lazer privativa ? Obviamente, se um imóvel comporta mais habitante do que o outro, terá mais gente para os desgastes de uso de coisas como elevador, iluminação das áreas comuns e até limpeza e pintura dos corredores do edifício. Com base nessa ideia de jerico, de cobrar taxa única, os hotéis também deveriam cobrar o mesmo valor de seus hóspedes, independente do tamanho do quarto ocupado. Mas até dá para entender. Quem faz as leis no Brasil, geralmente mora em cobertura de luxo, pois recebe salário de marajá.

  • Olá Kênio!
    Bem interessante a discussão desse tema, que sempre provoca interpretações discordantes.
    Eu gostaria de conhecer a sua opinião a respeito da pergunta feita pelo Rodrigo Santos, em 07/09/2012, que ficou sem resposta: “Uma dúvida, caso eu tenha dois apartamentos no mesmo prédio, que não seja cobertura, por seu raciocínio, deveria pagar apenas uma cota condominial, correto?”
    Eu também ainda tenho algumas dúvidas quanto a extinção do rateio das despesas do condomínio pela fração ideal. Essa questão levantada pelo Rodrigo é bem pertinente; pois, se o rateio não for por fração ideal, então para um condômino que tenha dois apartamentos tipo e os transforma num só o valor da sua quota-parte seria igual ao proprietário de apenas um apartamento tipo.
    Não podemos nos esquecer que, no sitema de fração ideal, o voto nas assembleias gerais dos condôminos é também proporcional.

  • Ricardo Andrade

    Olá sr. Kênio,
    Realmente o cálculo do valor a ser pago pelas lojas em condomínios mistos pode não ser simples. Gostaria de sua opinião sobre a viabilidade ou não da cobrança, às lojas, das despesas relativas ao síndico, pois normalmente eles possuem salário ou isenção de condomínio, e administram/representam a edificação como um todo, incluindo as lojas. Resumindo: não seria justo cobrar das lojas, pelo menos o consumo de água/luz, seguro anual e despesas com o síndico?

  • Ricardo Andrade

    Sr Kênio, boa tarde
    Sou morador de um prédio misto, com 12 apartamentos e 5 lojas, com entradas independentes. Sempre que uma loja necessita atualizar o alvará de funcionamento, a prefeitura exige o laudo atualizado do Corpo de Bombeiros sobre segurança contra incêncio da edificação como um todo. Minha dúvida consiste no seguinte: as lojas devem participar de forma integral nas despesas de revalidação do laudo (custo da vistoria do Corpo de Bombeiros, eventuais não conformidades apontadas na vistoria) ou existe uma legislação específica que determine o percentual de participação das lojas? Aguardo seu retorno. Grato!

  • Prezado Sr. Kênio, bom dia

    Sou moradora e proprietária de um sobrado em um condomínio clube em Sorocaba – SP, no total são 142 unidades, onde a maioria como eu, paga um valor maior de condomínio devido ao rateio por fração ideal, sou completamente contra esta forma de cobrança, uma vez que usufruo dos mesmos direitos e deveres de todos os condôminos e por ter minha casa disposta na entrada do condomínio não me desloco com frequência pelas áreas comuns do mesmo. Gostaria de saber do senhor, quais meus direitos em reivindicar esta forma de cobrança. Ontem tivemos a primeira Assembléia para tentarmos igualar os valores de cobrança, mas sem sucesso. Penso ser injusta esta forma de pagamento pois utilizamos a área comum muito menos que aqueles que moram próximo ao clube. Deixo claro que minha intenção em mudar é apenas por uma questão de justiça, pois não estou lutando por alguns reais de diferença, só quero que o condomínio seja igual para todos, afinal de contas minha unidade vale mais porque paguei mais por ela e pago mais pelo IPTU todos os anos. Obrigada e aguardo seu retorno.

  • Este assunto tem despertado alguns debates provocados, particularmente, por proprietários de unidades habitacionais com maior área privativa e que, por isso, pagam mais pelas despesas do condomínio quando o rateio é feito com base na fração ideal do imóvel.

    A alegação principal daqueles que se sentem prejudicados com essa divisão proporcional para o custeio das despesas do condomínio, se baseia no fato de que a quota-parte devida de cada condômino serve para cobrir os custos de manutenção das áreas comuns do condomínio, que beneficia a todos sem distinção. Assim, o dispêndio com os serviços não individualizados como, por exemplo, os de portaria, limpeza, elevadores, luz, água, telefone, portões eletrônicos, manutenção da bomba e caixa d’água etc., que atendem a todos da mesma forma, deveria ser dividido igualmente entre todos os condôminos.

    Esse argumento é bem interessante, mas, no meu entendimento, ele ainda não é suficiente para justificar que as despesas do condomínio sejam divididas igualmente por todos os condôminos, e não rateadas pela fração ideal.

    Sabemos que quando compramos um imóvel num condomínio estamos adquirindo, em verdade, o direito de dois tipos de propriedade: uma que é de nosso uso exclusivo e outra que é de uso comum a todos os condôminos. O objeto da propriedade exclusiva é a parte privativa construída, ou seja, a unidade habitacional, e a propriedade compartilhada é a exercida sobre aquelas partes indivisíveis (terreno e construções para uso em comum) na proporção de sua fração ideal.

    Assim, a fração ideal representa a parcela de cada condômino na copropriedade do terreno e das coisas comuns, conforme disposto no Código Civil:

    “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
    ……………………………
    § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”

    Portanto, é por esse fracionamento ideal das partes do condomínio que não podem ser divididas, e que representa a quota-parte de cada proprietário no conjunto da edificação, que se quantifica de forma individualizada o valor da distribuição dos encargos dos condôminos na manutenção do patrimônio compartilhado.

