Corretor de imóveis e quem paga sua comissão

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Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Dever de pagar o corretor de imóveis é da construtora e não o comprador

Logo KênioQuem deve pagar a comissão de corretor de imóveis? Em agosto deste ano foi divulgado pelas construtoras e incorporadoras, como se fosse a “descoberta da roda ou do fogo”, que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu – no Resp nº 1.599.511, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos previsto no art. 543-C do CPC, – ser legal o comprador arcar com o pagamento da comissão ao corretor de imóveis, desde que ele realmente contrate previamente esse profissional para atuar como intermediário da venda. É lógico que, tanto comprador quanto o vendedor, têm o direito de contratar quem quer que seja.

Conforme conversamos pessoalmente com o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do referido acórdão, no dia 11/11/16, como participante da mesa do V Seminário de Direito Imobiliário, na OAB-MG, no momento que o ilustre Ministro do Superior Tribunal de Justiça proferiu a palestra: “Os honorários de corretagem imobiliária na jurisprudência atual do STJ”, ficou claro que naquele julgamento não foi analisada a questão criminal que ocorre quando o adquirente é induzido pela incorporadora a declarar uma situação inexistente, que configura má-fé.

O excelente julgado focou a liberdade de contratação, não havendo nenhum reparo a ser feito, mas as construtoras e incorporadoras divulgaram para a mídia a decisão de forma distorcida, dando a entender que seria praxe o comprador, que nunca viu o corretor de imóveis, o contratasse e assumisse o pagamento da comissão. Isso é uma inverdade, pois a comissão, conforme confirmado no relatório do acordão sempre foi paga pelo vendedor, pois na realidade este é quem o contrata.

Conduta das incorporadoras

Portanto, o problema real que decorre da conduta das incorporadoras e construtoras é bem diferente, pois não foi abordada pelo STJ, a questão da fraude existente nesse tipo de transação, que é praticada por várias construtoras e incorporadoras. Trata-se de o vendedor, com base no mercado, definir o valor real de um apartamento por R$1 milhão, anuncia-lo e depois atribuir o pagamento da comissão de R$60 mil ao comprador ao subtrair do preço que passa a constar R$940 mil no contrato de compra e venda. Na verdade, é o proprietário quem paga, induzindo o comprador a declarar ter contratado o corretor da construtora, para que possa constar no contrato um valor menor do que aquele realmente negociado.

A comissão sempre é deduzida do preço real do bem, como em qualquer mercadoria comprada numa loja. Não se compra um bem – carro, televisão, roupa, computador, etc – por um preço e na hora de pagar acerta o valor que o vendedor ganha de comissão à parte, recebendo a nota fiscal do bem por um valor menor do que anunciado.

Falso argumento

Quanto à venda do imóvel, o comprador, por ser vulnerável, é, por sua vez, é enganado pela incorporadora com o falso argumento, de que a comissão é acrescida ao valor do bem, e aceita a transação por acreditá-la estar correta, pois geralmente não faz as contas do seu prejuízo com o imposto de renda e o INSS.

Fraude e falsidade ideológica

Configura crime a postura da incorporadora aproveitar-se da ansiedade ou da falta de conhecimento jurídico do pretendente à compra, fazendo- o assinar um contrato em que declare ter contratado o corretor de imóveis, que não conhecia para sustentar a retirada de R$60 mil da comissão para passar a constar o valor de compra de R$940 mil. Essa manobra configura crime de Falsidade Ideológica previsto no art. 299 do Código Penal (CP): Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:

Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa […], se o documento é particular.”

Além disso, essa manobra pode enquadra-se como o crime de Estelionato, art. 171 do CP: “Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento:        Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa,[…]

Tal prática da incorporadora afronta o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao condicionar a venda do imóvel à aceitação dessa mentira, pois, ao impor ao comprador a contratação de um corretor que na realidade presta serviço para a incorporada, comete o abuso da venda casada que é proibida pelo inciso I, do art. 39 do CPC. Pode o adquirente, no prazo de três anos, requerer em juízo a repetição de indébito, ou seja, devolução do que pagou de forma enganosa, com juros e correção monetária, acrescida da multa de 100%, com base no parágrafo único do art. 42 do CDC. 

Prejuízos com Imposto de Renda e INSS

Na verdade, o objetivo da incorporadora é o de fazer o comprador pagar ao corretor à parte para reduzir seu custo com o Imposto de Renda (IR), ao colocar no contrato que o bem tenha sido vendido por R$940 mil reduzirá seu lucro. Com isso, onerará o comprador que, ao vender o imóvel futuramente, por exemplo, pela quantia de R$1.200.000,00, pagará o lucro imobiliário de 15% sobre R$260 mil, ou seja, ele pagará R$9 mil a mais de IR sobre o valor de R$60 mil que beneficiou a incorporadora. 

Caso o comprador seja pessoa jurídica, atrairá para si o dever de pagar mais 20% de INSS sobre o valor que pagou ao corretor. Cabe ao comprador não aceitar essa situação que o lesa de várias formas, especialmente no caso de atraso da obra porque a multa a seu favor será computada sobre uma quantia menor, bem como se tiver que desfazer a transação, pois receberá de volta menos do que o devido.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  – Fone: (31) 2516-7008.

www.keniopereiraadvogados.com.br  

 

 

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.