Corretoras de seguro se passando por imobiliária

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o objetivo dessas novas corretoras de seguro não é realmente administrar as locações, pois nem pessoal especializado elas possuem para avaliar, negociar as cláusulas específicas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
o objetivo dessas novas corretoras de seguro não é realmente administrar as locações, pois nem pessoal especializado elas possuem para avaliar, negociar as cláusulas específicas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação

Locadores podem ter prejuízos com a enganação de corretoras de seguro

Corretoras de seguro não são imobiliárias. Diante do desaquecimento da economia que gerou maior dificuldade de alugar imóveis com os fiadores tradicionais, tem surgido startup ligadas a corretores de seguro que buscam seduzir os proprietários de imóveis com a promessa de uma locação rápida. Assim, com a enganação de serem inovadoras e modernas estão nascendo as corretoras de seguro travestidas de imobiliárias, que têm como foco a bandeira de que elas pagarão o seguro fiança para a cia. de seguros, ou seja, assumem essa despesa, que conforme a Lei do Inquilinato, sempre foi paga pelo inquilino.

Esses jovens que se iniciam agora no ramo imobiliário afirmam que suas imobiliárias fazem o milagre de alugar imóveis rapidamente por não exigirem do inquilino os dois fiadores que são fundamentais para garantia de todas as obrigações do contrato de locação. Na realidade, vendem uma ilusão, pois não prestarão os serviços que são essenciais para administrar uma locação de maneira profissional e nem dominam as nuances da Lei do Inquilinato.

Cobertura dos seguros

Os proprietários que acreditam numa startup, que coloca no imóvel o primeiro que aparece, ignora que os maiores prejuízos e conflitos ocorrem no momento que o inquilino devolve o imóvel, por se recusar a pintar e reparar os danos que às vezes superam 15 vezes o valor do aluguel. Na realidade, o seguro de 9,6% do valor mensal do aluguel não cobre a pintura e nem os danos do imóvel, mas isso não é explicado para o locador.

Foco do negócio de corretoras de seguro não é administrar e sim vender a carteira

O foco dessas “imobiliárias” dirigidas por corretores de seguros é vender o seguro de fiança locatícia. Basta fazer as contas para conferir a “jogada” que pode deixar o locador em apuros, especialmente ao receber seu imóvel danificado ao final da locação.

Tem sido dito que o objetivo dessas novas empresas não é realmente administrar as locações, pois nem pessoal especializado elas possuem para avaliar, negociar as cláusulas específicas quando a locação é mais complexa e nem para renegociar o valor do aluguel para evitar que ele fique fora da realidade. Parece que desejam criar uma carteira de imóveis e vendê-la para outro grupo, talvez estrangeiro, obtendo lucro antes que aconteça o caos decorrente das reclamações dos locadores ao receberem seus imóveis após a desocupação, pois não há como cobrar do inquilino e da seguradora esses danos.

Todos sabem que a conta não fecha

A “imobiliária milagrosa” cobra do locador a comissão de 10% ao mês sobre o aluguel e encargos, o que é padrão no mercado, além de receber o primeiro mês como remuneração pela locação, ou seja, mais que os 60% que as administradoras em geral cobram para fazer o cadastro e o contrato de locação. Até aí, tudo bem. Mas, de forma mágica, a “imobiliária milagrosa” assume o custo do seguro fiança, que tem a taxa mensal de 9,6% (que se limita a garantir aluguel, luz, água, condomínio, IPTU) ou de 15% que garante também os reparos até o limite do valor de seis meses de aluguel.

Vejamos: como receber do locador 10% ao mês e pagar o seguro de 9,6% para a cia. de seguro para garantir algumas obrigações do inquilino? A conta não fecha! Perguntei ao diretor de uma startup que se apresenta como “imobiliária do outro mundo”, qual seria a mágica e ele riu, não conseguiu explicar. O fato de a “corretora de seguro travestida de administradora de imóveis” receber o primeiro mês de aluguel como remuneração não sustenta nenhuma imobiliária, pois esta exige profissionais que têm custo fixo elevado para que seja possível administrar os problemas decorrentes das posições antagônicas do inquilino e do locador.