    Também, é pela fração ideal que são garantidos os direitos condominiais nas votações em assembleias gerais e na atribuição da quantia a que faz juz cada proprietário, sobre o terreno e nas outras partes comuns, em caso de extinção do condomínio ou de indenização paga pela seguradora:

    “Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

    Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
    ……………………………

    Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
    ……………………………
    § 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

    Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. (Código Civil)”

    Assim, a fração ideal no solo e nas partes comuns inerentes a cada unidade autônoma serve não só de base de distribuição dos encargos dos condôminos na contribuição para as despesas de manutenção do patrimônio coletivo, mas é ela também que assegura a proporcionalidade dos direitos condominiais de cada proprietário.

    Para aqueles que entendem que as despesas do condomínio devem ser divididas de forma igual para todos os condôminos, eu deixo os seguintes questionamentos:

    – Um proprietário de dois apartamentos contíguos e que foram transformados em uma única unidade habitacional, com a fusão das suas matrículas, passaria a pagar a mesma quota-parte de outro condômino que só tem um apartamento?

    – Alguém que tenha a vaga de garagem com matrícula própria, desvinculada da unidade habitacional, e venda somente seu apartamento, permanecendo, portanto, ainda proprietário da vaga de garagem. Nesse caso, sua quota-parte seria igual a dos demais condôminos?

    – Nas deliberações em assembleias gerais dos condôminos todos os votos teriam o mesmo peso, independente do tamanho da unidade habitacional?

    – Numa possível distribuição da indenização relativa ao terreno e às partes comuns, todos os proprietários teriam direito ao mesmo quinhão ou seria adotado um rateio proporcional?

    São por essas e outras questões que, em geral, eu ainda considero o sistema da fração ideal melhor e mais justo do que o da quota única para todos os proprietários. Lembrando que as despesas condominiais existem para a manutenção do patrimônio das coisas comuns, que pertencem a todos, mas nem todos têm o mesmo quinhão no valor global do condomínio.

    Evidentemente, não é essa minha opinião sobre a forma de dividir as despesas condominiais que vale; mas, sim, o que os proprietários, em assembleia, decidirem e constar da Convenção do condomínio, tudo de acordo com o Código Civil:

    ” Art. 1.336. São deveres do condômino:

    I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
    ……………………………”

    Sei que, em alguns casos, existem julgados favoráveis a condôminos que se sentiam prejudicados com o rateio pela fração ideal; no entanto, também há outras decisões judiciais contrárias, mantendo o que foi estabelecido em Convenção. Mas, o que ainda vale mesmo para todos os efeitos legais é o consta do Código Civil, conforme citado acima (art. 1.336, inciso I). Cabe, portanto, aos proprietários em assembleia geral decidirem sobre a melhor forma de dividir as despesas do condomínio.

  • JOSÉ

    Prezado Sr. Kênio, bom dia!

    Possuo um imóvel de 103m2, sua fração ideal é de 0,000388. A entrrega foi parcial, ou seja, entregaram 4 torres, no total de 17 torres. Entregaram uma grande parte da área de lazer, logicamente, como vitrine para suas vendas. O terreno é em torno de 65.000,00m2. Hoje, a previsão orçamentária é na ordem de R$ 257.000,00. Pelo que sei, minha taxa condominial seria o valor de R$ 99,72, mas estão me cobrando R$ 425.00. Acredito que essa diferença é deles, ou seja, da construtora. De qualquer forma, gostaria que me respondesse.
    Abraços,

  • Alex

    Srs.,

    Gostaria de uma opinião sobre a situação de um condomínio onde temos 06 apartamentos.
    05 destes apartamentos são tipo e 01 apartamento é cobertura com 03 vezes a dimensão dos apartamentos tipo. Gostaria de saber como realizar o rateio de condomínio deste prédio levando em consideração que a água está inclusa no condomínio como maior ofensora dos custos (65%) e a cobertura possui piscina.
    Hoje o custo do condomínio da cobertura está em apenas 120% do valor do tipo. O prédio possui em torno de 1.298mts e a cobertura 300mts + 83mts de área comum e os demais apts possuem 100mts + 83 mts de área comum.
    Qual seria o melhor cálculo de valor deste condomínio?

    Att,

    Alex

  • Oi moro em um prédio de 5 blocos com 5 andares cada, não existe cobertura, são todos apartamentos. Quando mudou o sindico e a Administradoras eles vieram com essa fração ideal, que estava na lei, e quem tem o apto maior (eles contam até o tamnho da garagem) pagaria mais, os valores ficam entre 170 e 250 reais, tem aptos de 1 dorm e de 2 dorm, vários moradores foram a favor de todos pagarem o mesmo valor, mas o sindico nem quis saber, não fez assembleia pra votação e mandou cada um procurar seus direitos.
    Eu não tenho como pagar um advogado, reclamei no Procon e estou esperando resposta.
    Nessa semana recebi um e-mail do sindico falando que iria mover uma ação contra a construtora porque quando ele comprou o apto, segundo ele, o salão de festas era em outro local, no mesmo e-mail ele falou que quem tivesse o interesse de entrar junto em uma ação conjunta o advogado da administradora viria um dia aqui para ver o processo, ele pode fazer isso, sem fazer assembleia, e usando o advogado de graça da administradora, segundo ele as custas seriam dividas entres os moradores que entrassem com a causa, e que o condominio não arcaria com nenhum valor.
    O que fazer?

  • Luis Carlos

    Tenho a seguinte situação…no prédio tem 52 unidades, onde 04 delas são coberturas. o condomínio é convencionado no sentido de serem as taxas rateadas com base na fração ideal…nesse sentido as quatro unidades da cobertura pagam um valor maior do que as unidades tipo. entretanto, fazendo-se um cálculo simples matemático de proporção, regra de três, é possível verificar que as taxas aplicadas aos dois tipos de apartamentos são desproporcionais, ou seja, partindo-se do quanto se cobra de uma cobertura existe uma desproporção frente ao valor cobrados às unidades tipo, considerado o quanto previsto na convenção…o pagamento mediante a fração ideal. Alguém pode me esclarecer a respeito do direito de as unidades tipo cobrarem as diferenças dada a desproporção…desde já agradeço.

  • Luis Carlos

    Só uma complementação…as unidades da cobertura possuem piscina.

