Corretor de imóveis e a comissão na venda e locação

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Curso ensinará como o corretor de imóveis pode evitar a perda da comissão

O corretor de imóveis tem direito de receber a Comissão. Entretanto, diante do desaquecimento da economia, tem ocorrido o crescimento da recusa do proprietário do imóvel pagar a comissão de intermediação ao corretor, mesmo que esse tenha apresentado o pretendente à compra ou locação. O volume de problemas, em 2016, é o dobro do que ocorria em 2014. No caso da locação, o corretor ou imobiliária tem o direito de receber a comissão de 10% durante todo o período que permanecer ocupado o imóvel. Entretanto, há casos que a imobiliária promove a locação para uma grande empresa e por essa ser sólida, o locador opta por retirar da administradora o imóvel para não pagar a comissão diante do baixo risco de incidir inadimplência.

Ocorre que por lei as imobiliárias podem cobrar até 20% sobre 12 meses de locação como multa em decorrência desse rompimento, mas o locador se nega a pagar, e assim gera prejuízo para o corretor que gastou tempo e conhecimento para avaliar, promover e concluir a locação.

A Comissão de Direito Imobiliário da OAB, seção Minas Gerais, tem detectado essa atitude ilegal, pois conforme o contrato de administração e o Código Civil, a imobiliária tem o direito de ser indenizada pela prestação de serviços que é interrompida sem que ela tenha cometido qualquer falha. Em 2013, era comum ocorrer 10 casos por mês, sendo que agora, em 2016, o número é em torno de 20 casos.

Aumento dos casos de lesão ao corretor de imóveis

A experiência comprova que a atuação do corretor de imóveis agiliza e gera maior segurança nas transações imobiliárias, sendo ele importante para evitar os choques de interesse entre o proprietário e o pretendente à compra ou locação.

Ninguém é obrigado a contratar um corretor, pois pode vender ou locar seu imóvel diretamente e assim assumir o risco de fazer um mau negócio. Mas, se opta por vender ou locar através de um profissional que sabe avaliar e promover o negócio tem o dever de agir com lealdade e honestidade, pois assim determina o Código Civil (CC), Art. 727. “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”

A partir do momento que o corretor apresenta um pretendente à compra ou locação ao vendedor ou locador e o negócio é fechado, fica este obrigado a pagar a comissão pela intermediação, a qual decorre da aproximação das partes.

Lei veda conluio e má-fé na compra do imóvel

Dezenas são as decisões judiciais que condenam o vendedor, e às vezes, também o comprador, que de forma maliciosa, após serem apresentados pelo corretor, o tiram do negócio, impedindo-o até de elaborar o contrato de compra e venda. Com essa manobra, o comprador tenta reduzir o preço do imóvel e seduzir o vendedor mediante um desconto, pois não pagará a comissão de 6% do corretor devida pela venda.

O vendedor, que aceita este tipo de negociata, poderá se tornar réu num processo de cobrança e ainda gastar dinheiro com a contratação de advogado para defesa e ao final, ser condenado pelo Poder Judiciário a pagar os 6% da comissão, acrescida das custas processuais e dos honorários do advogado do corretor. Ademais, amargar o prejuízo de ter dado o infeliz desconto ao comprador.

Não é preciso o corretor ter conduzido toda a transação, a qual ele foi impedido. Basta provar que o comprador teve conhecimento do imóvel através de sua indicação para que o Juiz condene o vendedor a pagar a comissão integralmente, acrescida com juros e correção monetária, pois senão fosse o corretor, o vendedor não teria conhecimento do pretendente à compra.

Enriquecimento sem causa

De nada adianta o comprador fingir que não adquiriu e deixar de fazer a escritura no cartório para assim ajudar o vendedor a não pagar a comissão. O art. 884 do CC proíbe o enriquecimento sem causa, de maneira que a Justiça, mediante as evidências de que houve a transação, mesmo após longo tempo, garante ao corretor que ele receba o fruto de seu trabalho. Portanto, agir com boa-fé é sempre a melhor alternativa.

Curso sobre os direitos dos corretores de imóveis e dos clientes

Diante do crescimento das polêmicas decorrentes do não pagamento dos honorários dos corretores e das imobiliárias, que tem acarretado aumento dos processos judiciais a partir de 2014, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, promoverá um curso de 6 horas na Câmara do Mercado Imobiliário / Secovi-MG, nos dias 16 e 17 de janeiro, que abordará as questões legais e comerciais que envolvem a intermediação de imóveis. As inscrições podem ser realizadas no site www.secovimg.com.br ou pelo tel. (31) 3243-7555.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

kenio@keniopereiraadbvogados.com.br  (31) 3225-5599. 

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Milenice Silva

    Prezado, sou corretora de imóveis e tenho uma dúvida. Quando intermediado uma locação em condomínio, geralmente fechamos um valor fixo incluso taxa de condomínio. A taxa de condomínio deve ser descontada da comissão do corretor?Grata. Milenice CRECI AM/RR 4651.