Convenção de condomínio ilógica estimula litígios

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Cláusulas incorretas na convenção de condomínio geram problemas

Kenio - BonecoUma convenção de condomínio ultrapassada gera dor de cabeça. Com o objetivo de economizar, a maioria das construtoras ou dos próprios condôminos copia um modelo ultrapassado de convenção, que, muitas vezes, é redigida por um leigo, fato que explica a razão de tantas cláusulas estranhas e incorretas.  Para o “copiador” de convenções isso pouco importa, já que os compradores quase nunca analisam sua redação.

São ignoradas as particularidades da edificação, a quantidade de unidades, o perfil dos ocupantes e a estipulação de quóruns adequados.  O resultado é um desastre técnico e jurídico do documento de suma importância para regulamentar a propriedade, os direitos e deveres dos condôminos. Quando o empreendimento é composto de vários blocos ou tem ocupação mista – comercial e residencial – é comum ocorrerem conflitos que perduram por décadas por falta de orientação profissional.

Essa realidade contribui expressivamente para o enorme volume de processos judiciais, sendo comum a convenção criar dúvidas que levam à repetição de assembleias confusas e à tomada de decisões que agravam os conflitos.

A convenção elaborada de forma amadora peca por deixar de abranger todas as situações que possam ocorrer num condomínio, falha essa que não ocorreria caso o redator tivesse experiência nos embates judiciais que ocorrem no mercado imobiliário, pois, ao participar dos julgamentos passa a entender os reflexos normas jurídicas. A redação simplista acaba por gerar desgastes entre os moradores, dificuldades na condução da administração do empreendimento, estimulo à inadimplência a ponto de acarretar a desvalorização do imóvel.

Prejuízo e confusão

Muitas convenções possuem regras ilegais e ilógicas como, por exemplo, a que permite a utilização irregular de áreas comuns (espaços laterais, garagem, terraço ou fundos), possibilitando inclusive a perda da propriedade coletiva para terceiros por meio do usucapião ou supressio, causando irreparáveis prejuízos.

Há construtor que insere na convenção de condomínio cláusula que lhe concede um direito abusivo e, para dificultar que os condôminos venham eliminar a irregularidade, estipula que a convenção poderá ser modificada somente com o quórum unânime, o que constitui afronta à regra da lei que estipula que a convenção pode ser rerratificada com os votos de 2/3 do condomínio. Para garantir a situação que lhe favorece há construtor que mantém uma unidade em seu nome para impedir a mudança da convenção.

Na cidade de Belo Horizonte, há uma famosa galeria com 60 lojas, onde o construtor teve a criatividade de inserir na convenção o comodato por 99 anos de uma área de 200 metros quadrados referente a lateral do enorme corredor, que foi transformada em loja, uma aberração que lesou todo o condomínio, pois a área de alto valor comercial é comum.

Estipular quóruns requer reflexão

As pesquisas confirmam que em média comparecem às assembleia gerais apenas 17% dos condôminos, o que torna lamentável a estipulação de quóruns elevados, quase impossíveis de serem obtidos. A lei autoriza o condomínio a estipular definir quóruns conforme às suas particularidades, mas isso é ignorado sistematicamente por aqueles que não dominam a matéria.

Se até entre vários filhos criados pelos mesmos pais torna-se difícil conseguir consenso, muito menos possibilidade de unanimidade haverá entre dezenas ou centenas de famílias com valores, culturas e conceitos diversos. Em vários edifícios vemos que a exigência de votação unânime em alguns casos favorece a chantagem. Num edifício com 90 unidades que deseja aumentar os juros moratórios e estipular multa mais elevada contra o inadimplente contumaz, bem como a possibilidade de protestar o boleto em atraso, configura anomalia o fato de toda a coletividade ser impedida de coibir a impontualidade por faltar apenas um voto de um vizinho que tem o atraso por costume ou de outro que tem o vício de tumultuar.