  • Alexandre

    Dr. Kênio,

    Concordo também com sua argumentação com referencia a participação igualitária nas despesas em um condomínio, mas tenho uma outra percepção que me coloca em um dilema conceitual.
    Considerando um Condomínio residencial, uma micro/pequena empresa, onde os proprietários das unidades são “sócios” deste Patrimônio que usufruem da valorização do seu bem e dos benefícios de uma administração bem feita e, da qualidade dos serviços que são prestados no Condomínio. Ocorre que em uma empresa, no nosso caso que não gera “receitas” nem “lucro” por seu funcionamento, tem que chamar seus sócios para cobrir suas despesas. Assim como em uma Empresa, deve responder por uma parcela maior, aquele que detêm uma maior quantidade de cotas e/ou ações, o que fica consubstanciado, cada parte, pela apuração das frações ideais registrado em sua Convenção.
    Acho que o rateio por fração ideal , o mais justo na distribuição destes valores.

  • SamiR

    Dr. Kênio ! Bom dia !

    O prédio em questão ! Foram feitos 44 aptos de 30m2 , e o meu apto que é no 6a , era do proprietário do prédio todo ! Ele fez o meu apto com 60m2 seriam 2 aptos , sempre ele foi 1 unidade , desde a construção em 1978 .

    O caso é que a administradora me cobra tudo dobrado (taxas extras, cota condomínial, rapteis) enfim , nos aptos pequenos moram 3 pessoas em media , no meu 2 , e eu utilizo , água , luz do cond, 1 boleto de cond, uso dos funcionários que recolhem o lixo … Enfim eu acho injusto , eu pago uma nota de condomínio e não usufruo de praticamente nada ! O prédio não tem garagens , salão de festas , nada mesmo … Apenas um corredor com portaria e eu pago quase mil reais por mês !

    Aguardo ,

    Grande abraço

  • Sandra

    Moro em uma vila com 18 casas, onde há somente um hidrômetro para todas as casas.As contas da vila (luz da bomba, água e limpeza) são dividas por todas as casas igualmente. Como obrigar os moradores a pagar o rateio de despesas, uma vez que não há convenção?

    Aguardo orientação

    Obrigada

    Sandra Frazão

  • Clauver Moraes de Sousa

    Gostaria de saber se é possível pagar cota condominial proporcional ao uso de serviços. Meu condomínio tem piscina, mas por ser pequena e muito cheia de gente não utilizo; tem parquinho para crianças, mas eu não tenho filhos pequenos; tem salão de festas, mas eu não utilizo. Mesmo assim pago a manutenção como se usasse. Sei que o conceito de condomínio abrange um rateio pelas despesas do mesmo, mas é possível haver uma cota diferenciada, de acordo com as escolhas e necessidades de cada condomino?

    • Kênio Pereira

      Cara Clauver de Sousa,
      Esclareço que as despesas de conservação e manutenção das áreas comuns dos condôminos é obrigação de todos, independente se estes utilizam ou não a referida área. Só o fato de estar disponível para o seu uso, já evidência o seu dever de arcar com as despesas. Portanto, neste caso, não adianta dizer que não utiliza por uma opção pessoal de V.Sa., pois é dever intrínseco do condômino arcar com as despesas das áreas comuns.
      Att.,
      Kênio Pereira

  • Anita

    Caros leitores;

    Não devemos confundir unidade com unidades.
    O proprietário de duas unidades, deve pagar duas taxas de condominio.
    Nos casos de coberturas, mesmo as duplex é uma única unidade. Os valores são diferentes.
    Quando eu compro dois apartamentos e os transformo em um, continuo proprietário de duas matriculas(unidades).
    Agora, se eu tenho o remembramento e os converto em um, caberá o morador provar seu uso igual as áreas comuns. Se aos olhos da lei vc têm um único imóvel e seu benefício de uso e gozo é igual, deve lutar pelo pagamento pela cota. A final, é uma família e não duas que irá usar o elevador, portaria etc.
    Assim é o meu entendimento.

  • Livia Maria

    Concordo com o comentário da Anita e outros.

    O importante não é o valor ou o tamanho do imóvel, mas, sim o custo que os moradores dele gera ao condominio. O tamanho e valor só diz respeito o proprietário que pagou a mais ao comprar o imóvel maior.
    Ao meu ver, a taxa deveria ser cobrada pelo número de moradores, contando crianças, ou, de forma igual.
    Quem têm criança usa mais vezes elevador, área comum etc. Criança não gosta de ficar dentro do apartamento e sai mais vezes por dia, para ir a escola, curso, casa do colega, play etc. São levadas pela empregada ou pais que retornam dobrando o uso de tudo citado.
    Sou completamente contra a taxa ter como base fração ideal, que foi criada para dar preço nas construções dos imóveis. Nas construções em REGIME de condominio.
    Existe uma confusão, uma vez que a lei não explica que condominio nascer no início da construção dos imóveis com mais de um proprietário e após.
    A ABNT(normas usadas por engenheiros e arquitetos), criou a fração ideal como parâmetro de custo na construção.
    Muitos, por interesse e falta de conhecimento, vem interpretando a lei aos seus interesses.
    As coberturas são votos menores e ficam reféns dos demais condôminos.
    Sabemos que cobertura e o filé do condominio, desejo de muitos , mas, poder de poucos.
    Eu não moro em cobertura, muito pelo contrário, mas penso assim!.

  • Sandra Lyrio

    Sua lógica matemática é proporcional ao seu raciocínio jurídico. Existe uma palavrinha contida na lei de condomínio edilício que o sr. ignorou que é a “proporção”de sua parte…. . Assim como o exemplo entre o carro popular e um mercedes. Ora, caro senhor! O preço por litro do combustível é o mesmo mas ….proporcionalmente enquanto o carro popular vai encher o tanque com 48 lts a mercedes vai consumir 70lts então “proporcionalmente” vai pagar mais. Mas, levando-se em consideração o seu raciocínio “‘é um abuso ou enriquecimento ilícito por parte o proprietário do carro popular pagar menos…….

