Corretor de imóveis e quem paga sua comissão

0
286
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Dever de pagar o corretor de imóveis é da construtora e não o comprador

Logo KênioQuem deve pagar a comissão de corretor de imóveis? Em agosto deste ano foi divulgado pelas construtoras e incorporadoras, como se fosse a “descoberta da roda ou do fogo”, que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu – no Resp nº 1.599.511, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos previsto no art. 543-C do CPC, – ser legal o comprador arcar com o pagamento da comissão ao corretor de imóveis, desde que ele realmente contrate previamente esse profissional para atuar como intermediário da venda. É lógico que, tanto comprador quanto o vendedor, têm o direito de contratar quem quer que seja.

Conforme conversamos pessoalmente com o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do referido acórdão, no dia 11/11/16, como participante da mesa do V Seminário de Direito Imobiliário, na OAB-MG, no momento que o ilustre Ministro do Superior Tribunal de Justiça proferiu a palestra: “Os honorários de corretagem imobiliária na jurisprudência atual do STJ”, ficou claro que naquele julgamento não foi analisada a questão criminal que ocorre quando o adquirente é induzido pela incorporadora a declarar uma situação inexistente, que configura má-fé.

O excelente julgado focou a liberdade de contratação, não havendo nenhum reparo a ser feito, mas as construtoras e incorporadoras divulgaram para a mídia a decisão de forma distorcida, dando a entender que seria praxe o comprador, que nunca viu o corretor de imóveis, o contratasse e assumisse o pagamento da comissão. Isso é uma inverdade, pois a comissão, conforme confirmado no relatório do acordão sempre foi paga pelo vendedor, pois na realidade este é quem o contrata.

Conduta das incorporadoras

Portanto, o problema real que decorre da conduta das incorporadoras e construtoras é bem diferente, pois não foi abordada pelo STJ, a questão da fraude existente nesse tipo de transação, que é praticada por várias construtoras e incorporadoras. Trata-se de o vendedor, com base no mercado, definir o valor real de um apartamento por R$1 milhão, anuncia-lo e depois atribuir o pagamento da comissão de R$60 mil ao comprador ao subtrair do preço que passa a constar R$940 mil no contrato de compra e venda. Na verdade, é o proprietário quem paga, induzindo o comprador a declarar ter contratado o corretor da construtora, para que possa constar no contrato um valor menor do que aquele realmente negociado.

A comissão sempre é deduzida do preço real do bem, como em qualquer mercadoria comprada numa loja. Não se compra um bem – carro, televisão, roupa, computador, etc – por um preço e na hora de pagar acerta o valor que o vendedor ganha de comissão à parte, recebendo a nota fiscal do bem por um valor menor do que anunciado.

Falso argumento

Quanto à venda do imóvel, o comprador, por ser vulnerável, é, por sua vez, é enganado pela incorporadora com o falso argumento, de que a comissão é acrescida ao valor do bem, e aceita a transação por acreditá-la estar correta, pois geralmente não faz as contas do seu prejuízo com o imposto de renda e o INSS.

Fraude e falsidade ideológica

Configura crime a postura da incorporadora aproveitar-se da ansiedade ou da falta de conhecimento jurídico do pretendente à compra, fazendo- o assinar um contrato em que declare ter contratado o corretor de imóveis, que não conhecia para sustentar a retirada de R$60 mil da comissão para passar a constar o valor de compra de R$940 mil. Essa manobra configura crime de Falsidade Ideológica previsto no art. 299 do Código Penal (CP): Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:

Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa […], se o documento é particular.”

Além disso, essa manobra pode enquadra-se como o crime de Estelionato, art. 171 do CP: “Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento:        Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa,[…]

Tal prática da incorporadora afronta o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao condicionar a venda do imóvel à aceitação dessa mentira, pois, ao impor ao comprador a contratação de um corretor que na realidade presta serviço para a incorporada, comete o abuso da venda casada que é proibida pelo inciso I, do art. 39 do CPC. Pode o adquirente, no prazo de três anos, requerer em juízo a repetição de indébito, ou seja, devolução do que pagou de forma enganosa, com juros e correção monetária, acrescida da multa de 100%, com base no parágrafo único do art. 42 do CDC. 

Prejuízos com Imposto de Renda e INSS

Na verdade, o objetivo da incorporadora é o de fazer o comprador pagar ao corretor à parte para reduzir seu custo com o Imposto de Renda (IR), ao colocar no contrato que o bem tenha sido vendido por R$940 mil reduzirá seu lucro. Com isso, onerará o comprador que, ao vender o imóvel futuramente, por exemplo, pela quantia de R$1.200.000,00, pagará o lucro imobiliário de 15% sobre R$260 mil, ou seja, ele pagará R$9 mil a mais de IR sobre o valor de R$60 mil que beneficiou a incorporadora. 

Caso o comprador seja pessoa jurídica, atrairá para si o dever de pagar mais 20% de INSS sobre o valor que pagou ao corretor. Cabe ao comprador não aceitar essa situação que o lesa de várias formas, especialmente no caso de atraso da obra porque a multa a seu favor será computada sobre uma quantia menor, bem como se tiver que desfazer a transação, pois receberá de volta menos do que o devido.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  – Fone: (31) 2516-7008.

www.keniopereiraadvogados.com.br  

 

 

 

 

SHARE
Artigo anteriorPIB da construção civil deve cair 5,30% em 2016
Próximo artigoVaranda gourmet muda de estilo e se reinventa
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.