Cuidados para a aquisição de imóveis

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Alexandre Rennó é advogado especialista em Direito Imobiliário e conselheiro da CMI/Secovi
Alexandre Rennó é advogado especialista em Direito Imobiliário e conselheiro da CMI/Secovi

Antes de qualquer coisa é importante que o comprador escolha um profissional da área imobiliária de sua confiança. A empresa imobiliária ou o corretor de imóveis escolhido deverão ter seus registros no CRECI/Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, para o regular exercício dessa atividade. Além disso, o negócio imobiliário deve ser acompanhado por um advogado garantindo a segurança jurídica do ato.

 

O comprador deve, antes de iniciar a busca pelo imóvel, delimitar suas reais necessidades, apontando ao corretor a localização de sua preferência, o tamanho do imóvel, número de quartos, vagas na garagem, etc. A disponibilidade financeira e patrimonial para a aquisição do bem imóvel é o próximo ponto a ser definido pelo comprador a fim de evitar apertos e dificuldades futuras.

 

– Para a compra –

 

Visite o imóvel mais de uma vez e em horários distintos, avalie questões externas como a vizinhança, ruídos, segurança, proximidade de comércio básico, escola, etc. Cuide de verificar as condições elétricas e hidráulicas do imóvel, a iluminação e ventilação dos ambientes, o estado de conservação dos tetos, telhado, das paredes e pisos, observe se existem rachaduras, vazamentos ou mofo.

 

Avalie os custos fixos do imóvel após a mudança, valor do condomínio, IPTU, procure se informar quanto a eventuais rateio das contas (reformas, fundos de reserva, dívidas do condomínio, água, luz, etc.)

 

– Quanto à documentação –

 

Com relação ao vendedor do imóvel a apresentação das Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos, das Certidões Negativas da Justiça Federal e dos Distribuidores Cíveis, é essencial para a garantia de um negócio seguro. Com relação ao aspecto jurídico do bem imóvel pretendido, o principal documento a ser fornecido pelo vendedor é a Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada, que deverá ser solicitada no Cartório do Registro de Imóveis competente e que traz o histórico dos últimos 20 anos do imóvel, apontando eventuais hipotecas, pendências judiciais, questões quanto a titularidade do bem, etc. O comprador deverá exigir outros documentos como a Certidão Negativa de Tributos Municipais que será expedida pela Prefeitura do município onde se localiza o imóvel. É ainda importante que o comprador verifique junto às Cias de eletricidade e águas do estado se existem débitos que impossibilitem a ligação ou fornecimento desses serviços no imóvel. Lembro que as despesas para a obtenção desses documentos e certidões são habitualmente de responsabilidade do proprietário/vendedor do imóvel.

Para imóveis novos e em alguns casos até mesmo para imóveis com alguns anos de construção, é importante que o comprador verifique a situação do registro da incorporação e averbação da construção do imóvel junto ao Cartório de Registro competente, se foi devidamente recolhida a contribuição ao INSS da obra, se o imóvel está regularizado na prefeitura local com o pagamento do ISS da obra, planta aprovada e habite-se.

 

– Custos do comprador –

 

Quanto aos encargos do comprador do imóvel, inicialmente deverá ser emitida pela Prefeitura do município a guia para o recolhimento do ITBI(Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos”) cobrado nos casos de transferência, transmissão ou cessão de direitos de propriedade de imóveis. O pagamento do tributo é condição para o registro em cartório da transferência do imóvel, sendo que em Belo Horizonte o valor do tributo corresponde a 2,5% do valor de avaliação do imóvel.

Além disso, o comprador deverá arcar com os custos relativos à Escritura e Registro do imóvel, nesses casos os valores variam em relação do bem imóvel transmitido e poderão ser consultados nos Cartórios de Notas e do Registro imobiliário correspondente.”

 

 

Link para ‘Tabela de Valores de Serviços Notariais e Registrais’

http://www.4ribh.com.br/tabela_emolumentos/Tabelas/Tabela%2001%20-%20Tabelionato%20de%20Notas.pdf

 

 

– Imóvel na planta –

 

Quando se tratar de negócio jurídico que envolva a aquisição de bem imóvel na planta ou em construção os cuidados devem ser ainda maiores.

 

A assinatura de qualquer instrumento particular ou documento definitivo deve, sempre, ser precedida de criteriosa pesquisa, especialmente para se evitar transtornos como eventual atrasos na entrega do bem prometido, embargo da obra por irregularidades junto ao poder público municipal, posterior alteração da metragem dos cômodos, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, etc.

Procure sempre pesquisar sobre a qualidade de outros empreendimentos já entregues pela construtora e sobre a satisfação dos antigos compradores.

Analise criteriosamente a oferta e atenção para itens como:

 

  • A localização da unidade pretendida. Se de frente ou localizado nos      fundos do terreno, ventilação, incidência de luz solar, ruídos;
  • as marcas e a qualidade dos materiais e equipamentos indicados no      memorial descritivo do empreendimento;
  • prazo para a entrega da obra;
  • guarde todo o material de publicidade (folhetos, prospectos,      anúncios de jornais etc.).
  • certifique-se de que o projeto da incorporação está devidamente      aprovado pela prefeitura e efetivamente registrado no cartório de registro      imobiliário da serventia respectiva;
  • pesquise sobre os profissionais que se responsabilizam pela obra      junto ao CREA.

Lembre-se de levar toda a documentação apresentada pela imobiliária e pela empresa construtora a um advogado especializado em direito imobiliário.

 

Alexandre Rennó – advogado, diretor Jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário/Secovi-MG