  • Kenio

    Cara Sra. Sandra Lyrio, obrigado por seu comentário, pois o mesmo me estimula a aprimorar meus argumentos. Para pessoas mais cultas e preparadas há coisas que parecem fáceis, mas para outras consiste num enigma.

    Conforme citei no artigo há a previsão legal do uso do critério da proporção da fração ideal para o rateio de despesas, mas a origem dessa regra está no artigo 12 e diz respeito à incorporação, nos termos da Lei 4.591/64, que regula a venda de imóveis na planta, ou seja, quanto maior a unidade, mais gasta com materiais e mão de obra na construção. A taxa de condomínio está prevista no art. 24 daquela lei, mas a maioria das pessoas não leem tantos ordenamentos jurídicos de forma profunda. Ocorre que, a análise e interpretação da Lei devem ser realizadas sob os Princípios Jurídicos, em especial da Boa-fé, Proporcionalidade, enriquecimento sem causa, função social do contrato, dentre outros, sendo que já demonstrei em diversas ações, por meio de uma perícia de um engenheiro nomeado pelo Juiz, que o critério da fração ideal, em determinadas despesas, é injusto e desequilibrado.

    A proporcionalidade descrita na lei submete-se ao Princípio do efetivo uso e gozo, ou seja, as unidades maiores devem pagar a mais pelas despesas que efetivamente geram a mais em relação as unidades menores, tornando o rateio mais justo e equilibrado. A princípio, nos condomínios com unidades de tamanhos diferenciados (aptos tipo/cobertura ou térreos), todos os condôminos utilizam da mesma forma os serviços postos à disposição do condomínio, tais como porteiros, faxineira, jardins, dentre outros. A taxa decorre do uso dessas áreas externas, que são comuns e utilizadas igualmente e não dependem do tamanho interno dos apartamentos, conforme já frisaram 5 Ministros do Superior Tribunal de Justiça, no Julgamento do REsp Nº 541.317.

    Quanto ao exemplo do posto de gasolina, o mesmo é muito simples e claro, na medida em que se um motorista colocar no carro 70 litros, obviamente pagará mais de que aquele que colocou 48 litros, pois os 22 litros a mais não são de graça. Quem gasta mais, deve por uma questão de lógica, pagar mais, sendo o preço do litro de gasolina igual para quem tem um carro popular ou um carro de luxo. Da mesma maneira, um carro de luxo ou popular pagam o mesmo pelo uso da rodovia ao passar pelo pedágio. A diferença de custo deste é na aquisição, bem como no pagamento do IPVA, pois este imposto é sobre o valor do carro, o que não tem qualquer relação com o custo da gasolina. Pela visão míope de quem defende o uso da fração ideal, ou seja, que o apartamento de cobertura deve pagar mais pelos serviços do condomínio, a pessoa que tem um carro de luxo deveria pagar o dobro pelo preço do litro da gasolina ou do óleo, e ainda pelo uso da estrada ao passar pelo pedágio. É esse absurdo que contesto, pois o carro popular utiliza a gasolina e a estrada igual ao carro de luxo e por isso paga o mesmo valor por litro ou pelo pedágio.

    Então, conforme pode verificar no artigo TAXA DE INVEJA NO CONDOMÍNIO, que está também publicado nas minhas colunas nos Jornais Pampulha e Hoje em Dia, veja o link no e-morar http://www.emorar.com.br/taxa-da-inveja-e-a-deficiencia-em-matematica/. Seria cômico qualquer pessoa demonstrar que meu raciocínio matemático está errado no exemplo da divisão do pagamento das 3 chaves, entre os apartamentos tipo e a cobertura. Sandra, tente justificar sua tese e prove com contas ao invés de fazer comentários sem fundamentos.

    Esclareço que a proporção deve sim ser respeitada, ou seja, tendo em vista que o apartamento tipo e o apartamento de cobertura são utilizados da mesma maneira, por uma família apenas, e que as despesas decorrem das áreas comuns e dos serviços dos empregados, os quais prestam esses de forma igualitária, não há justificativa para o apartamento maior pagar mais. Existem prédios em que o apartamento de cobertura paga o dobro, com base na fração ideal, sendo que os porteiros, faxineiras (que consistem na maior despesa de um condomínio) trabalham igualmente para cada um dos moradores.

    Por respeito à proporção, à matemática e à honestidade e moral, não é admissível uma pessoa pagar a mais pelo que ela não utiliza. Da mesma maneira, se uma pessoa compra 70 litros de qualquer produto, obviamente paga mais que aquela que compra 48 litros. Só um asno pensaria diferente, sendo seu exemplo cômico. Mas, diante da pesquisa publicada na Revista Época que afirma “Mais de 90% saem da escola sem saber português e matemática”. http://epoca.globo.com/tempo/noticia/2013/12/bconta-do-fracassob-na-educacao.html , lamentavelmente, compreendo o problema.

    Dou esses exemplos, porque, realmente, a maior desafio que encontro para fazer valer a minha tese de que o uso da fração ideal consiste num equívoco é a falta de conhecimento matemático e dos princípios jurídicos ou o excesso de “esperteza” daqueles que usam da má-fé e da malícia para cobrar a mais de quem reside num apartamento maior, pois este custa mais caro e, portanto, deve pagar sim, o IPTU mais caro, pois isso é imposto, com base no valor do patrimônio. Mas pagar a mais pelas áreas comuns (jardins, salão de festas, portaria, corredores, área de lazer) que todos usam igualmente, não encontra amparo em nenhum cálculo matemático.

    Então, prezada Sandra , entendo assim a sua dificuldade de compreender coisas mais complexas, mas lamentavelmente, como vejo no seu comentário limitado, há pessoas que agem com deselegância e até agressividade quando têm seu ponto de vista contrariado. Há ainda, a questão da inveja que motiva atitudes inconfessáveis, sendo que farei essa semana um artigo para esclarecer porque alguns condôminos lutam para penalizar quem reside num apartamento melhor e utilizam argumentos frágeis para fazer valer sua pretensão de levar vantagem. Até a próxima semana será publicado no E-morar.