Seguradora Porto Seguro, às vezes, não paga os prejuízos 

Muitas pessoas dizem que neste país a esperteza está no DNA das seguradoras. Basta vermos a centenas de processos judiciais movidos por segurados que não recebem a indenização. O risco nas locações sempre foi grande, razão que motiva a Seguradora Porto Seguro, que atua com o seguro fiança há décadas, cobrar valores altíssimos, em torno de 2 a 2,8 vezes do valor do aluguel por cada 12 meses de contrato de locação. Mas, lamentavelmente, até essa grande cia. seguradora, no momento que ocorre um sinistro, às vezes procura se furtar de arcar com a indenização.

Falamos isso, diante do fato ocorrido de um inquilino em Belo Horizonte, desocupou imóvel em maio deste ano, antes de vencer o prazo de 30 meses de contrato previsto para fevereiro de 2018, configurando uma infração legal prevista no art. 4º da Lei do Inquilinato, bem como contratual, que acarreta o dever de pagar multa rescisória para o locador. Ocorre que, o inquilino se recusou a pagá-la e logicamente cabe à Porto Seguro pagar a multa prevista no contrato, pois ela recebeu o prêmio de seguro para justamente garantir isso.

Multa é devida

Para a surpresa do locador, a Porto Seguro negou o pagamento sob a alegação absurda de que a multa no caso de desocupação antes de vencer o prazo da locação está na cláusula x do contrato, sendo que deveria estar prevista na cláusula y. Ora, a multa está prevista no contrato e na lei, não havendo como negar que ela é devida.  Um simples erro material não desobriga a pagar a multa. Pelo visto, até uma letra ou vírgula fora do lugar é justificativa para a seguradora deixar de pagar o que ela deveria honrar.

É em decorrência de tantas negativas em pagar os sinistros que vemos as pessoas perderem a confiança em algumas seguradoras que se especializam em criar desculpas maliciosas para se recusar a indenizar o segurado. Esse tipo de comportamento é que motiva a perda de mercado para o Seguro Fiança da Cardif, que é bem mais barato, mas com as limitações já mencionadas, sendo ambas as cias. de primeira linha.

Utilização distorcida do seguro fiança

Esclarecemos que não vemos nenhum problema com o Seguro Fiança oferecido pela Seguradora Cardif, que custa 9,6% do valor mensal do aluguel. O que alertamos é que há “imobiliária milagrosa” se aproveitando desse produto para seduzir locadores com promessas que afrontam a lógica, pois ninguém em sã consciência trabalha para ter prejuízo, ou seja, receber 10% do locador para arcar com 9,6% do seguro fiança que deveria ser pago pelo inquilino. Seus diretores não explicam como pagam as despesas, pois a startup só acumula prejuízos, basta pedir o balanço. Certamente, negarão pois não há explicação para o inexplicável.

Várias são as situações que ocorrem durante os anos de uma locação, como obras e reparos, conflitos com o condomínio, vizinhos, sublocação, negociação do aluguel, alterações contratuais, enfim diversas questões que não se limitam a cobrar o aluguel atrasado. Essas “imobiliárias milagrosas” recém lançadas estão copiando uma empresa de São Paulo que está repleta de relatos de problemas no site “Reclame Aqui”.

Surpresas futuras desagradáveis

Com apenas 0,4% do valor mensal do aluguel e com a taxa de contrato que é cobrada somente uma vez numa locação que perdura por anos, é impossível realizar o trabalho que é prestado pelas administradoras que estão há décadas no mercado. Todavia, sempre há clientes que rejeitam fazer cálculos, se sentem à vontade para participar da aventura de uma startup e não se importam em ter surpresas futuras, como aqueles que aplicaram na Coroa-Brastel, Boi Gordo, Avestruz Master e no Fundo do Thales Emanuelle Maioline (Madof Mineiro) que prometeu 5% ao mês para quem aplicasse com ele. 

Kênio de Souza Pereira

Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliária da OAB-MG.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF.

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.