Outra situação que inviabiliza as melhorias no edifício e dificulta a conservação e manutenção pela administração, são os quóruns para aprovação de obras. Há construtores que literalmente copiam a convenção de um edifício com dez apartamentos para aplicá-la num empreendimento com centenas de unidades, esquecendo que se apresenta como desafio estimular os coproprietários a participarem de uma assembleia. O resultado é a falta de quórum para discutir a matéria a ser votada, sendo comum a não realização de obras e reformas importantes que melhoram o conforto e valorizam o empreendimento. Entretanto, há aventureiros que aprovam obras mesmo sem quórum legal e depois ficam surpresos com a improcedência da ação de cobrança da taxa extra, pois o juiz julgou ser ilegal a ata da assembleia que ignorou normas obrigatórias.

Um expert procura elaborar a convenção de maneira a gerar dinamismo na condução do condomínio, privilegiando assim os presentes à assembleia ao estipular em vários casos o quórum da maioria simples dos presentes para aprovação de obras, naquilo que for razoável.

Redação amadora tumultua assembleia

Fere a lógica a cláusula que proíbe que o condômino vote em assembleia um assunto que seja de seu específico ou “particular interesse”.  Quem estipula essa pérola de incoerência ignora que o condomínio consiste na divisão de um bem, ou seja, que cada coproprietário detém uma cota de um todo. Mas pelo visto muitos não sabem nem o que seja fração ideal e assim confundem alho com bugalho. Se o dono do apartamento de cobertura solicita, por exemplo, a votação para eliminar o rateio pela fração ideal para que seja realizada a divisão das despesas de forma igualitária, por ser mais equilibrada e justa, logicamente ele, bem como todos os demais terão interesse de votar. Da mesma forma, se um condômino requer autorização para colocar o aparelho de ar condicionado na janela, o fato de as quatro faces das fachadas serem área comum, a sua votação para aprovar a deliberação interessa a todos.

O que também causa espanto é a convenção determinar que o edital de convocação da Assembleia Geral seja publicado por três vezes em jornais de grande circulação. Nem o proprietário de um jornal elaboraria essa insensata obrigação que gera enorme despesa toda vez que for marcada uma assembleia. Embora seja notória a importância de uma nota num jornal o bom senso e a experiência indicam ser mais eficiente e econômico fixar o edital nos elevadores, na portaria e entregá-lo pessoalmente a cada morador ou enviá-lo pelo correio para aquele que não mora na unidade.

Há convenções que preveem a realização da 1ª chamada da assembleia num horário com mais de 50% dos condôminos, e a 2ª chamada, com a presença de qualquer quórum, 24 horas após, sendo óbvio a que ninguém ficaria um dia todo esperando no salão se haveria o comparecimento de determinado número de coproprietários para iniciar a reunião em 1ª chamada. O correto é a existência de um intervalo de 30 minutos entre a 1ª e 2ª chamada, pois exigir que as pessoas fiquem 24 horas no local para ver se comparece a maioria dos condôminos configura falta de discernimento.

Ultimamente, com o aumento de condomínios compostos por três ou mais blocos, com extensa área de lazer que se assemelha a clubes, temos notado alguns absurdos na redação do Regimento Interno que disciplina o uso de áreas comuns. Por exemplo, a distinção de dias e horários da sauna para uso exclusivo de homens e mulheres, impossibilitando o uso em comum entre os familiares, amigos e visitantes de sexo opostos. Estabelecer a insensatez que os cães só podem latir até determinado horário, como se esses seres tivesse um relógio e que os empregados, em hipótese alguma, poderão utilizar o elevador social, o que pode inclusive configurar discriminação.

Portanto, ao fazer parte de um condomínio, seja em sua residência seja no trabalho, deve-se atentar à redação da convenção, sendo importante a contratação de um advogado especialista que auxilie, oriente e promova a atualização do instrumento, adequando-o às características reais dos habitantes e usuários do edifício.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da CMI-MG – Câmara de Mercado Imobiliário de MG e SECOVI-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. 

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.