    Sandra, a sua visão de “proporcionalidade” conforme citou no exemplo ao comprar 48 litros ou 70 litros, distorce a realidade do consumo em um condomínio, pois se eu coloco a mesma quantia de gasolina que outrem, bem como utilizo o porteiro, faxineira, garagem, salão de festas da mesma forma que os demais condôminos, por uma questão de justiça e boa-fé, é evidente que eu teria que pagar igualmente, conforme tenho demonstrado em juízo, pois todos os peritos judiciais, sem exceção, confirmam a exatidão da minha tese.

    Att.,

    Kênio de Souza Pereira
    Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
    Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
    Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
    Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
    Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG
    Árbitro da CAMINAS – Câmara Mineira de Arbitragem Empresarial.
    e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599

  • Gil

    Prezado,
    Recorro à sua experiência e conhecimento:
    Em sua opinião, num condomínio com unidades muito distintas entre si, variando desde unidades com 50m² e 1 quarto até unidades com 300m² e 4 quartos, o critério de rateio igualitário seria também o mais razoável?
    Neste caso, não poderia o proprietário de uma unidade menor com 1 morador alegar que o proprietário de uma unidade maior com 5 moradores está tendo enriquecimento sem causa ao pagar a mesma quota condominial?
    Agradeço desde já.

  • Raimundo Vasconcelos

    Prezado dr. Kênio.

    Há muito tempo acompanho seus artigos e concordo inteiramente com seus argumentos.
    Muitos, na argumentação a favor da fração ideal, misturam imposto do governo – que deve satisfazer ao “princípio social” (quem tem mais condições paga mais imposto) – com taxa de condomínio e taxa pressupõe pagamento pelo uso de um serviço. E se todos usam os serviços de condomínio de modo igual, então todos devem pagar o mesmo valor.

    Os tempos mudam, os costumes mudam, e a cabeça de muitos é que não muda. Quanto maior a diferença do tamanho da cobertura, mais visível fica a discrepância da fração ideal. Por preguiça de raciocinar e falta de flexibilidade, muitos preferem deixar do jeito que está e as coberturas (quase sempre os injustiçados), não conseguem mudar o tipo de cobrança por fração ideal, pois na quase totalidade das vezes, representam minoria. Para mim o único argumento para se cobrar pela fração ideal (que explica, mas não justifica) é de que a Lei (Código Civil) manda fazer assim. Mas a Lei também permite encontrar outra solução.

    Seguindo o raciocínio – a taxa de condomínio deve ser paga igualmente por todos -, pois não podemos quantificar quem usa mais as partes comuns ou o elevador, coloco a seguinte questão: a água não é, estritamente falando, de uso comum a todos, mas é de consumo individual. Então, onde há a impossibilidade de instalação de hidrômetros individuais, não se poderia cobrar a água pelo número de pessoas residentes em cada apartamento? Um apartamento onde há 2 moradores gasta-se muito menos água do que onde há 5 pessoas e mesmo o argumento de que não se sabe quem é gastador ou não, não justifica o pagamento igual por unidades. Aliás sempre há argumentos para tudo, não?!

    Considero que apenas em prédios com menos de 20 apartamentos seria possível adotar esta divisão da conta de água por pessoas e como não é possível transformar a ideia em lei (é muito polêmica esta divisão), pode-se, pelo menos, espalhar esta ideia. Aliás, o artigo do Código Civil permite a todos adotarem qualquer outra divisão nas despesas do condomínio, se os condôminos concordarem.

  • edson alencar

    A taxa não é um imposto pela área particular e sim para manter áreas comuns. Mas se num condomínio de 16000 metros quadrados existissem quatro moradores, sendo que um deles possuísse fração ideal de 8000 e os outros tres dividissem o restante. Qual era a chance do síndico manter esse condomínio? O papel do sindico é simples vai sempre ficar do lado da minoria,isso se sua fração ideal não for 8000. O síndico nunca irá trabalhar prá diminuir a arrecadação. Se isso acontecer ele irá aumentar o valor da taxa.

  • André Geraldo de Souza Santiago

    Prezado Kênio, bom dia.

    Sou morador de um condomínio onde temos apartamentos “Tipo” e imóveis “Térreo” (dentre apartamentos em prédios de 4 andares e imóveis denominados como American-House) que contem um pequeno jardim, porem este jardim é de total responsabilidade dos proprietários (tal como limpeza, iluminação, jardinagem, etc), mas sofremos com as taxas de fração ideal. Gostaria de saber se o senhor teria algum advogado para indicar na região de Campinas-SP (mais precisamente em Santa Barbara d’Oeste), para que possamos estar reivindicando nossos direitos).

    Obs.: Na primeira Assembléia Geral (de instituição do condomínio) fui o relator da Ata, e no ato da votação entendí que os valores seriam divididos igualmente e foi oque relatei, porem posteriormente fui convencido pelo “presidente” da Assembléia e pela senhora que foi contratada pela Incorporadora (do empreendimento) para assessorar na implantação do condom[ínio, que na verdade eu havia entendido errado e acabei alterando a ata a pedido deles. Tenho em e-mail as primeiras versões da Ata que talvez poderia ser utilizado como prova.

    Aguardo sua resposta assim que possível.

    Muito obrigado

    André S.

  • MOACIR W RAMOS

    Dr. Quênio. Boa tarde.
    Sou proprietário de um ap de 230m e um terraço de 520m (área descoberta) condomínio insiste em me cobrar pela fração ideal, valor do condomínio mais chamada de capital um valor de R$ 3.270.00 , consegui um desconto em assembleia de 40% na área descoberta mesmo assim estou sendo cobrado o dobro do meu vizinho com área igual de 230 m.
    Nessa área descoberta de terraço possuo uma piscina de 4×6 m , tinha um quiosque que o condomínio entrou com uma ação demolitória.
    Não tenho mais condições de pagar esses valores abusivos.qual seria a solução para esse impasse?
    Pela lei a cobrança é por fração ideal, Como devo proceder?
    At.
    Moacir

  • Celio

    Prezado Sr Kenio bom dia,

    Consulta:

    Sou proprietário de um sobrado construído como condomínio de casas térreas geminadas a princípio a construção foi aprovada categotia uso R Z2, sendo 14 casas com as seguintes situação:

    5 sobrados com frente para o logradouro público e os outros 9 com um acesso interno (rua particular), constituímos o condomínio, hoje a situação está regular, os sobrados têm ligação de água, luz, telefone todas independentes, porém, temos uma dúvida ainda não registramos a convenção do condomínio e o regimento interno devido todas as casas disporem de serviços individuais, decidimos não adotar taxa condominial, nos casos que precisarmos efetuar algum serviços nos reunimos e dividimos os valores.

    Pergunto:

    1 – A dúvida e com relação ao registro da convenção do condomínio, a alguma objeção em efetuar o registro da convenção sem a obrigação do pagamento da taxa ou até a obrigação de eleger um síndico?

    Ats,

    Celio

  • rogerio rodrigues

    Gostaria de saber em um condominio que tem casas tereas e predios de 5 andares com elevador como pode ser calculado a taxa condominal pois os predios tem elevadores que incide manutencao fixa e gastro energetico? e as casas cada um faz sua manutencao.?

  • Rosane Santiago

    Prezado Kenio,

    Confesso que meus olhos brilharam ao ler este artigo e meu coração encontrou uma luz no fim do túnel. Meu sonho sempre foi comprar uma cobertura, e após muita luta e esforço, consegui finalmente adquirir este imóvel. Contudo, a “taxa da inveja” que o senhor descreveu tão bem, é o que tenho enfrentado nestes meses antes de entregar as chaves durante as reuniões com a Construtora. Nós teremos a Assembleia Geral para aprovar a Convenção Coletiva e Regimento Interno do Condomínio, no qual aprova esta “taxa da inveja”.

    O que o senhor sugere que eu faça para despertar o bom senso dos meus nobres vizinhos? Levar um advogado de direito imobiliário seria uma boa opção?

    Rosane Santiago
    Salvador/BA

    • lisi

      Meus olhos também brilharam quando li este artigo. Estou procurando um advogado de direito imobiliario para verificar a viabilidade de ingressar com ação. Parabéns Dr. Kênio pelo equilibrio da interpretação. Rosane, me coração viu a mesma luz no fim do tunel.

  • Kenio

    Prezada Sra. Rosane.
    É muito importante que a senhora tenha uma assessoria de especialista em direito imobiliário. Mas leia também meu último artigo no portal emorar http://www.emorar.com.br/condominios-a-minoria-tambem-tem-direitos/ que trata deste assunto.

    Att.,

    Kênio de Souza Pereira
    Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
    Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
    Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
    Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
    Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG
    Árbitro da CAMINAS – Câmara Mineira de Arbitragem Empresarial.
    e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599

  • Sandro Luna

    Prezado Sr.

    Gostaria de saber como deve ser cobrado o IPTU e água de um prédio comercial( novo) com salas de vários tamanhos, no qual passarei a administrar?

    Atenciosamente,

    Sandro Luna
    Creci: 15.452

  • Sandro Luna

    Caso não tenha esses dados, gentileza informar onde consultar.

    Atenciosamente,

    Sandro Luna

  • Antonio Alves

    Pergunta sobre taxa de condomínio.

    Prezado Dr. Kenio.

    Na minha taxa mensal de condomínio vem sendo embutida uma contribuição à Associação dos moradores da região,que,no ano, chega a 8% do valor do IPTU do meu apartamento.Questionei o síndico sobre a inclusão dessa contribuição dentro da taxa de condomínio, alegando não estar essa despesa incluída dentre aquelas necessárias para manutenção e funcionamento do nosso prédio,as quais são de obrigação do condômino. O síndico me informou que anteriormente a eu adquirir o meu apartamento no prédio houve uma Assembleia que decidiu pela adesão do Condomínio à Associação de moradores da região.Verifiquei então a ATA da mencionada Assembleia e constatei que o quorum da mesma foi inferior a metade das unidades( o prédio tem 24 apartamentos e compareceram na Assembleia 10 condôminos). Verifiquei ainda, que essa Assembleia ocorreu antes que a Associação tivesse sido criada.A decisão da Assembleia foi do condomínio participar da futura Associação,mesmo desconhecendo em que condições se daria essa participação,visto que a mesma inexistia na data dessa Assembleia. Nunca fui consultado se desejaria participar de tal Associação e estou sendo obrigado a pagar mensalmente tal contribuição embutida na taxa mensal de condomínio.Não desejo participar dessa Associação, pois considero que já pago impostos em demasia.Como me livrar legalmente dessa cobrança? É legal o Condomínio proceder essa cobrança embutindo o valor dessa contribuição dentro da taxa mensal de condomínio?É legal ter cerceado o meu direito de decidir se desejo ou não participar de tal Associação por decisão de uma Assembleia nas condições acima mencionadas?

  • Kenio

    Prezado Sr. Antônio Alves

    Esse tipo de cobrança visa custear a segurança externa, ou seja, o pagamento de vigilantes que circulam pela rua ou que permanecem nas guaritas tem gerado grandes polêmicas, justamente por falta de regulamentação. É comum a cobrança ser efetuada sem o respaldo de procedimentos jurídicos adequados, criando assim atritos que poderiam ser evitados se houvesse uma condução profissional do assunto, pois a questão exigi o aprofundamento de vários pontos.
    Pelo seu relato parece que o tema foi conduzido de forma amadora, o que pode inclusive estimular a inadimplência. Entendo que somente mediante a análise da convenção, das atas e do Estatuto da Associação será possível orientar sobre qual medida a ser tomada, sendo que em muitos casos, o estabelecimento da vigilância pode gerar benefícios que justifiquem o seu pagamento, independentemente da questão de estar ou não associado. Caso deseje uma consulta que possibilite a análise dos documentos citados será um prazer atende-lo pessoalmente, bastando ligar para o telefone (31) 3225-5599 e marcar com Josi.
    Att,
    Kenio Pereira.

  • Gonçalo Almeida

    Olá, sou inquilino e na taxa de condomínio que me é repassada vem uma parcela da associação de moradores.
    No meu contrato de locação nada está especificado sobre a associação de moradores, só que eu tenho que pagar a cota condominial. Na verdade, no meu boleto de aluguel vem uma cota do condominio sem qualquer descrição das parcelas. Eu é que solicito o boleto de pagamento, para confirmar o que estou a ser cobrado, uma vez que é direito meu saber o que estou a pagar, Todos os meses tenho que solicitar esse comprovante.

    Como inquilino eu sou obrigado a pagar a cota da associação de moradores, pela qual nunca fui solicitado ou questionado? Posso solicitar para não pagar mais essa cota?
    Grato
    Gonçalo Almeida

  • Jose Claudio

    Boa tarde,
    Moro no Espirito Santo, tenho um apartamento onde na taxa de condomínio vem cobrando água e gás, mas a questão é, não moro no apartamento ainda, é dever meu pagar pela água e gás gastos pelo moradores dos outros apartamentos?

  • Prezado dr. Kenio, resido no RJ com 21 outros mnoradores e sete (07) lojas (não inscrito o predio, como misto e a licença foi para construir misto). Ocorre que a convenção estipula e/ou prevê a cobrança da taxa condominial em quota parte como fracionamento. A pergunta que faço é a seguinte: há anos se acolhe ora por fração ideal e ora de forma linear e não a forma supra mencionada, ou seja, de forma equivocada a meu critério, pois se a convenção determina por um sistema, o rateio prejudica alguém em um fracionamento, e prejudica outros.
    Não busco por insatisfação de pagar mais ou menos, pois não saberia dizer já que as unidades residenciais são diferentes (tamanho) uma das outras. Mas gostaria de saber do que se trata a que faz constar na nossa convenção, (quota parte) não estaria favorecendo um em detrimento de outro? Pelo bom senso, como o sr. explica anteriormente?

  • Marcio Ramos

    Bom dia . Sou morador de um condomínio em Ilhabela/SP. Esse condomínio possui 14 casas e 4 terrenos em que ainda não foram construídas casas. Um morador é proprietário de 4 casas e desses quatro terrenos. A minha pergunta é: esse morador deve pagar a taxa condominial referente somente as quatro casas ou deve pagar também sobre os terrenos? Ou sejam deveria pagar condomínio sobre oito casas ? Obrigado pela paciência. Abraço, Márcio Ramos

    • Joao Paulo Cruvinel

      Numa análise superficial, ausente o contrato ratificado entre os condôminos, acredito que ele seja responsável pelo pagamento de oito taxas, 4 pelos imóveis e 4 pelos terrenos.

  • José Eduardo Restani Rocha

    Bom dia.
    Prezado Dr. Kênio.
    Primeiro gostaria de parabenizá-lo pelo seu trabalho, o que muito acrescenta a sociedade.
    Sou proprietário de uma cobertura duplex em São José dos Campos -SP., a algum tempo atrás baseado em suas postagens resolvi falar com a síndica e conselheiros para resolver pagamento em cima de fração ideal, onde tal acordo foi negado.
    Sou penalizado por possuir uma cobertura. Pago (portaria, elevadores, limpeza, etc),os mesmos serviços usados por todos os condôminos e como não bastasse isso vem ainda taxa extra de previsão de 13º salário e de férias de funcionários quase em dobro. Se precisar o salão de festas também em dobro. Inclusive o elevador não vai até o segundo andar da cobertura.
    O que poderia alegar um custo maior seria uma pequena piscina que tenho e que procuro apenas filtrar a aguá e quando é necessário uma maior limpeza uso aguá da chuva. A reposição com aguá do condomínio é muito pouca. Diria até que um apartamento comum onde mora 4 pessoas que tomam banho,usam banheiro, cozinham, lavam pratos e roupas gasta em um dia o mesmo que eu gasto com a piscina durante o mês todo.
    Obviamente pelo entendimento dos demais condôminos, jamais conseguiremos o convencimento de reverter a situação, perante os demais proprietários em assembleia geral, afim de alterarmos a convenção do condomínio.
    Gostaria de saber : Existe jurisprudência do STF referente ao rateio da cota condominial por fração ideal?
    Poderá ser plenamente contestada, arguindo uma forma mais justa de rateio de despesas de um condomínio?
    Moro a 14 anos nesse apto.É possível preitear a igualdade e restituir o que foi pago a mais?
    Pergunto: O senhor entende ser possível em Sãoi José dos Campos – SP, onde ainda não notei registros favoráveis a respeito do assunto, impetrarmos ação e obtermos sucesso? O senhor possui representante na mina região?
    Obrigado,
    José Eduardo Restani Rocha. (12) 98124-8354 – e-mail (rrej@bol.com.br)

  • Adilson Trajano

    Bom Dia, Dr.Kenio.

    Com proceder diante de um condômino proprietário, que em uma reunião já antecipa que não tem condições de pagar uma taxa extra, proposta e aceita nessa mesma reunião? É de bom senso levar adiante a decisão da sua criação? A informação antecipada do condômino, da impossibilidade do pagamento, juridicamente não representará obstáculos legais para ação de cobrança judicial?

  • bruno carvalho

    BOM DIA Dr. KENIO
    TENHO UMA SALA COMERCIAL E DENTRO DO PRÉDIO HÁ 7 SALAS NO TOTAL; SENDO QUE 2 DELAS SÃO: 1 DENTISTA E 1 PROTÉTICO, OU SEJA, OS QUE MAIS UTILIZAM ÁGUA. POIS AS DEMAIS SÓ UTILIZAM ÁGUA AO IREM NO BANHEIRO COLETIVO…. MAS GOSTARIA DE SABER SE O VALOR A PAGAR NA CONTA DE ÁGUA, SERÁ DIVIDIDA POR PARTES IGUAIS, POIS É ISSO QUE ACONTECE AQUI NO PRÉDIO?????…..
    DESDE JÁ AGRADEÇO

  • Larissa

    Boa tarde Dr. Kenio,
    Meu sogro mora no último andar “cobertura”, de um prédio de 3 andares muito simples, não possui portaria, elevador, a garagen é pequena (ele possui apenas um carro) não comportando mais que um carro por unidade. O dois primeiros pavimentos possuem 2 apartamentos tipo por andar, e no último andar, fica o apartamento do meu sogro. Pois bem, referente a taxa ordinária cobrada mensalmente, ele paga o equivalente a duas cotas condominiais, e em relação a taxa extraordinária, na última manutenção do portão da garagen, o síndico cobrou o equivalente a duas cotas.
    em todos os problemas de infiltrações que ocorreram no telhado, que prejudicaram diretamente o apartamento do meu sogro, a manutenção e aplicação de manta foi bancada integralmente pelo meu sogro.
    Pergunta: É correto ele pagar duas cotas para manutenção do portão de garagen?
    Sendo assim, ele pode cobrar do condomínio o rateio da despesa da manta do telhado do condomínio?

  • CELSO LUIZ VIEIRA

    Celso
    Boa moite Dr Kenio SOU
    SOU POPRIETARIO DE CASA AONDE A OUTROS NA PARTE DE CIMA TIPO SOBRADOS 2 AMDAR AONDE A CONSTRUTORA FALA QUE SAO APARTAMENTOS AGUA E LUZ PAGO PELOS POPRIETARIOS E SAO COBRADOS 50rs DE CONDOMINIOS DOS POPRIETARIOS MES ISSO PROCEDE.

  • ivone

    Olá . gostaria de uma orientação. No condomínio que moro foi realizada uma assembleia para definir as obras que precisam ser feita no mesmo. Foi decidido que as obras de grande porte serão realizadas sem o uso do fundo de reserva . A conta para cada proprietário ficou a cima das minhas possibilidades de pagamentos. Não há nenhuma possibilidade para eu arcar com o valor estipulado para cada morador. Deixei por escrito minha situação e que o fundo de reserva deveria entrar no orçamento uma vez que iria diminuir as parcelas a serem pagas pela reforma. Mesmo assim a o foi aprovado sem o uso do fundo e eu não tenho como arcar com as parcelas. Como agir nessa situação. Obrigada.

  • Daniella Mundim

    Ola moro no condominio ,que antes de ter sindico o.valor. era 139,00,agora que elegeram o sindico aumentou para 257,00 e nao e caculado somente pelo m2 e sim pelo andar que o.apartamento se encontro,gostaria de uma informacao se existe uma lei de como calcular a taxa de condominio e se existe essa questao de quanto mais alto mais caro?obrigada

  • bruno henrique bertin

    Boa Noite, moro em um condominio em que ja mandamos funcionarios embora, temos a protaria digital com 64 apartamentos, pagamos 275,00 de condominio por mes
    essa semana teve uma reuniao e foi aprovada cobertura de vagas da garagem, e aumentara mais 50,00 por mes durante 2 anos..
    eu sou um que nao quero instalar essa cobertura por razoes financeira, pois nao tenho dinheiro para pagar 325,00 por mes..
    o que devo e posso fazer relacionado a isso? sou obrigado a pagar?

  • Graça

    Bom dia. Tenho um ap fechado em Cabo Frio e como tem 3 quartos meu condominio é absurdamente caro. Nao tem elevador, play, piscina, area social nada, apenas uma vaga de garagem. Pago mais porque é cobrado por area contruida, so que nao estou conseguindo mais pagar e nem vender o ap quando falo no valor do condominio. O que devo fazer? Meu marido infartou e tivemos que vir morar com meu filho e esta muito dificil que façam uma reuniao para aprovação de redução de condominio. O condominio tem 84 apartamentos, apenas 4 maiores como o meu o restante todos pequenos com condominios bem baratos.Por favor, se puder me ajudar te agradeço. Meu email mg_azeredo@hotmail.com.
    Obrigada

  • Ana Claudia Vilela

    Boa noite Dr. Kênio. Gostaria de uma orientação.
    Moro em um prédio antigo onde a conta de água é compartilhada igualmente pelos 12 apartamentos.
    A alguns meses cerca de 4 unidades deixaram de pagar esta conta, gerando atrasos junto a CEDAE, fazendo com que a concessionária efetuasse o corte de nosso fornecimento de água.
    Gostaria de saber se existe algum meio legal que nós, moradores que estamos com os pagamentos em dia, possamos recorrer para fazer com que os demais moradores acertem esta conta para termos nosso fornecimento de água normalizado.
    A situação está ficando péssima, de todas as formas possíveis!
    Agradeço se puder me orientar.
    meu e-mail é vilela.ana12@gmail.com
    Obrigada.

  • Vinicius Scherpl

    Boa Tarde,
    Meu condominio fez a compra de equipamentos para as areas comuns do predio e estabeleceu uma taxa extra. ocorre que possuo duas vagas de garagem autonomas e estão sendo cobradas ataxas extras em cima destas vegas tambem, pois as mesmas possuem taxa condominial proprias pela fração ideal. isso é legal? pois não é por que tenho duas vagas a amis que irei usar mais ou menos as areas comuns. a taxa extra é devida pela fração ideal?

  • Vinicius Scherpl

    Boa Tarde,

    Meu condominio fez a compra de equipamentos para as areas comuns do predio e estabeleceu uma taxa extra. ocorre que possuo duas vagas de garagem autonomas e estão sendo cobradas taxas extras em cima destas vagas tambem, pois as mesmas possuem taxa condominial proprias, pela fração ideal. isso é legal? a taxa extra é devida pela fração ideal?

  • ROBERTO MACHADO

    Boa tarde Dr. Kenio,
    Sofro do problema comum de proprietários de coberturas. O pagamento da taxa condominal está ficando insuportável, já que é calculada sobre a área de cada apartamento, até sobre chamadas extras estão me cobrando sobre a fração ideal. Por favor, já existe sumula e jurisprudência no STF e STF sobre a cobrança igualitária. O sr. poderia me informar algumas ações que já obtiveram sucesso junto aos tribunais, especialmente no Rio Grande dom Sul e, também, nos tribunais superiores. Agradeço sua atenção